環(huán)京樓市首付分期調(diào)查:部分樓盤(pán)首付低至5%
“3·17”樓市政策馬上滿周年,一年的調(diào)控使環(huán)京樓市逐漸降溫。
近日,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),為了刺激銷(xiāo)售,在北京周邊多個(gè)縣市,不少項(xiàng)目打出“首付分期”、“全款分期”、“免費(fèi)更名”等各類(lèi)促銷(xiāo)廣告。針對(duì)外地購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格,部分限購(gòu)城市的部分樓盤(pán)銷(xiāo)售還給出“先購(gòu)房再繳稅”等辦法。
據(jù)記者了解,部分對(duì)非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭限購(gòu)1套商品住房的城市,首付最少可低至5%;而限購(gòu)政策更為嚴(yán)格的部分縣市,首付最少可低可至20%。
首付最低5%起
2017年5月份,河北省政府辦公廳出臺(tái)樓市調(diào)控新政,外地人購(gòu)買(mǎi)環(huán)京和環(huán)雄房子需提供三年社?;騻€(gè)稅證明;隨后,保定主城區(qū)、廊坊市區(qū)、三河、大廠、香河、固安、永清等地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。
針對(duì)外地人購(gòu)房附加三年社保或納稅記錄的條件,部分開(kāi)發(fā)商采用“分期首付”的方式加速回款,緩解資金壓力。
根據(jù)2017年3月1日發(fā)布的《涿州市人民政府關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對(duì)本地戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí),首付款比例不低于50%。
在涿州市某樓盤(pán),銷(xiāo)售人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,認(rèn)購(gòu)并且直接簽約的客戶(hù)可以首付5%選房,剩余25%分6次付清,每隔三個(gè)月還一次,每次還款不低于總房款的4%。同時(shí),選擇5%首付的購(gòu)房者,如果提前將25%首付還給開(kāi)放商,還可返還還款額10%的利息。
上述銷(xiāo)售人員以某折后單價(jià)為每平米1.15萬(wàn)元,建筑面積為92平米的房子給記者舉了個(gè)例子。購(gòu)房者選擇5%首付,即交納5.29萬(wàn)元,如果2018年3月份與開(kāi)發(fā)商簽訂合同,剩余首付需分別在2018年6月份、9月份、12月份,以及2019年3月份、6月份、9月份支付,每次還款大約5萬(wàn)元;待購(gòu)房人湊足30%首付以后,再去銀行申請(qǐng)按揭貸款。
而在廊坊市多個(gè)區(qū)縣,多個(gè)樓盤(pán)對(duì)于外地購(gòu)房者執(zhí)行“首付20%,全款分期”的政策。同時(shí),對(duì)于選擇不同分期方式的購(gòu)房者實(shí)行不同的單價(jià)。
2017年3月份,在北京“3·17”新政發(fā)布后,廊坊市政府發(fā)布通知規(guī)定非本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)一套住房,且購(gòu)房首付款比例不低于50%,包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日,廊坊限購(gòu)升級(jí),已經(jīng)擁有1套及以上住房,或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭,暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,按照廊坊市目前的政策規(guī)定,對(duì)于有資格的購(gòu)房者,首套房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款,首付款比例不低于30%。
根據(jù)當(dāng)?shù)啬硺潜P(pán)銷(xiāo)售的介紹,非廊坊戶(hù)籍的購(gòu)房者可以先和開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,鎖定房源,并由開(kāi)發(fā)商牽頭在當(dāng)?shù)貟炜科髽I(yè)繳納當(dāng)?shù)貍€(gè)稅,繳滿三年之后再簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,進(jìn)行網(wǎng)簽備案手續(xù),掛靠當(dāng)?shù)仄髽I(yè)每年需花費(fèi)7000元-8000元。
不過(guò),看似較低的“首付20%”的宣傳,卻暗藏玄機(jī)。在《證券日?qǐng)?bào)》記者的追問(wèn)下,銷(xiāo)售人員告知,目前霸州、永清等區(qū)縣的多個(gè)樓盤(pán)是不接受貸款買(mǎi)房的,所謂的“首付20%”其實(shí)是“全款分期”,是向開(kāi)發(fā)商借款,并且,不同的“分期方式”售價(jià)是不同的。
針對(duì)每平米的售價(jià)不同,銷(xiāo)售人員以某均價(jià)報(bào)價(jià)為1.2萬(wàn)元/平米、面積為77平米的兩居室給《證券日?qǐng)?bào)》記者做測(cè)算:分期三年,首付20%,均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平米,總價(jià)為92.4萬(wàn)元,首付為19.4萬(wàn)元,剩余80%的房款三年內(nèi)平均每季度還給開(kāi)發(fā)商6萬(wàn)元-7萬(wàn)元,直至還清;分期一年,首付20%,均價(jià)為9000元/平米,總價(jià)為69.3萬(wàn)元,首付為14.3萬(wàn)元,剩余80%的房款一年內(nèi)平均每季度還給開(kāi)發(fā)商13萬(wàn)元-14萬(wàn)元;全款購(gòu)買(mǎi),均價(jià)為8500元/平米,總價(jià)為65.45萬(wàn)元。
由于該項(xiàng)目在售樓盤(pán)多為期房,以2020年交房的樓盤(pán)居多。同時(shí),如果購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格,繳稅3年后也就是2020年才可以簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。上述三種支付方式,實(shí)際上都是全款購(gòu)房。
低首付暗藏風(fēng)險(xiǎn)
去年以來(lái),限購(gòu)政策的升級(jí)和發(fā)酵讓環(huán)京區(qū)域的樓市受到不小的沖擊。在《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查過(guò)程中,多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售勸說(shuō)記者先交定金鎖定房源。
銷(xiāo)售人員針對(duì)記者首付未交齊、沒(méi)有購(gòu)房資格、無(wú)法網(wǎng)簽等手續(xù)問(wèn)題勸說(shuō)稱(chēng),“您先選定房子,繳稅我們來(lái)聯(lián)系,三年內(nèi)可以免費(fèi)更名一次,到時(shí)候您不想要了,轉(zhuǎn)手賣(mài)了賺差價(jià)就行,沒(méi)必要急著現(xiàn)在網(wǎng)簽。”
一位房地產(chǎn)銷(xiāo)售告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,“樓市不景氣的時(shí)候,‘首付分期’這種情況就會(huì)出現(xiàn)。首付分期其實(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力的問(wèn)題,需要刺激銷(xiāo)售,加速回款。繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源后,由于沒(méi)辦法網(wǎng)簽,按照現(xiàn)行政策,未來(lái)房源的出路只有兩種:要么轉(zhuǎn)手倒賣(mài)賺取差價(jià),要么繳稅3年獲得購(gòu)房資格后回歸到正常交易。”
對(duì)于首付分期和免費(fèi)更名一次,其實(shí)都是變相的促銷(xiāo)方法,看似是購(gòu)房人占了便宜,實(shí)際最大獲益者還是開(kāi)發(fā)商自身,既解決了資金問(wèn)題,又把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人。尤其是免費(fèi)更名,需要購(gòu)房人自行去找接盤(pán)者,如果找不到,即便承諾免費(fèi)更名10次也沒(méi)有任何意義。同時(shí),由于3年時(shí)間并不算短,如果中間再出臺(tái)其他政策,例如社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明期限更嚴(yán)格,購(gòu)房人將處于非常被動(dòng)的位置。
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