分化與聚焦｜2023二季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

觀點(diǎn)指數(shù)隨著6月LPR下調(diào)消息傳來(lái)，廣州商業(yè)房貸有望進(jìn)一步下降，按照此前經(jīng)驗(yàn)，廣州商業(yè)房貸利率或?qū)⑴cLPR同步，下調(diào)10個(gè)BP。

【資料圖】

土地市場(chǎng)熱度分化明顯，目前廣州土地市場(chǎng)成交僅有搖號(hào)和底價(jià)成交兩種結(jié)果。二季度成交地塊中，8宗地塊為搖號(hào)成交。

二季度廣州新房供應(yīng)持續(xù)低迷，網(wǎng)簽相對(duì)平穩(wěn)，整體去化周期縮短。

開(kāi)盤方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)樣本企業(yè)共有49個(gè)項(xiàng)目加推，7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，共推出超過(guò)6000套住宅單位，入市時(shí)點(diǎn)主要為五一節(jié)日前后。

交易流程優(yōu)化，將落實(shí)多孩家庭購(gòu)房支持

二季度廣州融入“一手房帶押過(guò)戶”的大趨勢(shì)，于4月末發(fā)布了《關(guān)于創(chuàng)新開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶”的通告》，此外，還發(fā)布了不動(dòng)產(chǎn)登記支持高質(zhì)量發(fā)展“新十條”，全面提升不動(dòng)產(chǎn)交易的效率。

據(jù)悉，廣州一手房帶押過(guò)戶分為預(yù)售商品房帶押過(guò)戶辦理和持證商品房帶押過(guò)戶辦理兩種模式；前者需開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、在建工程抵押銀行和按揭銀行共同到不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理。

當(dāng)前廣州已完成首筆房產(chǎn)類抵押物帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)，但銀行方面的相關(guān)業(yè)務(wù)離落地有一定距離，需要更多細(xì)節(jié)的完善。

而購(gòu)房貸款的申請(qǐng)方面，《關(guān)于貫徹落實(shí)二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意見(jiàn)稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一個(gè)子女未成年）使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。若該政策落地，廣州公積金購(gòu)房貸款額度將上升至130萬(wàn)元，而此前最高為100萬(wàn)元。

此外，隨著6月LPR下調(diào)消息的到來(lái)，廣州商業(yè)房貸有望進(jìn)一步下降，按照此前的經(jīng)驗(yàn)，廣州商業(yè)房貸利率或?qū)⑴cLPR同步，下調(diào)10個(gè)BP。

再推城市更新，黃埔兩個(gè)城更項(xiàng)目招商掛網(wǎng)

黃埔區(qū)重啟城市更新顯現(xiàn)出一定效果，4月7日，《廣州市黃埔區(qū)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》發(fā)布，提出按照“保護(hù)優(yōu)先、規(guī)劃引領(lǐng)、因地制宜、分片施策、分類指導(dǎo)、分步推進(jìn)”的原則，有力有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆?dòng)。

6月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》，表示舊改項(xiàng)目鼓勵(lì)分片分批實(shí)施。同時(shí)提出，項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)并生效后，項(xiàng)目每片簽約占總?cè)藬?shù)80%即可按實(shí)施計(jì)劃啟動(dòng)房屋拆除及后續(xù)相關(guān)工作，對(duì)舊改簽約要求的變更將加速項(xiàng)目的推進(jìn)。

此外上述通知亦表示，將試行金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)履約擔(dān)保，履約保函置換已繳存的合作改造履約保證金；在5月31日發(fā)布的《2023年廣州金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》中亦出現(xiàn)了“加快開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)”的表述，但該政策處于試行階段，覆蓋面相對(duì)較窄，具體細(xì)則亦有待補(bǔ)充。

政策方面的活躍之外，項(xiàng)目推進(jìn)上近期亦有不少進(jìn)展。

其中黃埔區(qū)多個(gè)項(xiàng)目取得階段性進(jìn)展，科學(xué)城集團(tuán)旗下文沖東項(xiàng)目、長(zhǎng)平項(xiàng)目均進(jìn)入動(dòng)工階段，啟動(dòng)首開(kāi)區(qū)施工。

另外，城市更新重啟后，時(shí)隔近一年，廣州再次掛出舊村改造項(xiàng)目招商公告，近期招商的兩個(gè)項(xiàng)目為永崗社區(qū)（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造和文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造。

整體來(lái)看，目前黃埔區(qū)進(jìn)展較為順利的舊改項(xiàng)目以知識(shí)城集團(tuán)和科學(xué)城集團(tuán)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目為主，據(jù)悉，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局曾前往科學(xué)城集團(tuán)調(diào)研，對(duì)科學(xué)城集團(tuán)楓下、長(zhǎng)平、嶺頭、水西、鄧屋等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目逐一進(jìn)行詳細(xì)指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目盡早成熟獲批、開(kāi)工建設(shè)。

