地產(chǎn)股呈現(xiàn)出強(qiáng)勁反彈態(tài)勢(shì) 是否會(huì)成為“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”？

繼11月10日地產(chǎn)股全線反彈后，11月11日收盤，地產(chǎn)股繼續(xù)整體表現(xiàn)出強(qiáng)勁反彈的態(tài)勢(shì)，A+H“漲聲一片”。A股中，泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、招商蛇口、金地集團(tuán)等多只個(gè)股掀起漲停潮;H股方面，旭輝控股領(lǐng)漲12.47%，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園、龍光集團(tuán)等多家房企跟漲。

業(yè)內(nèi)分析，本輪地產(chǎn)股上漲，從消息面來(lái)看，雖有部分房企回購(gòu)、增持等對(duì)自身對(duì)市場(chǎng)“情緒”維護(hù)，但更多是市場(chǎng)層面的利好：除了11月10日央行信貸數(shù)據(jù)中，中長(zhǎng)期貸款的遠(yuǎn)超預(yù)期;11月11日，保利發(fā)展發(fā)布的2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書，更是讓備受資金煎熬的房企們看到了“曙光”的窗口。為此市場(chǎng)不僅要問：房企要走出至暗時(shí)刻了?

紅透了

近兩天，地產(chǎn)股可以用“紅透了”形容。

截至11月11日收盤，A股中南建設(shè)、泰禾集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、陽(yáng)光城、新城控股等多只地產(chǎn)股漲停，萬(wàn)科、金科股份、榮盛發(fā)展、濱江等多只個(gè)股均漲超6%。

H股方面，中國(guó)奧園、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、合景泰富、正榮地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、中國(guó)恒大、綠地香港、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地等領(lǐng)漲內(nèi)房股，漲幅均超5%。

同策研究院資深分析師肖云祥分析稱，從去年7月開始，房地產(chǎn)板塊就已從高點(diǎn)進(jìn)入下行周期，其背后原因是監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)收緊。近期，以個(gè)別城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)組織房企召開面臨困難座談會(huì)為分水嶺，市場(chǎng)逐漸醞釀?wù)叻潘深A(yù)期，此間出現(xiàn)地產(chǎn)板塊小幅反彈。11月11日反彈，從消息面來(lái)看主要是受中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，多家大型房企計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，調(diào)控政策在房企融資端可能會(huì)打開一道窗戶。

“從技術(shù)面來(lái)看，房地產(chǎn)板塊延續(xù)下行趨勢(shì)已有一年多，價(jià)格已經(jīng)很低，在利好消息的刺激下有估值修復(fù)訴求。”肖云祥表示。

據(jù)媒體報(bào)道，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。而上述信號(hào)，也被市場(chǎng)解讀為房企融資環(huán)境松動(dòng)的新舉動(dòng)。

從消息層面轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際落地來(lái)的如此迅速。11月11日，保利發(fā)展發(fā)布了2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書。根據(jù)發(fā)行方案，本期發(fā)行金額為人民幣20億元，債務(wù)融資工具期限5年。這是11月9日銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)后，首個(gè)發(fā)債的案例。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些地產(chǎn)股近期明顯上升，充分說明投資者對(duì)于房企業(yè)績(jī)的看好。而從消費(fèi)市場(chǎng)看，各類購(gòu)房者近期也會(huì)逐漸關(guān)注到房企面臨的情況，房企也會(huì)基于信貸等融資政策積極做好營(yíng)銷，一些悲觀的情緒明顯退去了。

消息面向好

11月10日，央行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù)，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場(chǎng)預(yù)期。其中，住戶貸款增加4647億元，中長(zhǎng)期貸款增加4221億元。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，放長(zhǎng)數(shù)據(jù)周期看，近十年以來(lái)，中長(zhǎng)期貸款10月規(guī)模僅低于2016年10月，高過其他年份同期。這間接表明居民購(gòu)房的信貸環(huán)境在改善。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。這同樣是購(gòu)房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。

在發(fā)布金融數(shù)據(jù)后，央行還發(fā)布了個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

此外，市場(chǎng)還有關(guān)于銀行貸款的利好“傳言”。有消息稱，各地銀保監(jiān)通知熱點(diǎn)城市主要銀行，將積壓5個(gè)月以上的按揭貸款清退，同時(shí)放開對(duì)房地產(chǎn)商開發(fā)貸限額的管控。甚至有市場(chǎng)人士進(jìn)一步解讀稱：“11月房地產(chǎn)貸款以及按揭余額必須高于10月末。”

值得注意的是，10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)曾指出，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，本應(yīng)合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上造成資金鏈緊繃。

“針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”鄒瀾稱。

走出至暗時(shí)刻了？

房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒總是變幻莫測(cè)，消息面向好是否會(huì)成為“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”?地產(chǎn)股全線飄紅，房企要走出至暗時(shí)刻了?

肖云祥稱，目前多個(gè)城市已有調(diào)整調(diào)控政策的動(dòng)作，消息面上也暖風(fēng)頻吹。但目前還沒有實(shí)質(zhì)的標(biāo)志性事件發(fā)生。

眾所周知，2021年是房企債務(wù)集中到期的一年，融資“三道紅線”讓房企慣用的“借新還舊”失靈，一大批此前高額舉債的開發(fā)商接連爆雷，新力控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)……地產(chǎn)板塊持續(xù)下行。目前來(lái)看，房企償債危機(jī)還遠(yuǎn)未解除。

“保利的信號(hào)意義確實(shí)很強(qiáng)，但畢竟是排名前十的央企，票據(jù)工具從它開始松綁，穩(wěn)妥、安全，但什么時(shí)候能夠覆蓋到20強(qiáng)左右的民營(yíng)企業(yè)，那才能夠給出最難的時(shí)候過去了的判斷。”總部在上海的某50強(qiáng)房企品牌負(fù)責(zé)人直言，目前公司融資工具基本停滯，已經(jīng)開始內(nèi)部“骨折”價(jià)促銷房子。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年10月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約772億元，環(huán)比減少35.6%，同比減少5.4%，到期債務(wù)凈額468億元。房企到期債務(wù)從千億規(guī)?；芈?，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模1/2，房企融資壓力仍保持緊張。

“希望監(jiān)管能夠?qū)χ苯尤谫Y和股權(quán)融資差別對(duì)待，對(duì)于租賃等長(zhǎng)線業(yè)務(wù)加快REITs放開的步伐，對(duì)待三條紅線的考核也要區(qū)分開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，避免政策疊加帶來(lái)的誤傷。”某頭部房企融資部門負(fù)責(zé)人如此表示。

與此同時(shí)，為避免爆雷引發(fā)恐慌情緒，目前已有多地出臺(tái)相關(guān)文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管。

“活下去”處處需要錢，保障現(xiàn)金流健康是房企的命脈。臨近年末，開發(fā)商只能加緊把房子賣出去，至少先熬過這個(gè)冬天。

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