房企融資渠道不斷收緊 信托資金“續(xù)命”

今年以來(lái)，房企融資渠道不斷收緊，這似乎已是不爭(zhēng)的實(shí)施。信托公司又迎來(lái)了房企客戶“盈門”的狀態(tài)，在多方因素的影響下，信托公司更注重在合規(guī)、審慎的前提下，開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“現(xiàn)在是項(xiàng)目非常好談，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于其‘短貸長(zhǎng)投’的特點(diǎn)，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時(shí)，房企只能一方面高價(jià)找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時(shí)信托靈活的資金優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。”北京某信托公司業(yè)務(wù)總監(jiān)表示。

信托專家陳赤博士向《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，由于政策風(fēng)向影響，信托公司出于審慎考慮，在提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，有意識(shí)地放慢業(yè)務(wù)推進(jìn)腳步，以便更從容地觀察市場(chǎng)變化、更準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)趨勢(shì)、更恰當(dāng)?shù)匕盐帐袌?chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)，對(duì)于看準(zhǔn)的項(xiàng)目，更多地采用真實(shí)股權(quán)投資而不是貸款方式，這也成為越來(lái)越多的信托公司的業(yè)務(wù)取向。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈門

據(jù)《記者了解，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的收緊，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)火熱。

據(jù)某資管資深人士介紹，目前銀行對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)已收縮至低位。從項(xiàng)目選擇上看，多家銀行只做滿足“432”條件的開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和并購(gòu)貸類產(chǎn)品。另外，房企公司債發(fā)行也繼續(xù)收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下，靠信托資金“續(xù)命”的房企層出不窮。

“現(xiàn)在是項(xiàng)目非常好談，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于其‘短貸長(zhǎng)投’的特點(diǎn)，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時(shí)，房企只能一方面高價(jià)找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時(shí)信托靈活的資金優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。”北京某信托公司業(yè)務(wù)總監(jiān)向記者介紹。

另外，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率不斷攀升。用益信托在線統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已發(fā)行的房地產(chǎn)集合資金信托產(chǎn)品為492款，同比增長(zhǎng)112.07%;合計(jì)規(guī)模1422.23億元，同比增長(zhǎng)104.42%;平均預(yù)期收益率為7.7%，同比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。

從市場(chǎng)在售產(chǎn)品看，即使是部分上市房企作為融資方的信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率也均在7%以上。例如，光大信托近期發(fā)行的“中糧瑞府項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”產(chǎn)品，融資方為中糧地產(chǎn)全資子公司，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為12億元，產(chǎn)品期限為36個(gè)月。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)收益為7%，在近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中預(yù)期收益率處于較低水平。而中糧地產(chǎn)去年年報(bào)中公布的數(shù)據(jù)顯示，其信托融資余額為20.59億元，融資成本區(qū)間在6%-6.61%。相應(yīng)的，市場(chǎng)上涉及龍頭房企如恒大、融創(chuàng)、泰禾等公司的信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率也多在7%-9%之間。

審慎開(kāi)展業(yè)務(wù)

盡管目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈門，但是信托公司更注重在合規(guī)、審慎的前提下，開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

上述業(yè)務(wù)總監(jiān)向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，其所在公司在房地產(chǎn)信托方面建立了完善的交易名單管理制度，審慎開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。“現(xiàn)在對(duì)交易對(duì)手的最低要求已是百?gòu)?qiáng)房企，對(duì)于排名在百位左右房企，如果項(xiàng)目處在北上廣等一線城市且較為優(yōu)質(zhì)，也可以進(jìn)行考慮。”該業(yè)務(wù)總監(jiān)介紹，在對(duì)待房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，其所在公司及業(yè)務(wù)人員非常謹(jǐn)慎，除項(xiàng)目需符合“432”等基本條件，還會(huì)結(jié)合交易對(duì)手的實(shí)力及項(xiàng)目區(qū)位、物業(yè)前景、抵押物情況進(jìn)行綜合考量。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企截止到去年年末，全年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，較去年年初提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)，房企整體資產(chǎn)負(fù)債率明顯提升。

某信托觀察人士指出，在目前強(qiáng)監(jiān)管的態(tài)勢(shì)下，信托公司更為重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)的合規(guī)性，采取少而精的態(tài)度。對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行總量控制，只減不增。在合規(guī)上，只對(duì)滿足“432”要求的項(xiàng)目放款、做真股項(xiàng)目，不做明股實(shí)債，并且明確表示“純股+底層協(xié)議”的模式風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于以往部分公司通過(guò)“借殼”繞道方式或通過(guò)對(duì)非地產(chǎn)類實(shí)業(yè)公司進(jìn)行流動(dòng)資金貸款方式變相為房企提供土地款的方式，目前都已基本暫停。

信托專家、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)兼職教授陳赤博士表示，在房地產(chǎn)信托方面，一方面中央政府關(guān)于"房住不炒"的要求逐步落實(shí)，多渠道供應(yīng)、多主體保障、租售并舉等長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，地方政府限購(gòu)、限價(jià)、限轉(zhuǎn)讓等嚴(yán)厲限制政策持續(xù)未松，另一方面監(jiān)管層加大了對(duì)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)貸款的查處力度，必然會(huì)對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)漲幅較大的部分一二線城市產(chǎn)生深刻影響。基于此，許多信托公司出于審慎經(jīng)營(yíng)的考慮，在提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，有意識(shí)地放慢業(yè)務(wù)推進(jìn)腳步，以便更從容地觀察市場(chǎng)變化、更準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)趨勢(shì)、更恰當(dāng)?shù)匕盐帐袌?chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)，對(duì)于看準(zhǔn)的項(xiàng)目，更多地采用真實(shí)股權(quán)投資而不是貸款方式，也成為越來(lái)越多的信托公司的業(yè)務(wù)取向。

(閆晶瀅)

關(guān)鍵詞： 信托 渠道 不斷