樓市就像過山車 上半年冰火兩重天 下半年樓市“分水嶺”
“2018年,樓市就像過山車,買房更像一場賭博。”有人如此調(diào)侃。
上半年冰火兩重天
2018年5月7日,杭州旭輝寶龍東湖城開盤選房。雖然位置遠在西湖繁華區(qū)以東40公里以外,卻仍然吸引了近3000人報名,16個人搶一套房,中簽率只有6%。
一位98歲的老奶奶擠在人群中,她成功通過搖號選購了一套89平米的新房。
吃透政策發(fā)動全家買房的現(xiàn)象并不少見,就像恩愛夫妻離婚買房一樣。由于限價政策,一些城市的新房比周邊二手房還要便宜,這種誘惑讓人堅信買到就是賺到。
2018年上半年,杭州、西安、成都、長沙等多城出現(xiàn)搖號買房中簽率低于10%的現(xiàn)象,買到一套新房的概率跟人口大省河南和山東的一本錄取率差不多。
甚至有人猜想,“萬人搖號”的時代是不是真的要來了。
不過,放眼全國,那段時間的樓市就像夏天的天氣,旱的地方旱死,澇的地方澇死。
二三四線城市的購房者們依舊沉浸在買房必漲的憧憬中,而一線城市早已夢醒,周邊樓市甚至開始走向蕭條。
2018年3月,何裕和妻子攥著雙方父母給的首付,花320萬在北京六環(huán)邊上買了一套80平米的小兩居。
兩年前,何??瓷狭送^(qū)同戶型同面積的一套房子,報價只要200萬,卻因為業(yè)主坐地起價漲了10萬,小兩口賭氣沒買,誰想到房價從此插上翅膀絕塵而去。
后來,2017年3月17日,北京號稱“史上最嚴”的樓市調(diào)控新政讓這個小區(qū)的兩居室最高歷史成交價定格在了390萬,又慢慢跌回320萬。
何裕不確定自己這算是賺了70萬,還是賠了120萬?他唯一確定的是,房價如同過山車,原本想買套自住房安穩(wěn)度日,卻像是參加了一場冒險的賭博。
回頭看看,北京好在還有逐漸清醒的時間,環(huán)京樓市則是從一個美夢直接墜入了另一場噩夢。
比如緊鄰北京的燕郊,2017年3月、4月、6月相繼出臺的一系列限購政策把燕郊樓市打入冰窟。燕郊天洋城一室一廳西北朝向的房子,2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米,2018年9月只有1.5萬/平米,跌幅達到50%。
與2017年3月相比,燕郊天洋城房價已經(jīng)“腰斬”。圖片來源:鏈家APP截圖
下半年樓市“分水嶺”
房價下跌如山倒,想當(dāng)年漲起來的時候又像野馬撒歡,調(diào)控政策的韁繩拉都拉不住。
自從2016年9月30日北京發(fā)布這一輪的收緊樓市調(diào)控政策以來,全國范圍的樓市調(diào)控就沒有停過,在2018年更是達到頂點。
中國社科院報告顯示,2018年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達405次,比2017年同期上漲近80%。幾乎每天都有一項措施出臺,刷新了歷史紀錄。
調(diào)控的花樣也越來越多,從限購、限價、限貸、限售到限離婚、限新落戶、限公司、限未成年,再到租售同權(quán)、購租并舉,意圖遏制一切炒房的苗頭。
終于,轉(zhuǎn)折點在2018年7月的最后一天降臨。
這一天,中央政治局會議發(fā)出明確的調(diào)控信號:堅決遏制房價上漲。
敏銳的人立即發(fā)現(xiàn),新的提法與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比,少了“過快”兩個字。如果說“過快”的表述還有相當(dāng)大的彈性操作空間,那么新的表述就不再留有任何余地,不能漲就是不能漲。
暖風(fēng)戛然而止,房價終于跌了!
