房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速洗牌期 投資拿地成戰(zhàn)略性能力

房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入快速洗牌期，規(guī)模成為企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵訴求。投資拿地，已經(jīng)成為房企面向未來的戰(zhàn)略性能力。

截至7月23日，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅從“招拍掛”市場的權(quán)益拿地金額看，50家房企合計(jì)拿地金額高達(dá)10940億元。其中，19家房企拿地均超過200億元。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和華潤置地等公司權(quán)益拿地總價(jià)居于前列。從今年年初至7月23日，碧桂園通過“招拍掛”市場拍得土地366塊，權(quán)益規(guī)劃建筑面積達(dá)到4365.98萬平方米，權(quán)益拿地總價(jià)達(dá)到1086億元，拿地均價(jià)為2487元/平方米。無論拿地?cái)?shù)量、規(guī)劃面積和拿地總價(jià)，碧桂園均位于榜首。融信中國拿地僅4塊，但公司拿地樓面價(jià)格高達(dá)13939元/平方米，僅次于恒隆地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)和中鐵置業(yè)的平均拿地樓面價(jià)。

目前平均拿地樓面均價(jià)最高的是恒隆地產(chǎn)，今年5月份恒隆地產(chǎn)以107.3億元總價(jià)競得杭州百井坊地塊，成交樓面價(jià)55285元/平方米，這也是恒隆地產(chǎn)上半年在土地市場的唯一一次出手。

不過，在一系列調(diào)控下，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率保持在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價(jià)率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，5月份以來，熱點(diǎn)城市成交量有所恢復(fù)，環(huán)比出現(xiàn)明顯上行。其中，一、二線城市房價(jià)基本平穩(wěn)，三、四線城市價(jià)格上漲明顯。在這種大趨勢下，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元銷售規(guī)模沖刺1000億元銷售目標(biāo)，1000億元沖刺2000億元銷售目標(biāo)的第二梯隊(duì)房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。

值得關(guān)注的是，今年以來，房企融資壓力和還債壓力倍增，部分房企對總地價(jià)過高地塊較為謹(jǐn)慎，多數(shù)房企選擇積極進(jìn)入三、四線城市，但對總投資體量控制較為嚴(yán)格，多選擇符合“短平快”產(chǎn)品線的地塊，但也推動(dòng)三、四線城市土地出讓金額水漲船高。

值得一提的是，進(jìn)入下半年以來，多數(shù)房企都在積極推貨，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。一方面是業(yè)績目標(biāo)壓力，另一方面則是在融資環(huán)境趨緊的環(huán)境下，房企需要加快回籠資金保證現(xiàn)金流安全，同時(shí)還有還債需求。

有研究報(bào)告指出，從土地市場供求結(jié)構(gòu)來看，一線城市在高壓調(diào)控下明顯降溫，二線城市由于加大供應(yīng)實(shí)現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)，三、四線城市在需求外溢和棚改帶動(dòng)下量升價(jià)漲。從企業(yè)拿地來看，品牌房企仍在積極補(bǔ)倉，并向三、四線城市下沉。預(yù)計(jì)2018年下半年，在金融環(huán)境收緊及棚改政策調(diào)整作用下，土地市場將繼續(xù)降溫，部分三、四線城市市場風(fēng)險(xiǎn)或?qū)@現(xiàn)，房企拿地宜更加科學(xué)與審慎，保障現(xiàn)金流安全。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷于昨日表示，在政策影響之下，下半年，棚改的進(jìn)城會(huì)進(jìn)一步放緩;在資金來源不充分的條件下，樓市將回歸“零增長”區(qū)間。他進(jìn)一步稱，現(xiàn)在中國居民的杠桿率已經(jīng)十分高了，房價(jià)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)揮之不去，市場經(jīng)濟(jì)下出現(xiàn)債務(wù)違約十分正常，一、二線城市供應(yīng)不足，房價(jià)受限三、四線城市需求透支，后續(xù)乏力。

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