房企海外債于明年集中到期 未來一年將面臨更大考驗

嚴厲的信貸和金融監(jiān)管之下，2021年不少高負債房企陷入資金流行性危機。然而，房企更大的“難關(guān)”仍在逼近。機構(gòu)最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房企將在2022年迎來海外債到期高峰，超3500億元的海外債融資總額，意味著房企未來一年將面臨更大考驗。“緊日子”已然慢慢到來，房企接下來怎么過?

年度到期債務(wù)規(guī)模超3500億

作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，海外債在近年境內(nèi)融資趨緊的背景下愈發(fā)火熱。

來自中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從規(guī)模來看，房企海外債發(fā)行在2017-2020年快速增長。2017年房企海外債融資總額折合人民幣約2193億元，2018年為3435億元、增速高達60%;2019年房企海外債融資4313億元，保持了25%以上的增長速度，并于2020年達到峰值4540億元。

因為國內(nèi)房企所發(fā)行美元債的年限多為1-5年，且房企大多是在2017年轉(zhuǎn)戰(zhàn)高頻發(fā)行海外債，2022年也由此成為整個行業(yè)的“美元債到期大年”。

數(shù)據(jù)顯示，2022年度房企到期海外債的債務(wù)規(guī)模折合人民幣約3560.2億元。按季度來看，第一、二季度合計到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。

危機將至房企密集回購護盤

近年來不斷攀升的海外債融資規(guī)模，在助力企業(yè)擴張發(fā)展的同時，也將部分資金流動性房企置于險地。自今年7月以來，海外債務(wù)危機已經(jīng)在部分房企身上顯現(xiàn)，美元債下跌、房企評級下滑等負面影響也緊隨其后，有些企業(yè)甚至因為償還不了海外債務(wù)而生死瀕臨一線。

“眼下處理不好手頭的債務(wù)，明年陷入流動性危機或者暴雷的企業(yè)會更多。”地產(chǎn)分析師嚴躍進直言，房企的“生死挑戰(zhàn)”才剛剛開始。

危機將至，沒有企業(yè)愿意坐以待斃。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水博士向北京商報記者表示，房企應對債務(wù)壓力的方式主要有兩種：一方面，債務(wù)風險暴露房企采取股東貸款、與債券持有人協(xié)商等方法解決債務(wù)危機;另一方面，房企為防范債務(wù)違約風險，進行交換要約、回購票據(jù)。

面對低迷的市場預期以及不斷走低的投資者信心，已有越來越多的房企開始“自救”，通過交換要約、回購債券等方式向市場展現(xiàn)自身實力，以提振市場信心，穩(wěn)定相關(guān)股票和債券價格。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月以來，包括花樣年、弘陽地產(chǎn)、海倫堡、鑫苑置業(yè)、金輝控股、新力控股、朗詩地產(chǎn)、當代置業(yè)、正榮地產(chǎn)等企業(yè)，均從交換要約、回購票據(jù)等方面著手予以應對。中梁控股是10月回購票據(jù)的典型企業(yè)：當月，中梁累計共回購票據(jù)2510萬美元。

進入11月，房企回購美元票據(jù)的動作還在繼續(xù)。11月4日，雅居樂對外發(fā)布公告稱，已回購本金為1000萬美元的優(yōu)先票據(jù)加上應計及未付利息;同日，祥生控股也公告披露，贖回了845萬美元票據(jù)。11月12日，中梁控股再度回購2宗票據(jù)，合計本金總額5618.2萬美元;在此一日前，龍光集團還以現(xiàn)金回購1.64億美元2022年到期5.75%優(yōu)先票據(jù)。

抓回款也要開源節(jié)流

盡管隨著近期相關(guān)部門頻繁發(fā)聲，房企融資政策似有松動跡象，業(yè)內(nèi)也有聲音稱房企的資金壓力將得到一定程度緩解。但多名業(yè)內(nèi)專家向北京商報記者表示，面對即將到來的海外債償債高峰，房企還須做好過“緊日子”的打算。

面對寒意陣陣的地產(chǎn)大環(huán)境，劉水認為，一方面，房企應加大營銷、緊抓回款;必要時也要有“壯士斷腕”的決心，通過出售項目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流。另一方面，在投資上，房企要量入為出、審慎拿地。在管理上，向制造業(yè)學習，精細化管理，精細化運營，“節(jié)衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”開支大手大腳的“壞毛病”。

“債務(wù)問題需要企業(yè)積極應對，處理不好，往往波及企業(yè)的正常經(jīng)營。新一輪償債高峰將至，房企更須嚴謹對待。”在嚴躍進看來，對于接下來的“緊日子”，房企還是要提前做好應對的措施，既要謹慎對待市場，也須找機會“自救”。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)企業(yè) 海外債 債務(wù)規(guī)模 密集回購