土地市場迎來“早春二月” 房企節(jié)后加碼二線城市

土地市場正迎來“早春二月”。春節(jié)后兩周，房企正在加緊向二線城市布局。2月11日以來克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測城市共成交土地百余宗，2018年銷售TOP10的房企超過半數(shù)在土地市場已有所收獲。

克而瑞認(rèn)為，從近期蘇州、福州等城市土地拍賣來看，個(gè)別市場略有回暖，但難言全面復(fù)蘇。整體來看，在融資依然偏緊、政策尚未轉(zhuǎn)向情況下，謹(jǐn)慎依然是2019年企業(yè)拿地的主旋律。在三四線熱度下降、一線城市供給有限背景下，二線將成為房企布局的主戰(zhàn)場，對于有拓儲(chǔ)需求的企業(yè)來說，2019年是回歸二線的窗口期。

節(jié)后土地拍賣受關(guān)注

就土地市場的表現(xiàn)而言，2月22日蘇州節(jié)后首場土地拍賣頗受關(guān)注，7宗經(jīng)營性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓，累計(jì)土地成交總價(jià)98.26億元，最高溢價(jià)率達(dá)42.78%。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，就報(bào)名情況看，有兩宗土地競買開發(fā)商超過10家，其中一宗住宅用地的吸引19家競買人參與，一宗吸引16家競買人參與。

競爭最為激烈的是編號為蘇地2018-WG-47號的住宅用地，吸引包括佳兆業(yè)(00876.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)、弘陽地產(chǎn)(01996.HK)、旭輝集團(tuán)(00884.HK)等16家房企的競買。

最終，經(jīng)過經(jīng)過40分鐘、76輪競拍，該地塊由佳兆業(yè)名下公司以8.91億元的代價(jià)競得，溢價(jià)42.78%，成交樓板價(jià)為18561.50元/平方米。

另一宗編號為蘇地2018-WG-49號的居住、教育地塊吸引了19家競買人參與競拍，最終，經(jīng)過55輪的競價(jià)，由上海開發(fā)商大華(集團(tuán))以32.14%的溢價(jià)競得，折合樓板價(jià)25813元/平方米。

據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，三個(gè)月前的2018年，蘇州尚仍有住宅用地流拍。

相似的情況發(fā)生在福州。2月15日，福州市公共資源交易服務(wù)中心迎來節(jié)后第一場土地拍賣，共出讓7宗地塊，總出讓面積為62.38萬平方米，約935.68畝，均為洋下、浦下、三叉街、排尾紅星四大舊改片的地塊?，F(xiàn)場吸引了包括首開+融僑聯(lián)合體、世茂、萬科、金茂+城投聯(lián)合體、寶龍、陽光城、龍湖、正榮等21家企業(yè)參與。

最后，7宗地塊成功出讓，總攬金205.4億元。占2018年全年福州土地拍賣收入408億元的50.34%。

此前克而瑞公布的1月土地月報(bào)顯示，在經(jīng)歷了歲末的市場成交峰值之后，2019年1月土地市場成交量周期性回落，但卻是近一年來的成交量第三峰值，溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。其中，北京、上海等城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)帶動(dòng)一線城市的地價(jià)上升，溢價(jià)率也觸底回升;二線城市表現(xiàn)尚佳，1月土地成交量同比上升21%，成為了同比上升的主要增長點(diǎn)。

報(bào)告指出，1月成交量減少，流拍地塊幅數(shù)也隨之減少，重點(diǎn)監(jiān)測的城市1月有95幅地塊流拍，相比去年12月減少了五成多，流拍率也明顯回落。重點(diǎn)一、二線城市中，昆明、西安、成都仍是流拍重災(zāi)區(qū)，1月昆明共有13幅地流拍，主要區(qū)域主要集中在下屬縣城宜良縣，距離城市主城區(qū)較遠(yuǎn)，難承接城區(qū)溢出需求，房企拿地意愿小。

城市間分化加劇

據(jù)CRIC監(jiān)測，上周全國土地市場有所升溫，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地市場成交建筑面積達(dá)到了816萬平方米，環(huán)比增長54%，同比則增加了11%;但依舊未達(dá)到2019年成交量的周平均水平。成交金額為345億元，環(huán)比亦增加了18%，同比則下降了19%;這也直接導(dǎo)致了整體樓面價(jià)的下行，下滑至4223元/平方米，同環(huán)比分別下跌27%和23%。

“從整體數(shù)據(jù)變化趨勢來看，可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇，局部城市的回暖或許僅能代表單個(gè)市場的樓市復(fù)蘇，對于整體的借鑒意義并不是太大。”克而瑞表示。

細(xì)分來看，從近期規(guī)模房企拿地分布可看出其目前投資戰(zhàn)略傾向。目前，碧桂園拿地仍以三四線為主，其在湛江、洛陽、畢節(jié)各拿下1宗地塊，共計(jì)花費(fèi)6.7億元，增加土地儲(chǔ)備達(dá)到44.2萬平方米。

萬科則堅(jiān)持布局一二線，在2018年加碼布局三四線之后，還是回到二線市場。其在太原、青島、福州均有新增土儲(chǔ)入賬。其中以76.4億總價(jià)擊敗寶龍、世茂獲得福州舊改地塊，也刷新福州土地成交總價(jià)紀(jì)錄。恒大以接近50億元的總價(jià)競得貴陽花溪區(qū)15宗地塊，預(yù)計(jì)將用于建設(shè)恒大童世界，這是繼2017年拿下花溪區(qū)13宗地塊后再次大手筆拿地。

融創(chuàng)2019年以來拿地勢頭較猛，根據(jù)克而瑞1月份新增土地貨值榜單顯示，1月份融創(chuàng)新增土地貨值達(dá)到570.4億元，位列第一名。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，節(jié)后兩周融創(chuàng)已在太原、石家莊和青島共計(jì)拿下至少12宗土地，合計(jì)建面超過100萬平方米。

部分有規(guī)模擴(kuò)張需求的品牌房企也在向二線城市回歸：例如中梁控股則節(jié)后在長沙、天津、蘇州各落一子，加快了布局二線的腳步。其2018年已進(jìn)駐了杭州、合肥、成都、武漢等城市。中駿2月20日以6.17億拿下佛山高明區(qū)1宗商住地塊，為其首次進(jìn)駐廣東省。

“盡管最近‘市場回暖’的猜測時(shí)有出現(xiàn)，但從房企的應(yīng)對策略來看，2019大概率依舊是小年。”一位中型房企負(fù)責(zé)人對證券時(shí)報(bào)記者表達(dá)了其看法。對于“今年的重點(diǎn)布局區(qū)域”方向，他也傾向于更多關(guān)注前兩年降溫快的二線城市。

就2019年土地市場整體走勢而言，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，從大趨勢以及房企策略角度看，2019年土地市場重點(diǎn)會(huì)回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但是由于一線城市推地量比較少。所以，房企會(huì)將重點(diǎn)放在二線城市，如省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會(huì)作為布局重點(diǎn)。

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