金地陷入增收不增利怪圈，上半年凈利潤同比下滑38.79%

曾經的“招保萬金”的金地，如今卻陷入“增收不增利”的怪圈。在8月31日召開的業(yè)績會上，對于2021年中報中，一邊是營收72.45%的增幅，另一邊卻是凈利潤38.79%的下降，金地集團管理層給出了“結轉節(jié)奏不均衡”的解釋，但依然無法平息外界關于規(guī)模擴張后遺癥的質疑。曾經的“招保萬金”，如今十強難進，金地也是急在心里。為了沖刺規(guī)模，金地選擇“杠桿”和“合作開發(fā)”雙輪驅動，然而在規(guī)模量級上了新一臺階后，快速成長的“代價”也隨之而來。

毛利率大幅下降19.61個百分點

營業(yè)收入大幅增長，凈利潤卻出現明顯下滑，“增收不增利”金地不是唯一一家，但如此大的前后差也引發(fā)市場關注。8月31日，金地集團于線上召開2021年中期業(yè)績說明會，其管理層也不得不直面關于“增收不增利”的追問。

財報數據顯示，2021年上半年金地實現營業(yè)收入342.74億元，同比增長72.45%;歸母凈利潤18.25億元，同比下滑38.79%;銷售毛利率僅為17.36%。

對于上述業(yè)績表現，金地集團董事長凌克給出了“結轉節(jié)奏不均衡”的回應。“低毛利項目集中結轉，造成凈利潤大幅下降。”凌克稱，上半年公司的房地產業(yè)務結算毛利率為14.25%，毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關，另一方面與本期結轉結構有關，部分低毛利項目集中交付結算影響了整體毛利率。由于本期毛利率下降較多，同時受到年內結轉節(jié)奏不均衡的影響，報告期內公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

金地集團董事、高級副總裁兼財務負責人韋傳軍補充稱，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項目在本期集中結轉，占房地產開發(fā)結轉收入的比例超過50%，這些個項目的結轉毛利率僅為8.7%，因此影響到了當期毛利率。

自2016年開始，金地的銷售毛利率一直維持在30%的水平，如今17.36%的毛利率不但較去年同期下降了19.61個百分點，且遠低于行業(yè)平均水平。

同樣是利潤表現不佳，相較于萬科的直接“檢討”，金地仍不忘對外輸出“預期”信號。凌克在回應時也表示，“預計下半年待結轉貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結算收益預計較上年有一定增長。”

據記者了解，上半年金地7個大區(qū)的毛利率表現全線“崩盤”。華南區(qū)毛利率同比降低9.68個百分點、華北區(qū)降低44.14個百分點、華中區(qū)降低34.66個百分點，上半年營業(yè)收入貢獻最大的東南區(qū)，毛利率僅為7.3%，同比降低了28.25個百分點。

此外，金地雖然取得營業(yè)收入72.45%增長的表現，其成本支出的表現則更為“優(yōu)異”。2021年上半年，金地集團的營業(yè)成本為281.94億元，較去年同期大幅增長126.76%，遠超于營業(yè)收入的增幅。

近四成利潤被少數股東“分走”

房企年中交卷，各家都在亮成績單，記者注意到，毛利率低已成為共性問題。如此情況下，金地的權益占較低，也是其“增收不增利”的主要原因之一。

2021年上半年，金地集團利用多元化投資方式獲取土地81宗，新增了約1247萬平方米的總土地儲備，其中權益儲備約531萬平方米，新增土儲權益比例為42.58%;總投資額約924億元，權益投資額約411億元。截至2021上半年末，金地總土地儲備約6729萬平方米，權益土地儲備約3515萬平方米。以此來計算，金地總土儲權益占比為52.24%。

在今年中期的業(yè)績會上，有不少房企對合作開發(fā)表示了肯定。凌克也在業(yè)績會上直言，“合作開發(fā)為目前行業(yè)發(fā)展的趨勢，合作方之間可以優(yōu)勢互補，公司將合理選擇合作方，努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。”

地產分析師嚴躍進則表示，目前房地產行業(yè)處于整合期，各房企都以安全為第一要義，合作開發(fā)固然可以分擔風險，但過低的權益占比也極大影響房企“創(chuàng)收”能力，通過合作開發(fā)來擴大規(guī)模也只是“虛胖”。

記者注意到，由于偏愛“合作開發(fā)”模式，金地的少數股東總要出來分一杯羹。2021年上半年，金地少數股東損益為10.75億元，近四成利潤被少數股東“分走”，整體比重也較去年同期有所上升。

在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，合作開發(fā)雖是當前房地產市場所認可的開發(fā)模式，但這其中也會牽連到“明股實債”。目前大多數房企通過“明股實債”的方式來優(yōu)化財務報表，這樣可以降低企業(yè)整體負債率，獲得融資也更為方便。但“明股實債”的風險也不容忽視，“隱形”負債無法查有所據，會導致數據失真和誤判。

經營性現金流量凈額連續(xù)告負

規(guī)模擴張，土儲先行。金地雖然通過“合作開發(fā)”來擴大規(guī)模，但其經營性現金流量凈額卻連續(xù)告負。2021年上半年，金地集團的經營活動產生的現金流量凈額為-100.26億元，較去年同期凈流出擴大了67.49億元。

值得一提的是，經營活動現金流的大幅縮減與籌集活動現金流的大幅增加形成鮮明對比。在經營活動現金流的縮減以及投資活動現金流凈流出的雙重影響下，金地上半年的籌集活動現金流則大幅增長。

2021年上半年，金地籌集活動現金流凈額140.3億元同比增長28.25%。其中，為了償還債務，金地集團合計支付現金217.71億元，同比增加了52.83%。

從2017年中報開始，金地集團的經營活動現金流凈額負多正少，整體償債能力偏弱。今年上半年，金地繼續(xù)采用多種形式發(fā)債“借新還舊”，其中包括五期共計80億元的中期票據，一期8億元的超短期融資券，以及三筆49.95億元的公司債。

對于“三道紅線”指標，金地一直保持自信。2021年上半年，金地集團剔除預收款后的資產負債率為69.44%，凈負債率為69.59%，現金短債比為1.19，各項財務指標繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。

記者注意到，雖然金地的“三道紅線”仍處于綠檔之內，但上半年其三項指標“兩升一降”，剔除預收款后的資產負債率和凈負債率皆較年初有一定幅度上漲，現金短債比則較年初有所下降。利潤總額減少，負債總額增加，在數據層面并不會說謊。

截至2021年6月末，金地集團總負債規(guī)模3454.53億元，較去年同期增長約18.25%;有息負債合計1270.94億元，同比增長17.18%。其中長期負債占全部有息負債的比重為69.05%，較去年同期的58.44%有所提升，這在一定程度上緩解了短期償債壓力。

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