房企融資受限資金面持續(xù)收緊 融資成本未來或將反彈

近日，多家房企陸續(xù)中止了公司債發(fā)行，據(jù)市場機構不完全統(tǒng)計，中止發(fā)行債券累計金額接近500億元，融資持續(xù)收緊。自從去年房地產市場開啟了新一輪全面調控，房企的融資環(huán)境也逐步收緊。另一方面，隨著行業(yè)集中度的不斷提高，企業(yè)為了進一步促進規(guī)模增長和提升市場占有率，投資開發(fā)力度也達到了一個新高度，整體舉債規(guī)模和增速也持續(xù)加大。

資料圖：在建商品房項目。中新社記者 駱云飛 攝

多家房地產企業(yè)中止發(fā)債

近一周內，包括合生創(chuàng)展、富力地產、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實業(yè)、福晟集團等10家房地產企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場機構不完全統(tǒng)計，中止發(fā)行債券累計金額接近500億元。

分析人士指出，資本市場融資成本上升是這些企業(yè)中止發(fā)債的原因之一。上交所數(shù)據(jù)顯示，過去半年間，公募債、私募債平均加權價格逐步呈現(xiàn)上升趨勢，尤其在今年3、4月份升幅尤為明顯，至4月底，公募債平均加權價格逾98.5，私募債則為98.564，均創(chuàng)下半年新高。

國泰君安統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發(fā)行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國資企業(yè)。

從上交所審核的公司債情況看，2018年前5個月共有約78筆房企公司債在申請發(fā)行，其中通過的有33筆，占比不足一半;剩余暫未通過的有38筆，未通過或終止的有7筆。

業(yè)內普遍認為，融資收緊已然成為資本市場最大的共識。光大證券在研報中指出，2018年的風險點更多來源于融資，目前難以看到金融監(jiān)管政策的放松，信用債市場繼續(xù)收縮，廣義流動性處于緊平衡的態(tài)勢，非標、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

上市房企整體負債普遍走高

6月3日，克而瑞房地產研究中心發(fā)布的研究報告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)負債規(guī)模與增速持續(xù)加大，整體財務杠桿大大增加，現(xiàn)金短債比和長短期債務比均有了不同程度的下滑。

克而瑞地產行業(yè)研究員房玲指出，2017年房企加權平均凈負債率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，近六成企業(yè)的凈負債率有所上漲。從融資成本來看，2017年萬科、中海、保利等60家重點房企融資成本持續(xù)降低至6.08%。“這一方面是由于重點房企多為大中型規(guī)模房企，融資能力相對較強;另一方面也是由于前兩年公司債潮的延續(xù)效應”。

截至2017年末，主要上市房企總有息負債為57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個百分點。其中60家重點房企總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點，重點房企債務增加更為顯著。

值得一提的是，2017年末，60家重點房企有息負債占比達84.1%，增加3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億的房企有14家，較2016年增加6家，房玲分析指出，“這跟企業(yè)規(guī)模增長基本正相關，其中中國恒大以7326億元蟬聯(lián)第一，較2016年年末增長37%，是第二名綠地控股2679億元的2.7倍”。

不僅如此，從60家重點房企來看，90%的企業(yè)總有息負債都有所上漲，且超過一半的企業(yè)負債增速有所增加。2017年各大房企的規(guī)模發(fā)展十分迅猛，合約銷售額超過千億的企業(yè)已達17家。而規(guī)模擴張的同時也伴隨著負債增加，2017年銷售TOP20房企總有息負債約為27811億元，相較于2016年增長約40%。“與規(guī)模增長基本同步，漲幅超過整體行業(yè)水平”。

克而瑞方面指出，綜合來看，2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：一是杠桿加大，整體凈負債率抬升至91%;二是現(xiàn)金短債比和長短期債務比均有了不同程度的“惡化”，盡管短期壓力仍然不大，部分企業(yè)需要警惕;三是在國內樓市調控和融資收緊的背景下，房企或選擇“揚帆出海”，或選擇創(chuàng)新類融資方式，融資成本未來或將反彈。

同策研究院的研報也指出，龍頭房企的規(guī)模性擴張加劇了企業(yè)的負債水平。“從安全邊際的維度來看，經營活動產生的現(xiàn)金凈流量是否能覆蓋流動負債，是反映企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)”。上述同策研究院分析人士表示，房企流動負債大幅攀升，反映出短期償債壓力增加，實際運營中現(xiàn)金流緊張，若要保持現(xiàn)金流安全就需增加借貸。

該機構指出，2017年旭輝地產通過“借新還舊”的方式，以低成本融資置換高成本融資、長期借款置換短期借款，達到改善債務結構的目的。截至2017年底，旭輝一年內到期的銀行及其他借款金額62.27億元，一年內到期的公司債券50.93億元，合計118.2億元;一年后到期的有息負債(銀行及其他借款、票據(jù)、公司債等)合計354.19億元。

融資渠道未來將繼續(xù)收緊

廣發(fā)證券房地產行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，事實上，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財借道非銀通道(非標)流向地產行業(yè)受到徹底約束。

樂加棟說，從房企融資的具體數(shù)據(jù)來看，2016年下半年以來房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮，2017年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，房企近期的發(fā)債確實出現(xiàn)一些波折，或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢。

嚴躍進進一步解釋，一方面樓市調控依然繼續(xù)，如果盲目允許企業(yè)發(fā)債，在緩解企業(yè)資金緊張的同時，也會一定程度上緩解房源入市的進度，影響市場供給，達不到調控效果。另一方面，考慮到當前金融環(huán)境有收緊的導向，以及未來利息兌付等壓力，從這個角度，積極的管制有必要，符合當前房地產金融市場風險防控的導向。

“實際上，房地產公司債發(fā)行審核謹慎對于房地產開發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在嚴躍進看來，企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快，否則政策變動的不確定性很多，這也容易帶來很多市場風險。

多位業(yè)內分析人士指出，隨著境內融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉戰(zhàn)海外或尋找新的融資渠道，后期的融資成本也將很難實現(xiàn)進一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

關鍵詞： 資金面 成本 房企