深圳二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場(chǎng)規(guī)則

作為一個(gè)以二手房交易為主的城市，面對(duì)二手房業(yè)坐地起價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲等問(wèn)題，深圳2021年起將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，推出二手房成交參考價(jià)機(jī)制和二手房“單邊代理”交易機(jī)制。作為全國(guó)最早啟動(dòng)二手房調(diào)控的城市，深圳二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大變化：參考價(jià)機(jī)制成效已顯，市場(chǎng)預(yù)期極速回調(diào)致量?jī)r(jià)齊跌，新房市場(chǎng)也受波及；交易新機(jī)制致市場(chǎng)規(guī)則重構(gòu)，或有望解決部分市場(chǎng)頑疾。

二手房市場(chǎng)繼續(xù)下探

“現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，不降價(jià)沒(méi)人去看房?！鄙钲跇?lè)有家的經(jīng)紀(jì)人劉先生說(shuō)，目前中介大力推廣的房源，都是接近參考價(jià)的筍盤(pán)，業(yè)主因?yàn)槟承┰蛑背鍪?，不僅降價(jià)，還愿意幫買家補(bǔ)齊中介傭金?！耙话愣址拷灰?，是買賣雙方各付1.5%的傭金。但現(xiàn)在市場(chǎng)不好，如果買家只愿意承擔(dān)0.8%，有的賣家寧肯承擔(dān)2.2%，給我們補(bǔ)齊3%的傭金。”

二手房成交量持續(xù)探底的原因在于深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)機(jī)制，并且商業(yè)銀行依照參考價(jià)發(fā)放住房貸款，收縮了購(gòu)房者的金融杠桿，最終導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)。

2021年2月，深圳市住房和建設(shè)局以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)反應(yīng)參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)，引發(fā)不少爭(zhēng)議。例如深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”華潤(rùn)城潤(rùn)府此前掛牌單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元，政府參考價(jià)定為13.2萬(wàn)元。

負(fù)責(zé)參考價(jià)評(píng)估工作的深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，27%的小區(qū)位于熱點(diǎn)片區(qū)，存在掛牌價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)10%以上的價(jià)格虛高等炒作現(xiàn)象?！八?，的確有的小區(qū)參考價(jià)與市民感受到的業(yè)主報(bào)價(jià)差距在三成以上?！?/p>

參考價(jià)機(jī)制發(fā)布前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，月均成交5000套是深圳二手房市場(chǎng)的“榮枯線”。2020年高峰期深圳一個(gè)月成交了1.34萬(wàn)套二手房。

但由于銀行根據(jù)參考價(jià)發(fā)放住房貸款，成交價(jià)和參考價(jià)之間的差價(jià)都需納入首付款，深圳二手房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，月成交量持續(xù)走低，2021年二手房?jī)H成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量繼續(xù)下探，僅成交1557套。

二手房交易量的大幅收縮，給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。深圳鏈家景田南店的門店經(jīng)理林雄偉說(shuō)，參考價(jià)出臺(tái)后，（門店）有好幾個(gè)月都沒(méi)有成交二手房。直到去年年底，一個(gè)月也就能成交一套。今年以來(lái)，二手房市場(chǎng)活躍度依然不高，到現(xiàn)在一套都沒(méi)成交?！坝锌蛻羯祥T看房，但帶看量相對(duì)來(lái)說(shuō)還是少，而且客戶還價(jià)都很低，業(yè)主接受不了?！?/p>

隨著時(shí)間的推移，成交量低迷帶動(dòng)二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)態(tài)勢(shì)。如今，“接近參考價(jià)放盤(pán)”是中介掛牌推廣的標(biāo)配。深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，有63%的樣本房源掛牌價(jià)格跌幅在5%至10%之間，19%跌幅在5%以內(nèi)。

林雄偉介紹，該門店維護(hù)的二手房房源，掛盤(pán)價(jià)基本上跟之前的市場(chǎng)價(jià)格差不多?！安惶辟u的業(yè)主，報(bào)價(jià)略有松動(dòng)，但幅度不大。非常著急賣的業(yè)主，定價(jià)會(huì)更靠近參考價(jià)，但量很少?！?/p>

二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場(chǎng)規(guī)則

中介機(jī)構(gòu)累積的房源“瞬間歸零”，忙于“搶客”，發(fā)布“一對(duì)一”管家式賣房服務(wù)廣告，爭(zhēng)取拿到賣方的獨(dú)家委賣合同。行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布通知，嚴(yán)禁中介以“返傭”“定金”等不正當(dāng)方式誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂委賣合同，并對(duì)涉嫌引導(dǎo)賣方解除與其他中介方簽訂委賣合同的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談……2021年11月，深圳上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)重構(gòu)了中介市場(chǎng)規(guī)則。

新系統(tǒng)通過(guò)與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門的數(shù)據(jù)對(duì)接，將掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購(gòu)房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)全面線上化，并納入政府監(jiān)管。此次系統(tǒng)調(diào)整帶來(lái)了中介行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的兩大變化：一是從“多方委托”變?yōu)椤蔼?dú)家委托”；二是從“雙邊代理”變?yōu)椤皢芜叴怼薄?/p>

