去年廣州辦公樓市場(chǎng)回暖 行業(yè)巨頭租賃需求持續(xù)釋放

日前，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，廣州辦公樓市場(chǎng)整體較2020年顯著回暖，2021年凈吸納量近50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約47%。尤其是在2021年前三季度，行業(yè)巨頭租賃需求持續(xù)釋放;而金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)亦積極尋求擴(kuò)張機(jī)遇，租賃市場(chǎng)一至三季度凈吸納量已超過(guò)2020年全年凈吸納量。

隨著廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“新舊動(dòng)能”轉(zhuǎn)換加速，以線上服務(wù)、線上消費(fèi)為首的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)是推動(dòng)辦公空間去化的主要源動(dòng)力，其頭部企業(yè)在2021年完成了數(shù)筆租賃面積過(guò)萬(wàn)平方米的租賃成交事項(xiàng)。2021年年末，雖然第二、第三梯隊(duì)的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)更傾向于采取“主業(yè)維穩(wěn)，降低成本”的新戰(zhàn)略，跨行業(yè)投資及業(yè)務(wù)拓展整體呈縮減態(tài)勢(shì)，但部分互聯(lián)網(wǎng)板塊龍頭企業(yè)仍繼續(xù)釋放租賃需求，助力辦公樓市場(chǎng)去化。

截至2021年12月末，2021年廣州市全年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約為78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約38%，其中一半新竣工項(xiàng)目位于琶洲片區(qū)。四季度僅有國(guó)美·智慧城A座一個(gè)項(xiàng)目入市，帶來(lái)約66000平方米新增供應(yīng)。盡管四季度供應(yīng)壓力稍緩，但由于部分房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在年底出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整而縮減辦公面積，整體空置率升至約13%，環(huán)比上漲約0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲約3個(gè)百分點(diǎn)。

四季度由于租賃需求有所下降，部分核心片區(qū)辦公樓因租金高企而面臨一定的空置去化壓力，業(yè)主因此調(diào)低租金以吸引更多租戶，整體租金水平環(huán)比微跌約0.3%。但前三季度快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)租賃需求使租金企穩(wěn)，整體租金水平較2020年上漲約0.6%。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，預(yù)計(jì)廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總體將趨穩(wěn)。一方面，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張及辦公空間租賃策略將趨于理智、保守。另一方面，預(yù)期寬松的貨幣與財(cái)政政策將進(jìn)一步推動(dòng)大型國(guó)企與金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，刺激相關(guān)企業(yè)對(duì)辦公空間的需求。”此外，流動(dòng)性的持續(xù)釋放對(duì)于各類(lèi)中小微企業(yè)的發(fā)展是重要利好，辦公樓租賃市場(chǎng)需求將繼續(xù)由互聯(lián)網(wǎng)、金融產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

馬煒圖補(bǔ)充道，2022年將是供應(yīng)大年，廣州全年新增辦公面積近百萬(wàn)平方米，漲幅明顯;其中大部分新增辦公空間來(lái)自以琶洲為首的新興片區(qū)，辦公空間供應(yīng)短期集中放量會(huì)給區(qū)域空置率帶來(lái)上行壓力，并推動(dòng)全市整體空置率上行。部分辦公樓項(xiàng)目業(yè)主焦慮情緒可能將加劇，導(dǎo)致全市整體租金水平進(jìn)一步下探。但是，不同辦公樓項(xiàng)目租金的走勢(shì)繼續(xù)分化。處于核心商務(wù)區(qū)的高質(zhì)量辦公樓項(xiàng)目，得益于其優(yōu)異的區(qū)位、專業(yè)的物管營(yíng)運(yùn)以及完善的配套設(shè)施，仍會(huì)是優(yōu)質(zhì)租戶的主要目標(biāo)，租金亦將保持穩(wěn)定;建成年限較長(zhǎng)、設(shè)施相對(duì)老舊的存量項(xiàng)目，將難以吸引業(yè)務(wù)穩(wěn)定的、具有較強(qiáng)去化能力的主力租戶，導(dǎo)致業(yè)主需要積極調(diào)價(jià)以保證項(xiàng)目入駐率企穩(wěn);而新興片區(qū)內(nèi)的新竣工項(xiàng)目則對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)變化更為敏感，租金難免出現(xiàn)波動(dòng)。

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