物管行業(yè)并購交易頻繁，房企為何扎堆出售物業(yè)公司？

公共區(qū)域清掃、秩序維護、停車管理……社區(qū)的日常運行離不開物業(yè)服務，物業(yè)團隊也是業(yè)主最熟悉的社區(qū)管家?？晒芗覉F隊會突然易主這樣的故事在今年并不罕見。

11月1日，融創(chuàng)服務及第一服務發(fā)布聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務有意以6.93億元的總價收購第一服務約32.22%的股份。至此，今年物業(yè)管理行業(yè)的并購交易已達到63宗。從2020年爭相分拆物業(yè)上市，到2021年不停出售物業(yè)股，房企的行為邏輯始終圍繞著現(xiàn)金流。

上市僅一年第一服務就賣股

融創(chuàng)服務及第一服務的聯(lián)合公告披露，2021年10月7日，要約人融創(chuàng)服務投資有限公司訂立控股股東股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議、管理層股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議及鼎暉股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

根據(jù)該等股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，要約人有條件同意收購總計3.22億股股份，占第一服務控股于聯(lián)合公告日期全部已發(fā)行股本約32.22%，總對價為人民幣6.93億元，每股股份的對價為人民幣2.15元。此外，要約人有權(quán)根據(jù)盡調(diào)結(jié)果按該等股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議各自載有條款向下調(diào)整對價。

至此，于2020年10月22日在港交所敲鑼的第一服務，上市僅一年，就走上了轉(zhuǎn)賣的道路。母公司當代置業(yè)陷入債務風波被普遍視為此次轉(zhuǎn)賣的直接原因。10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，因受到房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及公司最近面臨的疫情等多種不利因素影響，導致公司遭遇了預計之外的流動性問題，未能按時償還于10月25日到期的優(yōu)先票據(jù)本金及其應計但未付利息。

物管行業(yè)并購交易已達63宗

“頭兩年，地產(chǎn)老板說物業(yè)是未來。今年，地產(chǎn)不行了，老板們就把未來賣了。”萬物云CEO朱保全在10月底說的這句話，雖有玩笑成分，卻也道出了今年物業(yè)管理行業(yè)的一個真實狀況：并購頻繁。

今年2月，碧桂園服務宣布以48.47億元的價格收購藍光嘉寶服務，隨后調(diào)整為49.64億元。目前，藍光嘉寶服務已更名為嘉寶生活服務。9月，碧桂園服務公告，擬以100億元的總價收購富力物業(yè)。彼時，富力物業(yè)的母公司富力地產(chǎn)正陷入短期債務將到期的關口。此外，還有已經(jīng)公告要“賣身”的彩生活和交易中途“夭折”的恒大物業(yè)。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè);交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易總金額約115億元。

房企扎堆出售物業(yè)實為自救

房企為何扎堆出售旗下物業(yè)公司?就和當初爭相分拆物業(yè)公司上市一樣，現(xiàn)金流壓力是今年物業(yè)管理行業(yè)并購頻發(fā)的最主要原因。

時間追溯到一年前。2020年，從第一服務、融創(chuàng)服務到世茂服務、合景悠活，眾多房企搶推物業(yè)股。中信證券當時就指出，2020年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關鍵誘因，而以“三道紅線”為標志的金融監(jiān)管政策，令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

這“三道紅線”是指：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全達標者。就像萬科董事局主席郁亮所說：“‘三道紅線’要求對整個行業(yè)都是挑戰(zhàn)。”

一年后，在“房住不炒”的整體政策基調(diào)和“三道紅線”的監(jiān)管之下，房企融資難度大幅增加。為緩解資金壓力，物業(yè)公司再一次成為房企最先騰挪的對象。

中指研究院分析表示，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的物業(yè)企業(yè)，是當下房企短時間獲得資金的最好手段，忍痛割愛出售旗下物業(yè)服務企業(yè)，也成為處于困境中房企的無奈之舉。

業(yè)內(nèi)普遍表示，隨著物業(yè)企業(yè)上市難度日漸增長，像當代置業(yè)、富力地產(chǎn)這樣出售物業(yè)回血的并購交易，未來可能還會有。(北京日報記者 趙瑩瑩)

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