樓市調控的菏澤樣本 官方：系回應市民迫切需求

山東省菏澤市住建局房地產市場取消限售的新政一經發(fā)布，引起輿論強烈反響。12月19日，菏澤住建局進一步回應稱，新政所指的取消限售，指的是取消限制新購和二手住房轉讓期限的規(guī)定。此前，有業(yè)內解讀認為，新政預示三四線城市樓市調控政策松綁。不過，也有專家指出，菏澤的變化并不具備代表性，全國調控政策的大方向并未改變。

官方：系回應市民迫切需求

12月19日下午，針對媒體高度關注房地產市場“取消限售”新政，山東省菏澤市住建局官網發(fā)布最新的回應說明稱，經過認真調查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。

該局解釋稱，2017年11月，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規(guī)定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

據介紹，近年來，受轉讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。

記者從菏澤市人民政府官網了解到，2017年11月6日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》第14條規(guī)定：“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿兩年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于三年。”

據了解，12月18日晚間，山東省菏澤市住建局發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》中的第14條規(guī)定。記者了解到，此次調整距離政策出臺僅有一年多時間，也成為今年全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

財經評論人周俊生發(fā)表評論稱，菏澤市此次取消限購，是與推進當地的棚戶區(qū)改造放在一起的，可以想象的是，即使放開后當地的商品房銷售有所上升，購房主力也應該是來自棚戶區(qū)改造的獲益者。

近日，住建部官網發(fā)布最新棚改數據顯示，今年前11個月全國棚改已開工616萬套，超額完成年度580萬套的目標總量，完成投資1.6萬多億元。

增強流動性

截至2018年10月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%。2015年1月以來全國100城庫存規(guī)模就呈現出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，而今年9月庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月繼續(xù)保持增長態(tài)勢?？傮w上看，庫存走勢迎來拐點，四季度步入上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴北京商報記者，跟全國走勢表現一致，以菏澤為代表的三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發(fā)生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期已開始從底部反彈。

“全國范圍內的庫存近期開始有所反彈，今后去庫存的壓力可想而知。”嚴躍進指出，菏澤此類政策適當松綁是有必要的。雖然確實存在投資投機需求，但絕大多數還是當地合理的進城購房和改善需求，所以不能認為三四線城市有泡沫。同時他指出，棚改動作會繼續(xù)，政府也會更加注重二手房的流動性問題。

提振市場信心

“取消限售政策是菏澤本輪調控的重要特點之一，山東省是限售重點調控的省份。”諸葛找房首席分析師陳雷在接受北京商報記者采訪時指出。據不完全統(tǒng)計，2017-2018年，山東省17城有濟南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂9個城市發(fā)布了限售政策。菏澤是早期進行調控的城市之一，而政策持續(xù)時間越長，影響越久。

陳雷認為，從全國的調控市場來看，預計未來中央的調控政策會繼續(xù)維持穩(wěn)定，房住不炒基調不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴的調控環(huán)境，三四線下行壓力下會有一些對沖政策。

從當前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處于下行趨勢。從諸葛找房中心監(jiān)測的菏澤近一年二手住宅掛牌價來看，今年7月以來受7·31政治局會議中“遏制房價上漲”的表態(tài)之后，菏澤二手住宅價格近3個月價格在低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

陳雷認為，菏澤取消限售政策是在經濟下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性政策，不過這對需求提振影響有限。降低市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發(fā)展。

而據嚴躍進分析，菏澤屬于弱三線城市，而類似強三線城市如商丘、徐州、金華等，實際上政策都比較嚴厲。但菏澤這兩年房價開始有所反彈，高鐵建設力度也在加大，其房價走勢基本可以代表弱三線城市的態(tài)勢?？傮w上來說，此類城市過去有些房價上漲壓力，而近期是在降溫的。同時，棚改動作會繼續(xù)，政府也會更加注重二手房的流動性問題。

“菏澤此次取消限售政策，意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，一定程度代表了樓市調控政策的變化。”嚴躍進指出，此類政策可能造成示范效應，在因城施策的政策框架下，預計后續(xù)類似政策放松的城市還會繼續(xù)增多，尤其是會從限售政策進行松綁。

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