企業(yè)看淡市場顧慮房價(jià) “以房養(yǎng)老”陷入困局
以房養(yǎng)老,曾經(jīng)是備受追捧的養(yǎng)老熱詞,很多人關(guān)注著這種新的養(yǎng)老方式。但是這種新方式推廣情況到底如何?能不能發(fā)展下去?能否成為社會化養(yǎng)老的一種合理選擇?
“以房養(yǎng)老”,一直是城市養(yǎng)老形式中備受關(guān)注的一種。這種新形式多是指保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”。2014年6月,原保監(jiān)會正式公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,宣布自2014年7月1日起,在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn),該業(yè)務(wù)被稱為保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”。
2015年3月,首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品“房來寶”由幸福人壽正式推出。何為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)?幸福人壽有關(guān)人士介紹說,根據(jù)保險(xiǎn)條例,擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取相應(yīng)養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán),處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
如今,4年多時(shí)間過去了,多數(shù)人對“以房養(yǎng)老”依然不甚了解,在很多人眼中,它甚至成為“騙局”的代名詞。“以房養(yǎng)老”推進(jìn)現(xiàn)狀如何?如何看待該模式的發(fā)展前景?實(shí)現(xiàn)破局應(yīng)該從哪些方面入手?帶著這些問題,經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者進(jìn)行了走訪。
阻礙大 誤解多
——公眾接受程度較低
廣州的區(qū)伯早年離異后一直獨(dú)自生活。隨著年紀(jì)漸長,身體也出現(xiàn)了諸多問題。出于安全和方便考慮,區(qū)伯想請個保姆照顧自己。但他每個月退休金不到4000元,難以負(fù)擔(dān)保姆費(fèi)用。2016年5月,他選擇了“以房養(yǎng)老”,投保之后,每月從幸福人壽領(lǐng)取6131元養(yǎng)老金,請到了保姆,生活質(zhì)量有了很大改善。
但是,像區(qū)伯一樣選擇此類養(yǎng)老方式的老人并不多。幸福人壽提供給記者的數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,共啟動意向客戶168戶247人,已承保117戶172人,領(lǐng)取養(yǎng)老金105戶 150人,其余正在辦理中。
投保人平均年齡71歲,多為失獨(dú)孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人壽是目前唯一已經(jīng)完成承保此業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司。也就是說,目前全國選擇住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的老人僅有117戶172人。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授董克用認(rèn)為,住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一模式的適用群體本就比較小眾,“它只適合那些沒有想把房子作為財(cái)產(chǎn)留給后代繼承的人,這些人要么有好幾套房子,要么沒有后代繼承人或其他房產(chǎn)繼承人,與此同時(shí),他自己的養(yǎng)老金又不多,上述情況同時(shí)符合的人目前還不多”。
此外,傳統(tǒng)觀念、利益糾紛、一些詐騙案件導(dǎo)致的社會負(fù)面影響等也都是阻礙老人接受“以房養(yǎng)老”的重要因素。
“傳統(tǒng)觀念上,中國的老人多數(shù)不能接受這一模式,特別是子女或其他親屬如提出反對意見,對老人影響很大。有些子女覺得老人參與‘以房養(yǎng)老’,自己會沒面子。”幸福人壽反向抵押業(yè)務(wù)管理人員陳磊告訴記者:“有不少投保人都配合我們做完房屋評估甚至抵押登記了,最終還是因?yàn)轭櫦杉胰朔磳Χx擇放棄。”
此外,社會上對于“以房養(yǎng)老”的誤解也導(dǎo)致很多老人不能接受這一模式。曾經(jīng)出現(xiàn)的打著“以房養(yǎng)老”名義進(jìn)行詐騙的事情,造成了很大的影響,讓公眾對這一模式產(chǎn)生了負(fù)面解讀。很多老人都有這樣的誤解:參加了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),就不能住在自己房子里了,甚至最終可能導(dǎo)致他們流離失所。
看淡市場 顧慮房價(jià)
——企業(yè)參與熱情不高
事實(shí)上,不但住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的參保老人沒有預(yù)想的那么多,作為市場主體的企業(yè)參與度也不高。目前,只有幸福人壽和人保壽險(xiǎn)兩家公司開展了此項(xiàng)業(yè)務(wù),而截至今年10月底,人保壽險(xiǎn)還沒有出單。大部分保險(xiǎn)公司還處于觀望中,中國平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司副首席執(zhí)行官李源祥對經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者表示,平安保險(xiǎn)已經(jīng)關(guān)注到“以房養(yǎng)老”,也在做一些相關(guān)研究,但是認(rèn)為目前該市場前景不夠明晰,因此還沒有推出相關(guān)產(chǎn)品的計(jì)劃。
