法拍房干擾樓市秩序 即將全面納入限購

一度因不限購而被視為可以“曲線購房”的法拍房，隨著成交數(shù)量逐年上升，暴露出的問題也越來越多。在樓市調控進一步深入的當下，法拍房正走上糾偏的道路。近日，最高人民法院發(fā)布《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規(guī)定》，正式將法拍房全面納入限購，該政策將從明年1月1日起施行。

成交數(shù)量遞增

法拍房是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當債務人(業(yè)主)無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人有權經司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以償還債權。

在2020年樓市復蘇的背景下，各地樓市嚴格限購，而不限購、價格低的法拍房逐漸引起市場關注。據(jù)了解，自司法部2017年開通法拍房網絡拍賣渠道后，法拍房成交數(shù)量連年上升，2020年，全國法拍房成交量達百萬套。

據(jù)阿里巴巴相關負責人介紹，當今最大的法拍房平臺是阿里拍賣。目前全國已有99%的法院入駐阿里拍賣，95%的司法拍賣會在該平臺上成交。

據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，北京法拍房市場共計掛牌上拍房源660套，總市值105.96億元，掛牌面積34.22萬平方米。成交法拍房306套，環(huán)比上升50%，同比增長34.21%;成交總價30.36億元，同比增長101.46%;成交面積12.42萬平方米。成交平均折扣為7.9折，跟評估價相比，產生9.86億元購房差價，成交率54%，平均5.92人爭搶1套法拍房。

12月25日，記者在阿里拍賣平臺上看到，正在拍賣的北京市朝陽區(qū)工人體育場北路一套400多平方米的住宅，評估價為5100萬元，吸引了14955次圍觀，卻始終無人出價。剛剛結束拍賣的北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)華城家園的一套住宅，吸引了4人報名、4967次圍觀，該套房產評估價為164萬元，最終成交價為118.84萬元。

記者查詢阿里拍賣平臺得知，在北上廣深四個一線城市中，廣州以17922套成為住宅法拍房掛牌數(shù)量最多的城市，其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌數(shù)量分別為11086套、10015套、8991套。在新一線和熱點二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市為重慶、蘇州和鄭州，分別有44530套、36462套、35634套。此外，住宅法拍房比較熱門的城市還有杭州、成都、武漢，掛牌量分別有30622套、27387套、12331套。

擾亂樓市秩序

在不少購房者看來，僅從價格方面考量，法拍房算得上是“低價撿漏”的代名詞。這是因為在司法拍賣中，資產起拍價是按照處置參考價70%設定的，且流拍后會二次降價競拍。

由于此前法拍房不限購，吸引了不少投資者。在成都從事法拍中介業(yè)務的人士表示：“出手法拍房的八成客戶是外地的，溢價20%都很正常。”

“上海的房子保值增值，以前沒購房資格的人愿意走買法拍房的路子，多花50萬-100萬元買也認了，而且潛意識里都覺得房價還會漲，不會虧。”從事法拍房中介業(yè)務的藍鯨資產相關人士對《中國消費者報》記者表示。

法拍房對市場秩序的干擾引起了各地的注意。2021年1月，上海發(fā)布樓市調控新政“滬十條”，明確購買法拍房也需要有上海購房資格。4月，合肥出臺房地產調控八條措施，明確對市區(qū)范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合住房限購政策。8月，東莞明確宣布將法拍房納入限購范圍。9月，廈門發(fā)布樓市調控通知，要求參與競買法拍房的人員，應當事先確定其在本市具有購房資格。

58安居客房產研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示，從對法拍房進行限購的城市表現(xiàn)來看，在成交量、價格上多趨于平穩(wěn)。

全面納入限購

針對法拍房不限購的漏洞，近日，最高法出臺新規(guī)，將全國范圍內的法拍房統(tǒng)一納入到限購范疇中?！蛾P于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規(guī)定》明確表示，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

隨后，最高法發(fā)布的《關于進一步完善執(zhí)行權制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》中明確，拍賣財產為不動產且被執(zhí)行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍，這是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一，避免了炒房者鉆空子。法拍房限購是“房住不炒”的重要體現(xiàn)，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂進一步對《中國消費者報》記者指出，當前部分城市住房限購政策主要針對的是普通商品房，法拍房不受限購政策約束，這就導致部分城市暫無購房資格的投資者通過法拍房進入市場，甚至推高了法拍房價格，不利于市場平穩(wěn)。

“本次最高法出臺規(guī)定，從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規(guī)進入樓市的漏洞，違反相關規(guī)定的將上升到承擔法律責任，房地產調控的滲透和監(jiān)管力將更強更嚴格。”許小樂表示，從當前的房地產調控環(huán)境看，一方面樓市信貸環(huán)境有所改善，使市場流通起來，另一方面堵住法拍房不限購的漏洞，疏堵結合，做到更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“在‘房住不炒’的調控基調下，對各種細節(jié)的管控也更到位，針對過去的市場漏洞打補丁的行為會越來越密集。”張波表示。

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