以往，業(yè)主賣房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售，存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付中介費(fèi)，繞開(kāi)已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費(fèi)更低的中介成交房源。2021年1月深圳就發(fā)生過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)博主發(fā)布購(gòu)買的房屋視頻后被指“跳單”事件，博主、經(jīng)紀(jì)人和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)都就此發(fā)聲，一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，最終還上了法院。

新系統(tǒng)規(guī)定在同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，賣方只能把房源獨(dú)家委托給一個(gè)中介機(jī)構(gòu)的一位經(jīng)紀(jì)人掛牌銷售。記者從中介機(jī)構(gòu)了解到，簽了委賣協(xié)議后，二手房網(wǎng)簽必須由簽約的經(jīng)紀(jì)公司操作，可以避免“跳單”爭(zhēng)議。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，此舉倒逼賣方謹(jǐn)慎選擇為其服務(wù)的中介和經(jīng)紀(jì)人。因此，中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定長(zhǎng)期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專業(yè)能力。

此前，二手房交易存在中介“吃差價(jià)”問(wèn)題。2021年2月，深圳市民李先生在購(gòu)買一套價(jià)值1940萬(wàn)元的房產(chǎn)過(guò)程中，意外發(fā)現(xiàn)自己手里的和中介機(jī)構(gòu)留檔的三方合同所寫(xiě)購(gòu)房金額不一致，揭開(kāi)經(jīng)紀(jì)人收取了60萬(wàn)差價(jià)的違規(guī)行為。

新系統(tǒng)打破了以往買賣雙方委托同一家機(jī)構(gòu)，甚至同一名中介的模式，建議買方委托與賣方不同的中介機(jī)構(gòu)購(gòu)置房產(chǎn)，促使買賣雙方與各自的受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，只向自己的委托人負(fù)責(zé)，以爭(zhēng)取委托方在實(shí)際交易中的利益最大化。

由于目前二手房市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，新系統(tǒng)解決市場(chǎng)頑疾的作用是否能有效發(fā)揮還需要進(jìn)一步觀察。

新房市場(chǎng)不再需要積分排名購(gòu)房

長(zhǎng)期以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易以二手房為主，占比達(dá)七成。因此，深圳的房?jī)r(jià)實(shí)際上由二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)決定。實(shí)行二手房成交參考價(jià)機(jī)制后，深圳出現(xiàn)了自2007年以來(lái)首次二手房成交量低于新房的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年5月起，深圳二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下滑。二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，遏制住了此前因一二手房?jī)r(jià)格倒掛而出現(xiàn)的“打新熱”現(xiàn)象。尤其是到了2021年四季度，新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出了后勁不足的問(wèn)題，甚至網(wǎng)紅盤(pán)也遭遇了“滑鐵盧”。

華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期2020年11月開(kāi)盤(pán)吸引萬(wàn)人搶房，而2021年12月開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期，售價(jià)沒(méi)變，房源數(shù)量基本沒(méi)變，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天卻有約200套沒(méi)賣掉。這一現(xiàn)象充分說(shuō)明了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)，下手越來(lái)越謹(jǐn)慎，信心不足。

除了少數(shù)條件特別硬的新盤(pán)，很多新盤(pán)都不再需要積分排名按分購(gòu)房了。伴隨著新房市場(chǎng)回歸冷靜，不少開(kāi)發(fā)商采取促銷手段，也增加了和中介機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)介合作。貝殼深圳新房策略顧問(wèn)中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，深圳新房代理渠道開(kāi)通率迎來(lái)拐點(diǎn)，提升至77%，此前開(kāi)通率約60%。

記者春節(jié)后走訪了多個(gè)新盤(pán)售樓處，每個(gè)售樓處都“非?？諘纭?，其中兩個(gè)只有記者一組購(gòu)房者，最多的一個(gè)也只有三組購(gòu)房者。

佳兆業(yè)云望府位于華為所在的坂田片區(qū)，1月7日拿到預(yù)售證，推出130套房源，目前還剩一半房源待售?，F(xiàn)場(chǎng)除了記者外，還有兩組購(gòu)房者看房。銷售人員告訴記者，售樓處大年初三就營(yíng)業(yè)了，但春節(jié)期間客流少，每天就兩三組客人。開(kāi)盤(pán)時(shí)推出過(guò)9.95折疊加送物業(yè)費(fèi)的促銷活動(dòng)。由于佳兆業(yè)陷入現(xiàn)金流危機(jī)，售樓處專門公示了龍崗區(qū)住建局給購(gòu)房者的提示，請(qǐng)購(gòu)房者務(wù)必將定金、首付款等預(yù)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶——廣東省深圳市龍崗公證處六號(hào)。資金由龍崗區(qū)住建局、龍崗公證處和中國(guó)銀行共同監(jiān)管，以確保項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，實(shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)現(xiàn)象再度卷土重來(lái)：期房業(yè)主對(duì)未交付的房屋質(zhì)量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明區(qū)的華潤(rùn)置地公園九里花園，一些業(yè)主因小區(qū)臨近高速公路存在噪音污染問(wèn)題拒絕收樓；仍在建設(shè)中的位于深圳寶安區(qū)的尖崗山壹號(hào)花園，被業(yè)主投訴外墻材料與購(gòu)房時(shí)銷售人員介紹的不一致。

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