部分城市已調(diào)整二次集中供地政策，對土拍市場將有何影響？

8月13日晚間，上海市宣布第二批住宅用地集中出讓公告延期至9月，成為又一個公開延期二次集中供地的熱點城市，此前已有多個城市叫停或暫緩二次集中供地。

7月29日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，將第二批住宅(含商住)用地集中出讓時間由7月推遲至8月。

8月6日晚間，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時間另行公告，參與房企已交納的競買(投標(biāo))保證金將原路退回。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓補充公告，61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的公告時間延長至8月31日，掛牌起始時間統(tǒng)一調(diào)整為今年9月1日9時起，掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為今年9月10日。

8月11日，青島市自然資源和國土局以及青島市各區(qū)自然資源局紛紛發(fā)布公告，7月30日青島市公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

多個城市叫停或暫緩二次集中供地釋放了什么信號?實際上，天津市在推遲二次集中供地公告的同時就已公告了相應(yīng)的政策調(diào)整，例如全部61宗地塊的溢價率上限由49%左右下調(diào)至15%，土拍出讓方式由達(dá)最高限價后“競自持租賃面積”轉(zhuǎn)為搖號，并要求參拍房企提供資金來源承諾和資信證明。

而杭州市、蘇州市的二次集中供地政策也有所調(diào)整。據(jù)了解，杭州市取消了5000萬元保證金托底機制，將保證金比例恢復(fù)至20%，下調(diào)溢價率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調(diào)整為“競無償移交政府”。蘇州市則上調(diào)了除吳江區(qū)以外地塊的保證金比例，由30%升至50%，提高房企參拍門檻。

最近的市場消息顯示，自然資源部召開閉門會議，計劃將對二次集中供地土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)容包括：限定土地溢價上限15%;不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價;到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價或競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬等。中指研究院報告顯示，中央“穩(wěn)地價”要求下，預(yù)計熱點城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來重大調(diào)整。

一次集中供地平均溢價率或高達(dá)14.7%

對于多城市調(diào)整二次集中供地的政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國商報記者表示，溢價率過高和房屋建筑品質(zhì)下降或是出現(xiàn)二次集中供地供應(yīng)規(guī)則改變的重要原因。特別是溢價率過高的城市，預(yù)計未來會控制溢價率，避免誤導(dǎo)市場。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第一批集中供地的平均土地溢價率達(dá)到了14.7%。樓面價平均達(dá)到了每平方米10002元，相比去年同期上漲了15.1%。分城市看，在22個城市中，重慶、深圳、廈門、杭州等城市的土地溢價率都維持在20%-30%。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，22個重點城市全部完成一次集中供地出讓，合計成交住宅用地878宗，成交金額10690億元，整體成交樓面均價有所上漲。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對中國商報記者表示，目前一些城市二次集中供地時的土拍規(guī)則發(fā)生改變，根本原因是住建部針對一次集中供地出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行了相關(guān)部署，其中就包括針對個別城市出現(xiàn)的高溢價和高地價而要求二次集中供地時對溢價率進(jìn)行限制，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)地價的調(diào)控要求。畢竟，“在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)調(diào)控目標(biāo)之中，穩(wěn)地價是排在首位的，只有在土地供給的源頭把價格控制住了，穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)才可能實現(xiàn)。”

合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報記者表示，一次集中供地過程中，穩(wěn)房價目標(biāo)收效較好，但穩(wěn)地價目標(biāo)效果不佳。因為5月這輪集中供地時間點很好，對房企而言，若其能合理把控前期開發(fā)節(jié)奏，則能在今年年內(nèi)實現(xiàn)成交，從而計算到今年的業(yè)績中。因此，一次集中供地可謂房企的“必爭之地”。競自持、競共有產(chǎn)權(quán)面積等規(guī)則使得土地價格不僅沒受到限制，還出現(xiàn)了持續(xù)上揚。

一位民營房企的投拓部人員對中國商報記者表示，按照之前的拿地情況，很多地塊可能出現(xiàn)虧損，民營企業(yè)難以承受，如今的政策調(diào)整促使房企有動力去提高品質(zhì)。另一位南方房企的高管對記者透露，二次集中供地的政策調(diào)整說明監(jiān)管部門在一次集中供地后看到了一些問題，低溢價率、高品質(zhì)是監(jiān)管部門調(diào)整的一個方向。

政策調(diào)整對房企拿地影響幾何

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對中國商報記者表示，集中供地規(guī)則調(diào)整將對土地市場帶來重大影響，一方面，調(diào)低溢價率等規(guī)則可有效緩解房企的拿地高成本壓力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展;另一方面，通過搖號等規(guī)則拿地，在一定程度上促進(jìn)市場的公平、公正，同時有效抑制房企盲目拿地現(xiàn)象。

肖文曉也表示，從目前已經(jīng)披露的信息來看，限地價、提品質(zhì)、限馬甲、搖號都有可能成為地方進(jìn)行土地招拍掛的選擇，特別是后兩者實施后將有利于提高土拍市場的競爭度，降低個別房企利用資金優(yōu)勢提高市場集中度的可能性，對于中小房企拿地是有一定幫助的。

更為重要的是，二次集中供地的政策調(diào)整或可增大房企的利潤空間，諸葛找房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“調(diào)低溢價率、限高品質(zhì)等規(guī)則的調(diào)整為房企留出了一定的利潤空間，讓房企有利可賺，可有效避免房企在后續(xù)開發(fā)過程中發(fā)生的風(fēng)險，這或在一定程度上提高房企的拿地?zé)崆椤?rdquo;

郭毅對中國商報記者表示，二次集中供地的策略調(diào)整能給房企預(yù)留相對合理的利潤空間，避免其因壓縮成本帶來的建筑品質(zhì)的下滑，有利于行業(yè)有序、健康發(fā)展，也有利于購房人獲得更好的居住感受。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也對中國商報記者表示，降低土地溢價率可以降低房企的拿地成本。此外，如果二次集中供地不需要競配建，那么地價的降低是可以“回饋”給房企的，這能增大房企的盈利空間，提高其拿地積極性。

不過，某深耕大灣區(qū)的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人卻對中國商報記者表示，調(diào)低溢價率、限高品質(zhì)等規(guī)則調(diào)整，主要目的是為了防止土地競拍市場過熱，從源頭上降低市場預(yù)期，保障項目開發(fā)的合理利潤空間。但這一調(diào)整是否會提振房企的拿地?zé)崆楹托判?，還要具體看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的銷售情況。目前，不同城市房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，冷熱不均，房企的投資策略也會有所不同。

上述南方房企的高管也對中國商報記者表示，受三道紅線等政策影響，目前房企拿地較為謹(jǐn)慎。二次集中供地政策的調(diào)整的確會給房企帶來一定的利潤空間，但對房企而言，如何使用有限的資金更為關(guān)鍵，政策調(diào)整的具體效果如何還有待觀察。

關(guān)鍵詞： 二次集中供地 土拍市場 房企 平均溢價率