中國(guó)奧園進(jìn)入后千億時(shí)代,開始傳遞出“降速”信號(hào)
自2019年首次突破千億之后,25歲的奧園,開始傳遞出降速的信號(hào):降負(fù)債、控現(xiàn)金流,最直觀的表現(xiàn)就是新增土儲(chǔ)出現(xiàn)下滑。記者注意到,在8月23日業(yè)績(jī)會(huì)前披露的中報(bào),缺少了新增土儲(chǔ)這一數(shù)據(jù)指標(biāo),更加強(qiáng)調(diào)城市更新貨值的份額。業(yè)績(jī)會(huì)上,奧園管理層也多次提及舊改“成果”。“于2021年6月底,奧園擁有超過70個(gè)城市更新項(xiàng)目,預(yù)計(jì)提供可售資源7543億元。計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元,遠(yuǎn)超于奧園總貨值的5939億元。”進(jìn)入后千億時(shí)代,奧園豎起了舊改大旗。
毛利率水平持續(xù)維持在25%
中國(guó)奧園1996年成立于廣州,2007年在香港上市。上市之后,其業(yè)績(jī)規(guī)模一直保持“低調(diào)”,直到2013年才“壓線”邁入百億關(guān)口。彼時(shí),中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售額約100.38億元,同比增長(zhǎng)91%。此后兩年,其銷售額一直在百億徘徊。
2016年,中國(guó)奧園開啟“跨越式”增長(zhǎng)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2016—2018年,中國(guó)奧園合同銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元,同比分別增長(zhǎng)68.8%、78.09%、100.22%。2019年,中國(guó)奧園首次破千億,成為千億房企的一員??梢钥闯?,從百億銷售到千億規(guī)模,中國(guó)奧園僅用了4年時(shí)間,擴(kuò)張速度可見一斑。
自2019年首次突破千億之后,奧園正式進(jìn)入后千億時(shí)代,但與千億前的“跨越式”增長(zhǎng)不同,無論是在業(yè)績(jī)表現(xiàn),還是在管理層態(tài)度方面,奧園正在傳遞出“降速”的信號(hào)。
2021年上半年,中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約人民幣675.8億元,合同銷售面積約596.3萬平方米,同比分別增長(zhǎng)33%和17%,平均售價(jià)約每平方米人民幣11333元。
財(cái)務(wù)指標(biāo)方面,2021年上半年奧園實(shí)現(xiàn)收入325.1億元,同比增長(zhǎng)15%;期內(nèi)凈利潤(rùn)28.4億元,凈利潤(rùn)率為8.7%;期內(nèi)毛利81.3億元,同比減少1.84%;毛利率為29.3%,約下降4.3個(gè)百分點(diǎn);歸屬股東凈利潤(rùn)20.89億元,同比減少13.55%。
對(duì)于上述業(yè)績(jī)變化,在今日的業(yè)績(jī)會(huì)上,中國(guó)奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌回應(yīng)稱,毛利率水平雖有下降,但上半年仍維持在25%左右,未來奧園的毛利率將持續(xù)維持在25%。未來公司的投資拿地也將執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),短暫變化是受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響。今年上半年奧園的核心利潤(rùn)率為8.8%,對(duì)比去年全年基本上也是維持持平,有信心今年全年不低于去年的水平。
“消失”的新增土儲(chǔ)指標(biāo)
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,依照“三線四檔”融資新規(guī),中國(guó)奧園剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.9%,凈負(fù)債率為80.7%,現(xiàn)金短債比為1.35。由此,中國(guó)奧園2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值,保持“黃檔”行列。
談及“三道紅線”應(yīng)對(duì)策略,陳志斌也回應(yīng)稱,將通過促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等舉措,未來三年均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流,達(dá)到降低負(fù)債、增厚凈資產(chǎn)的目的。至2022年底,奧園將實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全面歸于綠檔。其中,有息負(fù)債今年內(nèi)預(yù)計(jì)降低10%-15%。
