商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極探索“流量密碼” 不少企業(yè)布局輕資產(chǎn)、高端化

商業(yè)地產(chǎn)最近很是熱鬧。華潤置地深圳大區(qū)官微近日表示將打造全國首個創(chuàng)新型市集購物中心—萬象食家;杭州城西古翠路地鐵站旁的華商超市地塊準備進行城市更新，將新建一座大型綜合體;三亞正在引進香港太古里、華潤超級萬象城、北京華聯(lián)SKP、上海百聯(lián)等高端購物商業(yè)綜合體。

面臨新冠肺炎疫情等不確定因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎難而上，聚焦創(chuàng)新，積極探尋符合自身特色的“流量密碼”。相關財報顯示，去年以來，仍有不少頭部商場銷售額實現(xiàn)新提升。此外，還有不少企業(yè)紛紛布局輕資產(chǎn)模式，并開設創(chuàng)新型商場等，以期獲得新發(fā)展。

多數(shù)商場銷售額提升

去年，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但行業(yè)企業(yè)似乎活得還不錯。根據(jù)零售圈發(fā)布的《2021商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，2021年，近九成頭部商場銷售額提升。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，華潤置地2021年收入2121.1億元，同比增長18.1%。集團旗下購物中心零售額1072億元，同比增長45%;租金收入139億元，同比增長38.1%;出租率97.0%，同比增加2.3%。

新城控股2021年商業(yè)運營業(yè)務保持快速增長。期間，吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經(jīng)營及其他零星管理費收，同比增長51%。截至報告期末，新城控股在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達130座，吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，平均出租率達97.63%。

恒隆地產(chǎn)2021年營業(yè)收入103.21億港元，同比上升15%。恒隆地產(chǎn)方面表示，受內(nèi)地高端商場的強勁表現(xiàn)帶動，恒隆地產(chǎn)及恒隆集團的整體租賃收入分別大幅攀升16%及15%。撇除先后于2020年11月及2021年3月開業(yè)的武漢恒隆廣場的辦公樓及商場的租金貢獻，恒隆地產(chǎn)及恒隆集團的收入按年分別增加19%和18%。

不過，也有頭部企業(yè)在營收方面出現(xiàn)失利。數(shù)據(jù)顯示，2021年，大悅城地產(chǎn)營業(yè)收入123.13億元，同比下降12.7%。2019年大悅城控股旗下購物中心的平均出租率為97%，2020年為93.9%，2021年為94.3%，出租率還遠未恢復至疫情前的水平。相較之下，龍湖集團、新城控股等公司旗下的購物中心雖未完全恢復疫情前的出租率，但2021年的平均出租率都超過了97%。

此外，從市場投資情況來看，零售地產(chǎn)表現(xiàn)仍亮眼。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的市場報告顯示，一季度亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)上漲，直接投資金額達408億美元，同比增長高達20%。從交易資產(chǎn)的類別來看，零售地產(chǎn)投資增幅最大，同比上漲39%。

布局輕資產(chǎn)等動作頻頻

聚焦新市場、輕資產(chǎn)、高端化……企業(yè)有不少動作。

快速布局新市場。數(shù)據(jù)顯示，2021年萬達廣場新增51個，且2022年仍保持較大的開業(yè)規(guī)模，擬開約49家新商場;2021年，新城控股在全國20余城開出30座吾悅廣場。據(jù)新城控股披露，2022年將再開25座吾悅廣場，實現(xiàn)商業(yè)運營總收入105億元。2021年，華潤置地新開業(yè)9座購物中心，新增獲取購物中心項目12個。截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個。

同時，輕資產(chǎn)模式成為“香餑餑”。今年以來，萬達通過與其他房企合作或接收其他房企商業(yè)項目運營權等方式，先后與天元集團、鑫苑集團、建業(yè)集團進行合作，并以輕資產(chǎn)方式接連拿下北京SOLANA藍色港灣項目和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權。

龍湖集團也在2021年3月宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式，首個輕資產(chǎn)項目武漢范湖里特色商業(yè)街于2021年9月30日開業(yè)。2022年，龍湖集團還有五個輕資產(chǎn)項目將落地。

中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦告訴中國商報記者，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入主要依靠收租，在重資產(chǎn)模式下，企業(yè)回籠資金速度慢，資金壓力較大。這也是輕資產(chǎn)模式為何“吃香”的原因。

“輕資產(chǎn)模式有助于降低重資產(chǎn)導向，背后是成本的考慮。企業(yè)規(guī)模做到一定程度的時候，成本壓力是非常大的，輸出管理優(yōu)勢比傳統(tǒng)的直接‘造’商場的模式更加有利，是企業(yè)在不斷減負的導向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國商報記者。