作為開拓者,幸福人壽的前行步伐也十分謹(jǐn)慎。繼最早在北京、上海、廣州、武漢4個城市試點(diǎn)后,2017年之后,又新增南京、蘇州、大連、杭州4個城市。
為什么選擇這些城市?而不在全國全面鋪開?幸福人壽方面表示,這一業(yè)務(wù)模式要求保險(xiǎn)公司先行支出保險(xiǎn)金,待老人去世后通過處置房產(chǎn)回收資金,對企業(yè)的現(xiàn)金流有很高的要求。因此,企業(yè)如果大力度推行該模式,需要冒很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
此外,陳磊告訴記者,保險(xiǎn)公司確定在某地是否開展此業(yè)務(wù)需要考慮多方面因素,如城市老齡化程度、人口凈流入狀況、中短期房價(jià)、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等,其中房價(jià)尤其重要,是影響推進(jìn)該模式的關(guān)鍵因素。因此,保險(xiǎn)公司選擇房價(jià)支撐度較強(qiáng)的城市開展此業(yè)務(wù)也就不難理解。
陳磊說:“一個50平方米的房子,在北京可能價(jià)值300萬元以上,但是在很多二三線城市可能價(jià)值不到100萬元,而我們發(fā)放養(yǎng)老金的金額主要是根據(jù)房屋評估價(jià)值確定的。同樣是參與這一養(yǎng)老模式,北京的老人或許可以每月領(lǐng)到1萬元以上的養(yǎng)老金,而一些房價(jià)不高城市的老人拿到的養(yǎng)老金數(shù)額可能就比較少,對他們來說,就會缺少吸引力。”
從整個行業(yè)來看,房價(jià)走勢也是影響企業(yè)參與度的重要因素。“其他保險(xiǎn)公司沒有介入這一領(lǐng)域,每一家的考慮雖有不同,但是對房價(jià)長期走勢的考量肯定是一個重要因素。對于我們來說,從長遠(yuǎn)來看,房價(jià)穩(wěn)中有升是最理想的狀況。如果房價(jià)走勢存在較大不確定性,將制約公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和業(yè)務(wù)開展。”陳磊說。
穩(wěn)定預(yù)期 疏通環(huán)節(jié)
——政策亟待完善
記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),相關(guān)政策對于“以房養(yǎng)老”模式如何發(fā)展有著重要影響。在房價(jià)、抵押登記、房產(chǎn)處理等環(huán)節(jié),政策都發(fā)揮著關(guān)鍵作用。
中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟(jì)所副研究員王橋表示,推行新的養(yǎng)老模式,應(yīng)該推動立法先行,通過法律法規(guī)樹立一定標(biāo)準(zhǔn),將有助于新模式的健康發(fā)展。
董克用認(rèn)為,推動“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)模式發(fā)展,政策的確定性最為重要。“比如房子的產(chǎn)權(quán)要有確定性,產(chǎn)權(quán)到期后怎么續(xù)?要多少費(fèi)用?是否影響產(chǎn)權(quán)處置?這些內(nèi)容越明確越好。”
幸福人壽方面則表示,開展該業(yè)務(wù)過程中,保險(xiǎn)公司面臨著一些法律風(fēng)險(xiǎn)亟待解決,比如說,抵押房產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)等,期望相關(guān)政策和法律法規(guī)能給予企業(yè)更明確的落地預(yù)期。
陳磊認(rèn)為,如果能推動該業(yè)務(wù)進(jìn)行一些模式改進(jìn),將有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)參與的積極性,“盡管房子進(jìn)行了抵押,老人也拿到了保險(xiǎn)金,但是從頭到尾,房子一直不在保險(xiǎn)公司名下。老人過世后一般會過戶到繼承人名下,雙方共同處置該抵押房產(chǎn)。事實(shí)上,保險(xiǎn)公司在這一過程中的話語權(quán)比較小。如果房子在完成抵押后,能夠按照約定變成共有產(chǎn)權(quán),抵押權(quán)人也擁有一部分產(chǎn)權(quán),就可以降低保險(xiǎn)公司處置房產(chǎn)時(shí)的一系列法律風(fēng)險(xiǎn)”。
此外,目前政府有關(guān)部門針對“以房養(yǎng)老”出臺了指導(dǎo)意見,但是具體到執(zhí)行層面,還存在不少困難,主要是缺少配套的落地細(xì)則,導(dǎo)致很多部門在參與時(shí)不知所措,人為阻隔,進(jìn)而不予辦理。
“在一些城市,老人想辦理‘以房養(yǎng)老’,但是到了抵押和公證環(huán)節(jié),當(dāng)?shù)剡t遲不給辦。不是政府職能部門不作為,而是因?yàn)榇蠹覍@一新生事物不熟悉、不了解,又缺乏明確的實(shí)施細(xì)則,導(dǎo)致很多部門不知道怎么辦理,大家的溝通成本很高,時(shí)間很長。我們在上海辦理的第一單業(yè)務(wù),單在抵押登記環(huán)節(jié)就用了9個月。我們希望所有外部環(huán)節(jié)都能自上而下暢通無阻。”陳磊說。
盡管困難重重,專家認(rèn)為,這一模式依然能夠在未來的社會養(yǎng)老體系中發(fā)揮更大作用,其模式也可以更加多樣化。“從長遠(yuǎn)看,‘以房養(yǎng)老’模式的需求還有待挖掘。中國剛剛開始深度老齡化,隨著社會老齡化速度加快,龐大的老年人群體,特別是那些失能失智老人,需要資金支持和人力照顧。因此,從長遠(yuǎn)看,不光是反向抵押貸款,各種把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換成養(yǎng)老資源的方式會越來越多。”董克用說。
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