多家銀行相繼發(fā)行主題債券 房地產并購金融業(yè)務升溫

來源：中國銀行保險報

近期，房地產并購金融業(yè)務顯著升溫，部分股份制銀行表現(xiàn)活躍。

2月18日，《中國銀行保險報》記者從興業(yè)銀行獲悉，根據(jù)市場需求和業(yè)務發(fā)展需要，該行計劃發(fā)行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。除興業(yè)銀行外，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行也在房地產并購金融業(yè)務上有所動作，包括且不限于發(fā)行房地產并購主題債券、與房地產企業(yè)簽訂并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議等。據(jù)不完全統(tǒng)計，多家銀行已為房地產并購提供融資額度合計逾650億元。

銀行密集發(fā)行并購主題債

據(jù)了解，興業(yè)銀行近期已陸續(xù)接洽多家優(yōu)質房地產企業(yè)，實地調研其并購重點房地產企業(yè)風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和經營困難的優(yōu)質房地產項目。

2月15日，平安銀行表示，該行計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發(fā)行。募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。“我行將按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，推進募集資金投放。重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，有效支持房地產企業(yè)通過并購防范債務風險及推動行業(yè)結構優(yōu)化。”平安銀行人士稱。

浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行的行動更早。1月21日，浦發(fā)銀行完成了50億元房地產項目并購主題債券簿記建檔，債券規(guī)模50億元，期限為3年。據(jù)悉，這也是金融機構發(fā)行的首單房地產項目并購主題債券。1月27日，廣發(fā)銀行發(fā)布公告稱，計劃于近期發(fā)行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

除此之外，有銀行也對房地產并購提供其他形式的融資支持。2月14日和2月18日，大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“大悅城控股”）先后與招商銀行、浦發(fā)銀行簽署地產并購融資合作協(xié)議。

據(jù)了解，招商銀行、浦發(fā)銀行將分別為大悅城控股提供100億元人民幣并購融資額度。項目合作內容包括但不限于并購顧問、并購貸款、并購基金、資產證券化以及基于并購相關業(yè)務需求創(chuàng)新的各類融資產品。

實際上，這也是招商銀行近期簽署的第二個地產并購融資戰(zhàn)略協(xié)議。1月27日，招商銀行還曾與華潤置地及華潤萬象生活簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

監(jiān)管引導并購

銀行上述舉動離不開金融監(jiān)管部門的推動。2021年12月20日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務融資工具，支持房地產企業(yè)兼并收購優(yōu)質項目，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。對于兼并收購出險和困難房地產企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾曾在新聞發(fā)布會上表示，房地產企業(yè)間的項目并購是房地產行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

“從長遠看，通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利于高負債企業(yè)集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利于形成房地產新發(fā)展模式，促進房地產業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展?！编u瀾指出。

華泰證券研究所研究員張繼強表示，目前來看，監(jiān)管層政策鼓勵房企項目承債式收并購，潛在標的將主要圍繞在一線與強二線資質較優(yōu)、原先就有國企參與合營聯(lián)營、股權結構清晰的民營企業(yè)項目。對于優(yōu)質房企尤其是國企，并購融資的新突破有望給其負債端適度“松綁”。

在全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇看來，銀行陸續(xù)以發(fā)行金融債等方式支持房地產行業(yè)，能夠幫助一些重點房地產企業(yè)解決目前的困境。同時，這對于銀行自身也有利好，通過提供融資支持，能夠減輕房企流動性緊張帶來的不良壓力。

“對于銀行來說，推動房企資產重組，既能夠維護房地產行業(yè)的穩(wěn)定，銀行也能夠在發(fā)放貸款中獲益，且有助于收回前期貸款?！濒吣洗髮W南方高等金融研究院副院長陳創(chuàng)練對記者說。

銀行需做好風險識別

記者注意到，近期已有不少房企并購案例。如華潤萬象生活并購禹洲物業(yè)、中南服務，中海地產37億元收購雅居樂、世茂所持廣州利合股權，中海宏洋收購雅居樂義烏、徐州等項目，徐州市國企潘勝地產接手恒大南京項目，粵海置地收購粵海物業(yè)等。

另據(jù)貝殼研究院最新發(fā)布的報告，近期，招商蛇口與建發(fā)房地產分別發(fā)行12.9億元、10億元并購債，并明確融資用途。

不過，申萬宏源證券分析師孟祥娟認為，當前試水并購債的房企發(fā)行規(guī)模不大，且主要用于償還前期的并購貸款。一方面是當前多數(shù)房企資金壓力仍然緊張，并購新項目的意愿仍然不高；另一方面是新的并購項目需要一定的流程審批時間，預計未來房企融資進一步回暖后，用于新并購項目的承債式并購債券有望啟動。

中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發(fā)展部總經理楊海平指出，由于困境資產或困境房企往往伴生有產業(yè)類問題、金融債務類問題、司法類問題，房地產企業(yè)或項目并購重組涉及交易意向達成、交易結構設計、稅收籌劃、融資方案設計等，存在多方的博弈。要快速集中地達成一致，存在一定難度。

業(yè)內人士認為，銀行在開展相關業(yè)務時，需要做好系統(tǒng)風險識別，穩(wěn)中求進，保持耐心。IPG首席經濟學家柏文喜向記者表示，銀行發(fā)行的房地產項目并購主題債券募集成功后，到真正轉化為并購貸款投放，要注意觀察實施效果。

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