央行：租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量！

文/夏賓

央行今天發(fā)布的2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，支持住房租賃產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量”。

金融支持住房租賃產(chǎn)業(yè)

二季度報(bào)告通過(guò)專欄闡釋了金融支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的必要性和可行性。報(bào)告稱：

從短期看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處在調(diào)整的特殊時(shí)期，很多新房賣不出去、二手房產(chǎn)空置，加大對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)的支持，有助于盤活存量去庫(kù)存，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，穩(wěn)定預(yù)期。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，總量上我國(guó)已“不缺房”，但結(jié)構(gòu)上還有調(diào)整空間，新市民、青年人想租“好房子”；堅(jiān)持租售并舉，支持越來(lái)越多的住房租賃優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)，這些都是未來(lái)房地產(chǎn)新模式的重要方向。

租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量

報(bào)告認(rèn)為，住房的價(jià)值主要來(lái)源于未來(lái)房租折現(xiàn)，其決定了房產(chǎn)的底價(jià)和基礎(chǔ)。市場(chǎng)經(jīng)常提到的“租售比”指標(biāo)近年來(lái)總體回升，未來(lái)租金增長(zhǎng)的影響也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

市場(chǎng)人士分析，對(duì)于給定的購(gòu)房成本，租售比與未來(lái)租金增長(zhǎng)率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區(qū)都達(dá)到了3%以上，高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

從國(guó)際比較看，剔除房產(chǎn)稅后的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國(guó)也在3.5%左右。隨著國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)深度發(fā)展及居住觀念更為多元化，租房的選擇也會(huì)增多，我國(guó)租房收益率還有提高空間。

央行助力啟動(dòng)住房租賃產(chǎn)業(yè)

報(bào)告認(rèn)為，目前中國(guó)住房租賃業(yè)務(wù)仍處于起步階段，市場(chǎng)發(fā)展模式還在探索階段。央行及時(shí)推出保障性住房再貸款新工具，支持企業(yè)批量收購(gòu)存量住房用作保障性住房，能比較快地形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)多地也在財(cái)稅、土地、配套設(shè)施等方面提供政策支持，這些都能起到降低企業(yè)成本、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)商業(yè)可持續(xù)性的作用。

報(bào)告透露，截至6月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，后續(xù)貸款投放有望進(jìn)一步加快。同時(shí)，各地方政府還在財(cái)稅、土地、配套設(shè)施等方面提供了支持政策，這些都能起到降低企業(yè)成本、增強(qiáng)住房租賃產(chǎn)業(yè)商業(yè)可持續(xù)性的作用。

有了上述金融和地方財(cái)政政策的支持，未來(lái)隨著住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力提升和市場(chǎng)商業(yè)化有效運(yùn)轉(zhuǎn)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)更廣闊空間，長(zhǎng)期看也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有序轉(zhuǎn)型。

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