房企進入債務兌付高峰期，下一步將如何走？

為提振市場信心，規(guī)避債務違約風險，諸多房企在2022年開端高頻回購公司股份，并積極贖回即將到期的美元債。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，從房企海外債到期余額來看，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，特別是2022年，是未來四年房企償債壓力最大的年份。

有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管當前房企融資環(huán)境較過去已經(jīng)有所松動，但只是個別性的并非普遍性的變化，以目前的情況來看，2022年的兌付高峰年或給一些本就負債累累的房企帶來不小的挑戰(zhàn)。

回購股份與贖回美元債并行

1月6日，富力地產(chǎn)對外披露關于7.25億美元5.75%優(yōu)先票據(jù)折價回購的投票情況。根據(jù)公告，持有富力地產(chǎn)票據(jù)本金總額5.2億美元的合格持有人，已根據(jù)方案A要約有效投標，約占未償還票據(jù)本金總額的71.69%。去年12月15日，富力地產(chǎn)宣布擬以現(xiàn)金折價回購其將于2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據(jù)，同時就尋求票據(jù)展期至2022年7月13日征求票據(jù)持有人同意。

除了被傳“流動性承壓”的富力地產(chǎn)，近期回購美元債的企業(yè)中，也不乏外界眼中經(jīng)營相對穩(wěn)健的房企身影。

以旭輝控股為例，該公司于1月3日發(fā)布公告稱，將以現(xiàn)金購買的方式，要約提早贖回2022年1月23日到期的美元債5.051億美元。據(jù)悉，此次要約回購的債券發(fā)行金額共計5.85億美元，此前該公司已于2021年10-12月期間回購并注銷其中7990萬美元。這也就意味著，旭輝控股此次發(fā)起現(xiàn)金全面要約贖回，是針對余下5.05億美元。

“整體來看，當前美元債價格處于較低位。對于流動性充裕的房企來說，提前回購有利于降低回購成本，緩解企業(yè)債務集中到期的兌付壓力，同時對市場信心有一定的提振作用，有助于穩(wěn)定相關股票和債券的價格。”談及2022年開年房企積極回購美元債動作，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠如是說道。

“對于資金狀況欠佳、高度依賴融資的房企來說，美元債價格走低，加之市場波動導致美元債市場未來的不確定性加大，這或會影響企業(yè)后續(xù)新債的發(fā)行，再融資受限則會導致資金承壓，企業(yè)債務違約風險上升。因此，對于這類房企來說，提前回購可以看作是保障后期融資的一種方式。” 梁楠補充道。

積極贖回2022年到期美元債的同時，多家房企也在高頻回購企業(yè)股份。

據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，2022年1月3日-6日，已有8家涉房企業(yè)合計回購股份超10次。具體來看，進行股份回購的涉房企業(yè)包括融創(chuàng)服務、旭輝永升服務、金科股份、建業(yè)地產(chǎn)、美好置業(yè)、大名城、豫園股份、旭輝控股集團等。僅1月5日單日，便有5家涉房企業(yè)相繼披露回購股份進展的公告。

貝殼研究院高級分析師潘浩進一步指出，房企近日積極回購，除了在融資環(huán)境略有改善的情況下給市場和投資人更多信心，為后續(xù)新發(fā)融資鋪平道路，另一方面也與年底的財務節(jié)點調(diào)整負債相關數(shù)據(jù)水平有關。

進入債務兌付高峰期

在業(yè)內(nèi)看來，2022年開年房企回購股份與贖回美元債并行，與其背后步步緊逼的美元債兌付壓力不無關系。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，從房企海外債到期余額來看，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。

“這也就意味著，未來數(shù)年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力。” 同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者直言，從上述數(shù)據(jù)來看，2022年是未來四年房企償債壓力最大的年份，這將使部分房企在短時間面臨較大的償債考驗，對該節(jié)點的資金籌措、銷售回款、工程進度等方面都提出了較高的要求。

房企新年度償債壓力之大，還遠不止這些。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，除了美元債，房企2022年預計到期的各類債務規(guī)模約9603億元，雖比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億的償債規(guī)模高位。而從2022年的月度到期債務情況來看，償債壓力集中在1月、3月、4月、7月，4個月度償債規(guī)模超過千億。

潘浩分析指出，從房企角度來看，2022年251家房企需要償還到期債務，其中22家房企到期債務超過100億元，償債壓力仍保持高位。“如若其中個別房企資金流動性未能得到實質(zhì)性緩解，短期內(nèi)仍具有高違約風險，從而引發(fā)系列信用危機，仍會有爆雷的風險存在。”

“不可忽視的是，盡管當前房企融資環(huán)境較過去已經(jīng)有所松動，但只是個別性的并非普遍性的變化。”肖云祥也向北京商報記者表示，以目前的情況來看，2022年的美元債兌付“高峰年”，或給一些本就負債累累的房企帶來不小的挑戰(zhàn)。

還有出路嗎

面對2022年的美元債兌付高峰期，房企下一步將如何走?

肖云祥向北京商報記者表示，在目前的情況下，還款壓力較大的房企應加大去化力度，降低投資，盡可能地實現(xiàn)現(xiàn)金回籠;若現(xiàn)金充裕可提前償還，避免賬期集中造成現(xiàn)金流擠兌。

肖云祥指出，面對2022年內(nèi)的美元債兌付壓力，房企最簡單的應對舉措就是開源節(jié)流。“開源”即抓銷售、抓回款。同時，還要做好融資工作，盡可能獲得更多的現(xiàn)金流入;“節(jié)流”即降低成本支出，特別是謹慎拿地，將土儲存續(xù)比降到合理的比例。

梁楠也表示，房企應加強銷售促回款，深化銷售及融資渠道，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以較寬裕的資金面來應對。同時，由于美元債易受市場影響出現(xiàn)波動，房企應降低對美元債的依賴度，不斷優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，強化債務安全邊界。

“傳統(tǒng)住宅開發(fā)賽道面臨增長瓶頸，但區(qū)域間的發(fā)展不平衡依然讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱后，行業(yè)將進入新的發(fā)展階段。”在潘浩看來，房企應優(yōu)先打通自身的“造血”和“循環(huán)”能力，在銷售端穩(wěn)定資金輸入，與此同時，新的一年信貸額度重置也對緩解企業(yè)資金壓力有較大幫助。

關鍵詞： 房產(chǎn)企業(yè) 債務兌付 回購股份 償債大年