土地?zé)岫确只斑^(guò)江龍”中簽搖號(hào)地

截止發(fā)稿日，二季度廣州已成交住宅用地12宗，待拍宅地2宗。土地市場(chǎng)熱度分化明顯，目前廣州土地市場(chǎng)成交僅有搖號(hào)和底價(jià)成交兩種結(jié)果。已成交地塊中，8宗地塊為搖號(hào)成交，其中番禺區(qū)5宗，荔灣區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)各1宗，而南沙區(qū)和荔灣區(qū)各有2宗地底價(jià)成交。

值得注意的是，在近期住宅用地的拿地主體中，出現(xiàn)了武漢城建、南通亞倫、廈門國(guó)貿(mào)等在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)較為突出的企業(yè)，所獲地塊均為熱門的搖號(hào)地，這些“過(guò)江龍”憑借在搖號(hào)上面的運(yùn)氣成功進(jìn)入了廣州市場(chǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，今年首宗搖號(hào)地塊即武漢城建競(jìng)得的荔灣區(qū)花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊項(xiàng)目已經(jīng)在6月3日進(jìn)入批前公示階段；華潤(rùn)與長(zhǎng)隆聯(lián)合競(jìng)得的漢溪大道北側(cè)地塊定名為長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，已經(jīng)于6月中旬啟動(dòng)凍資，首期地塊將推98-138平方米戶型產(chǎn)品。

另外，從區(qū)域來(lái)看，遠(yuǎn)郊土地市場(chǎng)依然比較冷清。南沙2宗掛牌地塊底價(jià)成交，熱度不高，競(jìng)得人均為此前已在南沙深耕多年的企業(yè)；而增城區(qū)掛牌的地塊則因故終止，今年暫未有成功出讓的地塊；花都區(qū)目前有1個(gè)地塊掛牌，是否成交仍待觀察；而從化今年則尚未掛牌居住用地。

供應(yīng)相對(duì)低迷，全市去化周期降1.1月

二季度廣州新房供應(yīng)持續(xù)低迷，網(wǎng)簽相對(duì)平穩(wěn)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，4-5月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽14603套，同比上升23.1%；網(wǎng)簽面積105.3萬(wàn)平方米，同比上升23.7%。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，4-5月廣州新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售10853套，批準(zhǔn)預(yù)售面積115.8萬(wàn)平方米，其中增城區(qū)新批面積占比超過(guò)3成，其次黃埔區(qū)新批面積占比亦超2成。

聚焦中心城區(qū)，報(bào)告期內(nèi)，海珠區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，為琶洲·樾和保利四季和頌；荔灣區(qū)有6項(xiàng)目獲批，包括力迅荔筑、白鵝潭悅府、萬(wàn)科紫薇苑、幸福灣、廣璇花園和保利和悅濱江；天河區(qū)則有保利天瑞、保利天匯、越秀天河和樾府、帝景山莊、世紀(jì)金源天河源筑、合景臻頤府等項(xiàng)目上新。

數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理（統(tǒng)計(jì)周期為2022年3月26日-2023年5月25日）

4-5月期間有8個(gè)區(qū)網(wǎng)簽面積大于新批預(yù)售面積，整體去化周期縮短。截至2月末，廣州市新建商品住宅可售套數(shù)約10.7萬(wàn)套，可售面積1183萬(wàn)平方米，去化周期16.7個(gè)月，較上一報(bào)告期末縮短1.1個(gè)月。

分區(qū)來(lái)看，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)去化周期上升，其余地區(qū)去化周期均有所縮短。

五一密集加推，天河項(xiàng)目熱度高

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)樣本企業(yè)共有49個(gè)項(xiàng)目加推，7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，共推出超過(guò)6000套住宅單位，主要入市時(shí)點(diǎn)為五一節(jié)日前后；加推項(xiàng)目主要集中在黃埔區(qū)和番禺區(qū)，開(kāi)盤項(xiàng)目則比較分散，海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)均有上新。

報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)盤項(xiàng)目有琶洲板塊的保利四季和頌、芳村板塊的萬(wàn)匯天地瑧園、匯景板塊的保利天瑞、五山板塊的世紀(jì)金源天河源筑、長(zhǎng)嶺居板塊的知識(shí)城長(zhǎng)嶺雅居、蕉門板塊的越秀濱?；ǔ呛托绿疗瑓^(qū)的合生湖山國(guó)際八期，其中天河區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目熱度相對(duì)較高。

保利天瑞為2022年底出讓的天河中鐵物流園地塊項(xiàng)目，將推107-260平方米四房至五房的改善型產(chǎn)品，首推107-188平方米的戶型，共5個(gè)戶型；該項(xiàng)目亦是保利“天字系”產(chǎn)品的第四個(gè)品牌，即“天瑞”，以中式風(fēng)格為特色。開(kāi)盤均價(jià)約8萬(wàn)元/平方米；建面為188平方米的戶型貨量較少，銷售速度較快。

世紀(jì)金源天河源筑首推項(xiàng)目建面90-136平方米，單價(jià)8-9萬(wàn)元/平方米，由于五山板塊長(zhǎng)期缺少新房，該項(xiàng)目銷售很好，附近華工、華農(nóng)等高校職工對(duì)該項(xiàng)目銷售形成支撐。

開(kāi)盤后不久，世紀(jì)金源天河源筑再加推約90套房源，同樣獲得不俗的去化表現(xiàn)。

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