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,100城月度掛牌價環(huán)比下跌城市個數(shù),2018年3月至5月都是每月19個,6月25個,7月19個,而8月則驟增到47個。
越來越多的樓盤加入降價行列。9月,恒大首先進行全國性的促銷打折,住宅8.9折、商鋪6折起;泰禾某地項目給出較大優(yōu)惠,若購房人全款購房,房價給予7折優(yōu)惠;陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季,根據(jù)區(qū)域的不同制定不同的降價策略。
只是,意想不到的事情發(fā)生了。
一度堅信鋼筋水泥澆筑的磚頭才是應(yīng)對通脹最好的工具。購房者們受不了房價下跌,憤怒地把手里的磚頭砸向了開發(fā)商。
2018年10月,江西上饒碧桂園的一個售樓處被砸,原因是開發(fā)商降價,從1萬/平米降到7000元/平米,引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。
有業(yè)主按揭沒辦下來就虧掉二三十萬,有業(yè)主買了5套房,情緒激動。他們高喊著“退房”,到售樓處扔雞蛋,沖撞售樓部大門,與保安發(fā)生肢體沖突。有人維權(quán)過程中被拖拽十米遠、甚至被踩傷進了醫(yī)院。
來源:新浪微博截圖
杭州、合肥等地也出現(xiàn)了業(yè)主因為房子降價圍攻售樓處的現(xiàn)象。
有人調(diào)侃,2016年國慶,很多人出去玩了一趟回來發(fā)現(xiàn),不僅買不起房了,連買房資格都沒了。今年國慶,很多人出去玩了一趟回來發(fā)現(xiàn),不僅房源多了,很多售樓處都被砸了。
開發(fā)商艱難過冬
開發(fā)商也不能全怪買房的人翻臉,畢竟人們?nèi)鱿驑鞘械拟n票成就了一大批房企。
這兩年行情大好,大大小小的房企摩拳擦掌,都學(xué)會了先定一個小目標,大的房企朝著一萬億銷售額狂奔,角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標。
要知道2017年的前三甲碧桂園、萬科和恒大,全年銷售額也只有五千多億元。
但一到2018年,問題來了。
隨著樓市調(diào)控的不斷深入和去杠桿的推進,房企“融資難”成為共性問題,銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內(nèi)發(fā)債暫停、海外發(fā)債和信托融資成本高漲。
比如富力地產(chǎn),今年以來連續(xù)四次發(fā)債失敗,只得通過股權(quán)增發(fā)等手段,爭取資金上的喘息空間。
再比如恒大,11月份發(fā)債年利率已經(jīng)高達13.75%,接近過去的兩倍,可見對資金的渴望有多么迫切。
除了市場融資,資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下,回款也成了問題。為此,一些開發(fā)商不惜違規(guī)操作。
2018年10月,華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說,在北京周邊的大廠縣,沒有購房資格的人也能買普通住宅。需要交全款,之后交房,等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的產(chǎn)權(quán),錢打了水漂怎么辦?銷售對這一點卻避而不談。
2018年12月,北京一在售樓盤的銷售人員透露,該樓盤支持首付分期,前期先交一半,剩下的年后再交。
“年底了,所有的開發(fā)商都是一個套路,都在沖刺任務(wù)、加速回款。”這名銷售說。
對房企來說,如果融不到錢,回款又慢,就只能躺在干涸的資金池里等待救援。再加上債務(wù)重壓,就更加難以呼吸。
“今年上半年房企資產(chǎn)負債率達到了80%(紅線),少數(shù)房企由于杠桿率過高,無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴張,最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說。
再來看一下富力地產(chǎn),其2018年三季度報顯示,有息負債高達1556億元。約63億元的賬面資金,尚不足以支付未來一年的財務(wù)成本。
據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù),2018年上半年,除去民間融資和類金融機構(gòu)貸款,中國房企的有息負債余額高達19.2萬億元,相當(dāng)于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務(wù)的集中兌付期,房企的資金壓力將持續(xù)加大。
如果說樓市上行期的債務(wù)擴張是彎道超車的利器,那么下行期的債務(wù)擴張則無疑于給自己埋雷。
就在不久前,房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科喊出了“活下去”的口號,讓同行看了瑟瑟發(fā)抖。且不管萬科是假哭慘,還是真喊疼,如果連負債低、現(xiàn)金流健康的萬科都活不下去了,那大批的中小房企該如何過冬呢?
調(diào)控會松綁嗎
又一個微妙的變化發(fā)生在2018年11月,房企融資出現(xiàn)回暖跡象。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月,全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資,合計數(shù)額已經(jīng)超過1000億,萬科、保利、陽光城、新城控股等數(shù)十家房企通過多種形式獲得融資。
房貸利率也開始“剎車”。多個一二線城市的部分銀行房貸利率下調(diào),放款速度也普遍加快。
據(jù)融360最新報告,11月,全國首套房貸款平均利率為5.71%,環(huán)比首次出現(xiàn)持平上月的情況,2017年以來連漲22個月的全國首套房貸利率終于停下了腳步。
調(diào)控政策亦明顯減少。據(jù)不完全統(tǒng)計,11月以來,各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次,相比之前每月平均40次的水平明顯減少。
房企頻繁獲得融資、房貸利率下調(diào)、調(diào)控政策減少,這能否視作調(diào)控放松的先兆?
“近期房企發(fā)債獲批的確有所提升,但不能直接理解為就是調(diào)控放松。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。
“一是前三季度融資嚴重不足,引發(fā)四季度融資壓力劇增,在眾多房企前有開發(fā)資金需求、后有償債壓力的背景下,融資只能變得更為激進;二是從國家對于房企資金的監(jiān)管來看,并未出現(xiàn)松動的明顯信號。”他說。
張波認為,房貸利率下調(diào)的深層次原因并非是調(diào)控放松。從目前房貸利率下調(diào)的時間點和節(jié)奏來看,和下半年央行多次定向降準、釋放市場流動性有著直接關(guān)系,未來利率依然存在一定的下調(diào)空間,尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。
調(diào)控政策方面,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過,雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底,但依然將在底部運行一段時間。
“今年7月31日,中央政治局會議明確提出堅決遏制房價上漲,這意味著調(diào)控不可能三至五個月就變向,持續(xù)三個季度左右是大概率事件。如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn),不再加碼,但也暫時不會放松。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
很多人關(guān)心,未來房價怎么走?
社科院12月發(fā)布的報告指出,明年房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整是大概率事件。未來一年,一二線城市總體上市場上行壓力有所增加,未來趨勢由增長主導(dǎo);三四線城市市場向下的壓力加大,庫存可能再度增加。
回顧近10年,全國樓市有過兩次大幅降溫,一次是2008年,受全球金融危機影響,另一次是2014年,原因是經(jīng)濟下行壓力加劇,但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調(diào)。
2018年,是樓市長期下行通道的開啟,還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始,也許要等到5年、10年之后,我們才能看清。
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