專(zhuān)家預(yù)測(cè)：二手房?jī)r(jià)格指數(shù)將明顯進(jìn)入降溫通道

最新70城房?jī)r(jià)出爐。8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年7月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市中有51城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，其中北上廣新房?jī)r(jià)格漲幅回落，青島、?？诘阮I(lǐng)漲。41城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量較上月已減少7個(gè)，其中深圳更是出現(xiàn)“三連跌”。

整體而言，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體有所回落，進(jìn)一步體現(xiàn)政策調(diào)控有效性。地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)趨穩(wěn)，其中二手房?jī)r(jià)格指數(shù)將非常明顯地進(jìn)入降溫通道。

青島?？阢y川領(lǐng)漲新房

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，7月一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn);深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。

此外，二線城市新建商品住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從各城市來(lái)看，青島、海口、銀川新房?jī)r(jià)格漲幅并列首位，環(huán)比漲幅為1%，其次為無(wú)錫和北京，其中無(wú)錫環(huán)比漲幅為0.9%。

“過(guò)去曾經(jīng)有‘南強(qiáng)北弱’的說(shuō)法，但6月濟(jì)南和7月青島的數(shù)據(jù)，都說(shuō)明北方部分城市房?jī)r(jià)也有炒作的現(xiàn)象。類(lèi)似?？诤豌y川的房?jī)r(jià)炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者。

同比來(lái)看，7月一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.3%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

北京商報(bào)記者注意到，前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市如上海、廣州、成都、重慶、合肥等，7月多出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲幅收窄、趨于平穩(wěn)的走勢(shì)。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，信貸環(huán)境收緊疊加調(diào)控持續(xù)“打補(bǔ)丁”，是房?jī)r(jià)調(diào)整的主要原因。

“一方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理下，上調(diào)房貸利率、延長(zhǎng)放款周期的銀行增多;另一方面，上海、杭州等一二線城市收緊調(diào)控，在房屋贈(zèng)與、落戶買(mǎi)房、限售等方面補(bǔ)漏洞;此外，調(diào)控向三四線城市滲透，徐州、惠州、金華等城市進(jìn)入住建部重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)名單并及時(shí)收緊調(diào)控。金融收緊與行政調(diào)控下，供需兩端的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，入市更理性、謹(jǐn)慎。”許小樂(lè)告訴北京商報(bào)記者。

深圳二手房“三連跌”

相比新房，二手房的漲幅收窄更為明顯。7月，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn);廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。

值得一提的是，深圳二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下降，且跌幅逐步擴(kuò)大。不過(guò)同比來(lái)看依舊處于高位，相較去年同期上漲7%。

其他方面，二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

這種情況與近期一系列調(diào)控政策的出臺(tái)相關(guān)。今年2月，深圳更是在全國(guó)率先推出二手住房成交參考價(jià)格制度，要求二手房經(jīng)紀(jì)公司的所有平臺(tái)，均不能發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息。而后寧波、成都等城市陸續(xù)跟進(jìn)。7月，上海執(zhí)行二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)，西安、紹興、無(wú)錫等城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，成都公布第二批二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū)，二手房指導(dǎo)價(jià)的調(diào)控效果快速釋放。

此外，銀行針對(duì)二手房市場(chǎng)按揭貸款的收緊幅度更大，也對(duì)二手房市場(chǎng)造成影響。“相對(duì)而言，新房市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性，限價(jià)政策下政企博弈，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較小。”許小樂(lè)解釋稱。

房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)面臨管控

對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，“房住不炒”仍是主線。

7月22日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控工作電視電話會(huì)議，要求加快發(fā)展保障性租賃住房、解決新市民的住房問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，要求重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)這四方面的亂象，力爭(zhēng)用三年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)面臨管控。近期政策明顯收緊，各地對(duì)于房?jī)r(jià)的管控有新手段和新方法，尤其是嚴(yán)打一些鉆限購(gòu)漏洞的購(gòu)房行為。此類(lèi)政策管控將持續(xù)，對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)等都有較為積極的作用。”

“二手房方面，則勢(shì)必迎來(lái)非常明顯的降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，各地若二手房炒作多，那么將成為今年下半年房地產(chǎn)秩序管控的重點(diǎn)。類(lèi)似數(shù)據(jù)下，部分房東也會(huì)下調(diào)預(yù)期，至少掛牌和定價(jià)方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。而新房項(xiàng)目的增多以及租賃市場(chǎng)的政策推出，也會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。

近期，部分城市開(kāi)啟第二批集中供地，為抑制高溢價(jià)率，一些熱點(diǎn)城市給土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”，提出包括限地價(jià)、觸頂搖號(hào)、杜絕馬甲、高溢價(jià)對(duì)應(yīng)付款要求、產(chǎn)業(yè)引入要求等土拍規(guī)則。許小樂(lè)認(rèn)為，“年內(nèi)第二、三批集中供地的定價(jià)及競(jìng)價(jià)規(guī)則將進(jìn)一步優(yōu)化，利于平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期”。

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