祥生控股毛利率呈下行態(tài)勢(shì)，未來(lái)不會(huì)盲目追求規(guī)模

作為一家從浙江諸暨起家的區(qū)域性房企，祥生僅用了三年時(shí)間便從三百億沖到了千億規(guī)模。飛速的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)之下，行業(yè)也對(duì)祥生這匹地產(chǎn)“黑馬”傾住了前所未有的關(guān)注。在8月27日最新舉辦的2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，祥生控股公司管理層表示，未來(lái)不會(huì)盲目地追求規(guī)模，“有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”將會(huì)是公司未來(lái)一段時(shí)間發(fā)展的戰(zhàn)略方向。關(guān)于近年來(lái)略呈下行態(tài)勢(shì)的的毛利率、改善中的“三道紅線”指標(biāo)，以及持續(xù)加倉(cāng)“大本營(yíng)”浙江的動(dòng)作，祥生控股方面也給出了最新的解答。

最新毛利率18%

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，祥生控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入158.94億元，同比增長(zhǎng)約19.6%;期內(nèi)毛利潤(rùn)總額28.65億元，較去年同期增加約19.3%;凈利潤(rùn)約9.73億元，同比增長(zhǎng)135.6%;擁有人應(yīng)占核心純利潤(rùn)約為5.34億元，較去年同期增長(zhǎng)約54.8%。

在盈利水平方面，2021年上半年，祥生控股的毛利率為18%，較去年底的18.1%減少0.1%;期內(nèi)凈利率約為6.1%。

作為衡量一家企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)之一，一般而言，毛利率越高，就代表這家企業(yè)的盈利能力越高，控制成本的能力越強(qiáng)。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管今年中期祥生的毛利率與2020年底基本持平，但拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，該公司的毛利率在近兩年卻持續(xù)下行：截至2020年底，祥生控股的毛利率為18.1%，較2019年同期的23.9%已經(jīng)減少了5.8%。

在最新披露的半年報(bào)中，祥生控股將2021年中期毛利率下滑的原因，總結(jié)為“確認(rèn)項(xiàng)目土地成本較高”，這一理由也與2020年報(bào)中的說(shuō)法基本一致。

談及公司當(dāng)前的盈利水平，祥生控股副總裁兼首席財(cái)務(wù)官談銘恒在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，由于2021年拿地結(jié)轉(zhuǎn)成本有所上升，伴隨著祥生在二線城市的不斷深耕，未來(lái)毛利潤(rùn)的提升是必然趨勢(shì)。

“2021年中期，公司的銷售單價(jià)每平方米上升了1900元，預(yù)計(jì)未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)將會(huì)有上升空間。從成本來(lái)看，雖然新拿地的單價(jià)有所上升，但2021年上半年公司每單位平方米內(nèi)的建安成本和財(cái)務(wù)成本，與2020年全年相比有所下降。相信總成本的上升會(huì)小于結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)的上升，反映未來(lái)公司的毛利潤(rùn)上升是一個(gè)必然的趨勢(shì)。” 談銘恒說(shuō)道。

三道紅線“由橙轉(zhuǎn)黃”

作為“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)發(fā)布后第三家完成IPO的房企，祥生控股自2020年11月18日在港交所掛牌上市以來(lái)，持續(xù)發(fā)力“三道紅線”降檔。在上一年末，祥生成功實(shí)現(xiàn)“三道紅線“從紅檔降為橙檔。其中，凈負(fù)債率大幅下降224.53個(gè)百分點(diǎn)至136.38%，扣除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率下降6.3個(gè)百分點(diǎn)至82.37%，盡管“三道紅線”中的兩大指標(biāo)僅有改善，但凈負(fù)債率、扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率仍觸及監(jiān)管部門規(guī)定的紅線閾值。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，至2021年上半年，祥生控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%，凈負(fù)債率為96.6%，現(xiàn)金短債比為1.23。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，祥生控股2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，較2020年末成功實(shí)現(xiàn)降檔，“由橙轉(zhuǎn)黃”。

截至2021年6月末，祥生控股手持現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為273.19億元，同比增長(zhǎng)12.4%。

談及公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，談銘恒在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，祥生現(xiàn)在主要的融資渠道為銀行、資本市場(chǎng)直接融資以及非銀融資。其中，銀行和資本市場(chǎng)直接融資的占比分別為38.1%和11.2%，較2020年底上升了3.8個(gè)百分點(diǎn);其他融資占比50.7%，較2020年底下降了8.3個(gè)百分點(diǎn)。

“未來(lái)，我們將積極拓展不同的融資渠道，降低非銀占比，延長(zhǎng)債務(wù)期，控制融資成本。”據(jù)銘恒介紹，截至2021年中期，祥生的有息負(fù)債總額為462億元，較2020年底基本持平，凈有息負(fù)債余額下降了14%;融資成本方面，平均融資成本已從2020年的9.1%，下降到目前的8.6%。

談及“三道紅線”目標(biāo)，談銘恒表示，在未來(lái)1-2年內(nèi)，祥生將著力實(shí)現(xiàn)“三道紅線”指標(biāo)全部轉(zhuǎn)綠。據(jù)其透露，接下來(lái)祥生將采取多種手段推進(jìn)“三道紅線”盡快降檔，主要措施包括：持續(xù)多元化拿地策略，合理安排交付節(jié)奏，加強(qiáng)資本市場(chǎng)融資力度，以及開源節(jié)流。