陳志斌在會(huì)上表示,奧園今年通過積極的穩(wěn)增長(zhǎng)降杠桿舉措,有息負(fù)債預(yù)計(jì)年內(nèi)降低10%-15%,爭(zhēng)取降低到1000億元以下。截至6月30日,奧園有息負(fù)債額度為1113億元,已經(jīng)較年初降低36億元。與此同時(shí),陳志斌也透露,公司年購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額20%以內(nèi),以銷定投,保持審慎購(gòu)地。
面對(duì)“三道紅線”壓力,奧園在降負(fù)債、控現(xiàn)金流方面積極運(yùn)作,而這也導(dǎo)致其新增土儲(chǔ)出現(xiàn)下滑。
記者注意到,此次奧園的中期業(yè)績(jī)報(bào)告,缺少了新增土儲(chǔ)這一數(shù)據(jù)指標(biāo)。不過這一數(shù)據(jù)指標(biāo),也在業(yè)績(jī)會(huì)上給出了答案。“奧園2021年上半年新增可開發(fā)建筑面積約107萬平方米,權(quán)益比65%,權(quán)益地價(jià)約人民幣42億元,新增可售貨值逾人民幣178億元。”對(duì)比來看,2020年上半年,奧園新增建筑面積約695萬平方米。
對(duì)于上半年拿地和土地市場(chǎng),中國(guó)奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍表示,長(zhǎng)期以來奧園獲地方式主要還是靠收并購(gòu),以及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。今年上半年,奧園在拿地策略上也關(guān)注到集中供地市場(chǎng),整體來看,土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率比較高,土地成本明顯提高。
馬軍補(bǔ)充道,公司運(yùn)營(yíng)高度關(guān)注“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況,未來在拿地上將更多專注舊改轉(zhuǎn)化,預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)地金額不超過300億元,下半年會(huì)適時(shí)觀望土地市場(chǎng)的拿地機(jī)會(huì)。
未來四年“舊改”預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元
城市更新已經(jīng)成為奧園土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化的重要一環(huán)。
在23日的業(yè)績(jī)會(huì)上,奧園管理層多次提及舊改“成果”。截至2021年6月30日,奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目,預(yù)計(jì)提供可售貨值約人民幣7543億元,其中大灣區(qū)占比約99%。其管理層也透露,2021年至2024年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化“舊改”可售貨值約2420億元。
據(jù)了解,今年上半年奧園城市更新實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化貨值135億元,預(yù)計(jì)今年全年也在400億元左右,包括珠海翠微村項(xiàng)目的首期轉(zhuǎn)化,以及廣州增城南坣村等等。
“截至目前,奧園計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元,遠(yuǎn)超于實(shí)際土儲(chǔ)總貨值的5939億元。”進(jìn)入后千億時(shí)代,奧園豎起了舊改大旗。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,與土地招拍掛不同,舊改項(xiàng)目毛利水平要更高。尤其是在集中供地之后,各房企之間競(jìng)爭(zhēng)難度加大,利潤(rùn)水平普遍被壓縮,“高毛利”產(chǎn)品被格外關(guān)注。不過目前國(guó)家政策也對(duì)此有相關(guān)指導(dǎo),舊改領(lǐng)域的玩家不會(huì)出現(xiàn)盲目“擴(kuò)張”。
記者了解到,今年8月,住建部出臺(tái)了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》,核心思想就是“防止大拆大建”。
政策會(huì)對(duì)發(fā)力舊改的奧園帶來哪些影響?中國(guó)奧園執(zhí)行董事、行政總裁郭梓寧向記者回應(yīng)稱,有關(guān)城市更新防止大拆大建的新規(guī)政策,是推動(dòng)城市更新向漸進(jìn)式、可持續(xù)模式轉(zhuǎn)變。奧園一貫倡導(dǎo)有機(jī)更新,即注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性更新策略,契合國(guó)家政策導(dǎo)向。
據(jù)郭梓寧介紹,奧園在舊改方面,以舊村、舊廠改造為主,不涉及老城區(qū)舊城改造,拆建比等符合政策要求。同時(shí)在增建方面,配建公共服務(wù)設(shè)施,提升片區(qū)功能品質(zhì)。在安置方面,尊重居民安置意愿,采取就地安置。
關(guān)鍵詞: 中國(guó)奧園 后千億時(shí)代 降速信號(hào) 城市更新
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