毛利率下降快、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)“回饋”不足，萬科上半年凈利潤下降13.2%

在高喊“活下去”之后，近兩年萬科又多了一層身份——“農(nóng)民”，而對于“農(nóng)民”的認(rèn)知，萬科逐漸向克制與控制靠攏。8月30日，萬科舉行2021年中期業(yè)績說明會，“農(nóng)民”心態(tài)仍貫穿始終，先能力后規(guī)模、長期穩(wěn)健比短期回報(bào)更優(yōu)先、土地投資量入為出……手握近2000億元現(xiàn)金，萬科集團(tuán)首席執(zhí)行官、總裁祝九勝在業(yè)績會上卻大談“膽小”理念。

“農(nóng)民”的業(yè)績壓力

“農(nóng)民”也有業(yè)績壓力。上半年萬科整體利潤表現(xiàn)不佳，凈利潤161.7億元，同比下降13.2%;歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。報(bào)告期內(nèi)，萬科取得經(jīng)營凈現(xiàn)金流67.8億元，相比去年同期的226億元大幅下滑70%。受此影響，萬科A 8月30日開盤下跌，截至下午收盤，報(bào)每股19.43元，跌7.03%。

現(xiàn)實(shí)的無奈，也讓萬科管理層不得不在業(yè)績會上進(jìn)行“檢討”。據(jù)祝九勝介紹，導(dǎo)致萬科凈利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)所帶來的“回饋”不足。與同行相比，萬科增速處于比較低的水平。而地價(jià)占比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以后會逐步體現(xiàn)在結(jié)算收入和結(jié)算利潤上，銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。此外，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒真正體現(xiàn)，或者說體現(xiàn)出來還需要時(shí)間。

毛利率下降是行業(yè)大趨勢，“老大哥”萬科也未能幸免，而這一指標(biāo)改善萬科還需要“短跑”時(shí)間。

萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華介紹稱，萬科中報(bào)的扣稅后整體毛利率是18%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)扣稅后毛利率約19.6%，如果還原到同口徑的稅前的毛利率約24.9%。“2017年以來，萬科地售比一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢。從銷售端逐漸體現(xiàn)在結(jié)算端，可以看到萬科從一季度、中期乃至全年也可能會是這樣一個(gè)邏輯，且未來兩年還會有一定的毛利率壓力。”

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，按照“三穩(wěn)”原則，穩(wěn)地價(jià)是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重中之重，目前第二批集中供地已經(jīng)有相應(yīng)政策調(diào)整。如果未來在溢價(jià)率、競配建方面進(jìn)行“壓減”，開發(fā)商的“積極性”也會得到釋放。

活下去的“膽小”理念

在高喊“活下去”之后，近兩年萬科又多了一層“農(nóng)民”身份。8月30日的業(yè)績會上，萬科管理層也將“農(nóng)民”心態(tài)貫穿始終。

談及第二批集中供地競爭的態(tài)度，萬科集團(tuán)首席運(yùn)營官、執(zhí)行副總裁劉肖回應(yīng)稱，“雙集中對于萬科而言也是新生事物，其中面臨的挑戰(zhàn)萬科也處在適應(yīng)和磨合的過程，在首輪部分城市集中供地和第二輪(長春等城市)集中供地的情況下，我們都在摸索和形成經(jīng)驗(yàn)”。

對于政策變化，萬科繼續(xù)堅(jiān)持克制原則，不預(yù)測、只應(yīng)對。“我們的主張一直是‘農(nóng)民’態(tài)度，農(nóng)民不去預(yù)測天氣，老老實(shí)實(shí)地種地。有時(shí)候是擺脫不了‘看天收獲’的局限性，但在同樣政策、市場環(huán)境之下，要讓自己的收成越來越好。”祝九勝直言。

萬科的穩(wěn)健已深入人心，但市場對于其過分“保守”也給出諸多負(fù)面評價(jià)。對此，祝九勝在此次業(yè)績會上并未過多反駁，而是大談“膽小”理念。

祝九勝稱，“我們長期賬面上的現(xiàn)金一直比較多，說大白話是膽子小，說文縐縐的話就是穩(wěn)健”。“三道紅線”凈負(fù)債率這一條，萬科最近20年來的凈負(fù)債率都是在40%以下，持續(xù)在行業(yè)低位，這也是萬科一貫的風(fēng)格。這種做法雖不如激進(jìn)風(fēng)格階段性對股東的回報(bào)多，但公司覺得在追求對股東ROE回報(bào)之前，能夠保障長期“活下去”，保障經(jīng)營安全，可能比短期的回報(bào)更優(yōu)先。

新業(yè)務(wù)發(fā)展“檢討”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，各大房企“多元化”意識加速覺醒，而多元化業(yè)務(wù)也被視為萬科的第三次創(chuàng)業(yè)。

就在不久前，萬科剛剛進(jìn)行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，發(fā)力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，王海武“主動”請纓出任印力集團(tuán)總裁，之所以有如此調(diào)整，萬科也是“急”在心里。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，多元化業(yè)務(wù)最初是房企為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、處置閑置資金，如今多元化轉(zhuǎn)型的重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向，有些甚至成為部分房企未來盈利的關(guān)鍵增長點(diǎn)。

萬科多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)向好，但受體量限制仍“貢獻(xiàn)”不足。“今年上半年萬科泊寓的收入，還有商業(yè)的收入都有一定規(guī)模的增長，這部分業(yè)務(wù)收入并沒有單列出來。因?yàn)閺氖杖塍w量規(guī)模上來說，相關(guān)業(yè)務(wù)占比仍比較小。”韓慧華在會上表示。

事實(shí)上，對于萬科轉(zhuǎn)型后新增加的業(yè)務(wù)，祝九勝也表示有很多需要檢討的地方。“比如說萬科當(dāng)時(shí)對完成這個(gè)過程所需要的時(shí)間、可能的挑戰(zhàn)、所需要建立的能力，當(dāng)時(shí)是嚴(yán)重估計(jì)不足，或者是嚴(yán)重低估，今天來復(fù)盤、檢視，我們當(dāng)年太過樂觀了。”祝九勝稱。

據(jù)了解，此前萬科曾召開內(nèi)部會議，為2021年定下了六大目標(biāo)，其中一項(xiàng)就是希望凈利潤達(dá)到500億元。上半年萬科僅完成不到200億元的份額，在多元化“反饋”不足的情況下，萬科能否順利完成凈利潤500億元的目標(biāo)?

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