“對(duì)于像祥生這樣規(guī)模量級(jí)的中小企業(yè)，迫切降檔的訴求較為強(qiáng)烈。一方面，降檔有利于企業(yè)融資，進(jìn)而提升企業(yè)資金流動(dòng)能力，在一定程度上加速企業(yè)發(fā)展;另一方面，降檔有助于提升企業(yè)的品牌影響力，促進(jìn)企業(yè)獲得一定的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。” 在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來(lái)，祥生有意快速降檔背后，反映出企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控具有高敏感度。

“三道紅線‘’主要影響房企的融資渠道，對(duì)于中小企業(yè)而言，發(fā)展有速度要求，就需要有資金推動(dòng)。”同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報(bào)記者表示，在“三道紅線”的幾大指標(biāo)中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率是最難優(yōu)化的。

陳霄則進(jìn)一步指出，祥生深耕布局長(zhǎng)三角城市多年，受到區(qū)域熱度所帶來(lái)的紅利，企業(yè)在營(yíng)收層面表現(xiàn)較好，對(duì)于后續(xù)企業(yè)的降檔目標(biāo)具有一定的沖擊實(shí)力。但因同時(shí)受到市場(chǎng)調(diào)控加碼疊加金融政策趨嚴(yán)的影響，“三道紅線”全面轉(zhuǎn)綠或?qū)⒋嬖谝欢ǖ碾y度。

持續(xù)加倉(cāng)“大本營(yíng)”

“上市以后，祥生進(jìn)入了新的發(fā)展階段，同時(shí)也在迎接著新的發(fā)展機(jī)遇，當(dāng)然還有挑戰(zhàn)。面對(duì)新的變化，祥生始終會(huì)積極審慎，以穩(wěn)健和可持續(xù)作為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。”在最新舉辦的中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，祥生控股執(zhí)行董事兼行政總裁陳弘倪表示，未來(lái)不會(huì)盲目地追求規(guī)模，“有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”將會(huì)是祥生未來(lái)一段時(shí)間發(fā)展的戰(zhàn)略方向。

據(jù)中報(bào)，截至2021年6月末，祥生控股集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額496.8億元，較去年同期增長(zhǎng)超30%。

就接下來(lái)的發(fā)展策略，陳弘倪表示，具體到資本層面上，首先會(huì)持續(xù)地優(yōu)化三條紅線相關(guān)的指標(biāo)，力求企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能夠在行業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于投資人、企業(yè)本身、客戶給到一個(gè)更正面、穩(wěn)定的評(píng)估。其次，會(huì)繼續(xù)持續(xù)地優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而降低整體融資成本，提高盈利能力。此外，祥生也會(huì)積極地提升公司的信用評(píng)級(jí)。

在業(yè)務(wù)層面，陳弘倪表示，在堅(jiān)持“1+1+X”投資戰(zhàn)略的同時(shí)，祥生將堅(jiān)定不移地執(zhí)行深耕策略，希望能夠在浙江省以及泛長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)地拓展和保有市場(chǎng)占有率。

從中報(bào)數(shù)據(jù)以及業(yè)績(jī)會(huì)上公司管理層的最新表態(tài)來(lái)看，重倉(cāng)押注浙江省的祥生，還在持續(xù)加倉(cāng)中。

據(jù)祥生控股常務(wù)副總裁韓波于業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，2021年上半年，祥生新增土儲(chǔ)287萬(wàn)平方米，總計(jì)18個(gè)項(xiàng)目。期內(nèi)，新增土儲(chǔ)全部集中在浙江省和長(zhǎng)三角地區(qū)，其中浙江省占60.3%泛長(zhǎng)三角地區(qū)占39.7%，不乏杭州、紹興、溫州、濟(jì)南等極具市場(chǎng)潛力的新一線、強(qiáng)二線及二線核心城市。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，浙江在祥生總土儲(chǔ)中的“大本營(yíng)”地位仍然穩(wěn)固，且似有加強(qiáng)之勢(shì)。據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，祥生控股土地儲(chǔ)備遍布全國(guó)11個(gè)省47個(gè)城市，總計(jì)228個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)2297萬(wàn)平方米。從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，浙江省土地儲(chǔ)備占總土儲(chǔ)的比例為50.5%，泛長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比為36.9%，其他具高增長(zhǎng)潛力的城市占比為12.6%。而據(jù)上年財(cái)報(bào)，截至2020年底，祥生土儲(chǔ)總量為2332.8萬(wàn)平方米，其中浙江的土儲(chǔ)占比為48.2%。

對(duì)于祥生持續(xù)加倉(cāng)浙江和長(zhǎng)三角的動(dòng)作，肖云祥分析指出，從各主要經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域仍然是需求較為旺盛的區(qū)域。在人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及居民收入的支撐下，該地區(qū)仍然值得深耕部署。而在房地產(chǎn)調(diào)控不斷收緊的背景下，盲目擴(kuò)張比深耕區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)要大，所以對(duì)于祥生而言，做好深耕在一定程度上有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

但陳霄也指出，盡管祥生起家壯大于浙江，在對(duì)該區(qū)域城市的了解和品牌影響等方面已占據(jù)了一定優(yōu)勢(shì)，有助于后續(xù)企業(yè)的發(fā)展，但隨著長(zhǎng)三角區(qū)域熱度不斷走高，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)吸引了眾多房企紛紛布局，這對(duì)于祥生而言也將構(gòu)成不小挑戰(zhàn)。

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