此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在高端化方向持續(xù)發(fā)力。“受疫情影響，出國出境受阻，高端消費持續(xù)回流，國內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)的高端消費品生意得以大幅提振。”恒隆地產(chǎn)方面告訴記者。

恒隆地產(chǎn)方面繼續(xù)表示，恒隆緊隨內(nèi)地高端消費市場，從硬件到軟件及服務等全面進行優(yōu)化，持續(xù)引領高端生活方式，不斷對現(xiàn)有項目進行業(yè)態(tài)升級，豐富品牌組合和商場業(yè)態(tài)，在目標城市大力推動“首店經(jīng)濟”，并致力于開拓新業(yè)務板塊，以迎合日益變化的市場需求。2021年恒隆旗下所有內(nèi)地高端商場的收入均錄得雙位數(shù)增長。高端產(chǎn)品零售市場全年維持穩(wěn)健表現(xiàn)，租戶銷售額亦按年增長33%至89%不等。

華潤萬象生活在營的重奢購物中心達到8個，排名行業(yè)第一，零售額同比增長39.7%。2021年，旗下重奢商場業(yè)績也相當亮眼，其中，深圳萬象城2021年銷售額超130億元。商場品牌積極調(diào)整升級，全年引進33家首店，凸顯高端的品牌陣容。

“收租王”們創(chuàng)新引流

不可否認，疫情對商業(yè)地產(chǎn)造成了一定沖擊。盧文曦告訴記者，疫情對實體商業(yè)影響尤其大，顧客進不到商場里去，商場吸引不到客戶，就沒有收入，也就沒辦法維持正常運作。

對此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛自救，開設創(chuàng)新型商場，吸引客流。2021年，華潤置地首個主打“都市美學”概念購物中心——深圳萬象前海開業(yè)。商場由盒子mall+退臺式下沉街區(qū)商業(yè)構成，其中，以前海命名的建筑藝術品“前海之翼”、綠色休閑下沉廣場“微風峽谷”、片山正通設計的三大垂直空間、場內(nèi)眾多的特色藝術空間帶來獨特體驗。同時引入輕奢時裝、先鋒獨立設計師品牌、集合店、美學生活方式品牌、高端餐飲等超220家品牌。

新城控股吾悅廣場持續(xù)深化“一店一策”，以“在地思維”打造個性化空間場景，實施個性化、差異化定位，找準項目市場空間。如沈陽沈北吾悅廣場是新城首個MALL+X創(chuàng)新試點項目，通過“運動+社交”新模式打造主題跨界業(yè)態(tài);南京建鄴吾悅廣場是新城商業(yè)全新商業(yè)A+旗艦級商業(yè)綜合體，圍繞“品質(zhì)、時尚、社交”三大關鍵詞，打造 7x24h的全天時理想生活圈，并成為國內(nèi)首個打造貫穿內(nèi)外的秦淮水岸沉浸式互動空間的商業(yè)體。

元宇宙與消費場景結合，也激發(fā)出購物新體驗和商業(yè)新價值。以廣州悅匯城為例，其在周年慶期間已經(jīng)落地華南地區(qū)首個AR世界實景應用小程序 “AR Show”?；谏虦萍?SenseMARS 火星混合現(xiàn)實平臺，“元宇宙”超現(xiàn)實感的互動體驗從空中盤旋的巨大冰龍、夢幻逼真的冰雪城堡、晶瑩可愛的動物冰雕，再到AR紅包雨、AR集圖打卡等有獎互動……這種新商業(yè)模式和零售體驗的融入，不僅創(chuàng)造了一場充分奇幻氛圍的購物之旅，也為AR商業(yè)價值開辟了新路徑。

此外，央地促消費政策頻頻推出，也助力商業(yè)地產(chǎn)市場加速恢復。近期，中央部署促消費措施，從供需兩端促消費。4月以來，國務院多個會議強調(diào)促消費、4月底專門出臺促消費相關意見。需求端上，包括發(fā)放消費券、消費補貼，以及穩(wěn)就業(yè)、增加收入提高消費能力等;供給端上，包括盡可能降低疫情對線下活動影響、專項債支持消費基建等。

從地方層面看，4月初至5月下旬至少有16個省份27個相關地區(qū)出臺促消費措施，計劃投入超50億元資金用于發(fā)放消費券、購物補貼等，消費券實際補貼力度或在10%左右。

“疫情之下，‘收租王’確實不好當。”盧文曦認為，待市場恢復后，原先收入好的商場可能情況會好轉(zhuǎn)，但原先收入情況不太好的商場也不見得會迎來報復性消費，還是得看商場自身的實力如何。

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