第二輪土拍大戰(zhàn)來襲，城市間分化更為明顯

從7月下旬開始，多地發(fā)布第二次土地集中供應公告及預告，目前已經(jīng)有廈門、長春和無錫等地完成了第二輪土拍。值得關注的是，在土拍規(guī)則方面，第二輪集中供地競拍規(guī)則較首輪更加完善和細化，體現(xiàn)了精準調(diào)控的方向，如，杭州、蘇州等城市均針對其首輪拍地時暴露出的問題出臺了“打補丁”新規(guī)，甚至有城市中止了第二輪土拍。8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。第二輪土拍大戰(zhàn)來襲，熱點城市供地量質(zhì)如何，升級的土拍規(guī)則影響幾何?

供應端發(fā)力平抑地價

今年2月底，北上廣深等22城應自然資源部要求開始實行住宅用地“兩集中”的政策，要求集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過三次，時間間隔要相對均衡，地塊梳理要科學合理;集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的，應該連續(xù)集中完成拍賣活動。

“這些重點城市作為房地產(chǎn)市場的風向標，對全國地價、房價的變動起到重要的引導作用。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，各城市在土拍規(guī)則上各具特點，除了大多數(shù)城市基本配置的“限房價、限地價、競自持”等外，還有“觸頂搖號、競高標準住宅以及一次性書面報價”等創(chuàng)新性的土拍規(guī)則，對房企的競拍素質(zhì)和測算水平提出更高的要求，促進競拍公平，避免熱度過高，以達到控地價、穩(wěn)房價的目的。

第二輪土拍在第一輪的基礎上不斷升級競拍規(guī)則。據(jù)悉，在首輪拍地時位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續(xù)高漲。

為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價規(guī)則上做了多重調(diào)整，首先提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%;其次，本次集中出讓首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前的30%調(diào)整為20%。這也是為了防止地價過快上漲，進而達到穩(wěn)房價的目的。此外，“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，在當前 “緊融資”的背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預計土地競拍熱度較首輪會有明顯下降。

蘇州本次集中土拍也明顯升級，采取了譬如提升保證金等舉措。新規(guī)規(guī)定，除吳江區(qū)地塊外，吳中、相城、高新區(qū)、園區(qū)地塊保證金比例全部上調(diào)至50%及以上。

此外，值得關注的是，此次深圳緣何中止第二輪土拍?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，“暫停土拍和土地市場行情本身關系不大，主要在于土地競拍規(guī)則的調(diào)整。連日來，中央層面多次強調(diào)優(yōu)化土地競拍規(guī)則，住建部更是明確了要推廣北京做法，北京第一輪‘房地聯(lián)動、一地一策’，在限地價、控房價、提品質(zhì)方面成效顯著?？梢钥闯觯钲诨蛑匦抡{(diào)整供地計劃，以吻合中央對土地市場的定調(diào)精神。”

城市間分化更為明顯

“兩集中”新政讓土地市場迎來新的變革，一方面，集中土拍對政府供地行為產(chǎn)生約束作用，土拍更加公開化、透明化。另一方面，加速房企間的分化，利好資金實力強勁的大型房企。集中土拍成效初顯，進一步平抑了市場熱度，穩(wěn)定了市場預期。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，從首輪競拍結果來看，22城首輪集中土拍的平均溢價率為15%，相較于往年來看，溢價率有所控制。據(jù)陳霄介紹，分城市來看，城市間分化顯著，基本呈現(xiàn)出“南北分化”之勢。其中，重慶受新房庫存量低位的影響，溢價率水平高居22城首位。長三角經(jīng)濟圈熱度仍然領先，杭州、寧波、合肥、南京等熱點城市溢價率位居前列。與之相對應的是，盡管土拍規(guī)則不甚嚴厲，長春、青島等北方城市土拍表現(xiàn)仍較為冷淡。

從拿地銷售比來看，拿地銷售比是配合“三道紅線”在經(jīng)營方面出臺的監(jiān)管指標，將有力矯正企業(yè)盲目擴張行為。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，短期來看，上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業(yè)拿地熱度明顯下降，拿地銷售比均值已降至40%以下，行業(yè)整體受到的影響有限。個別企業(yè)受融資優(yōu)勢、業(yè)績增長訴求等因素驅(qū)動，拿地力度較大，拿地銷售比超過了40%。從中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷售端個人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，在“三道紅線”和供地“兩集中”的背景下，房企拿地態(tài)度更趨謹慎。行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，擁有管理紅利、充足土儲的企業(yè)有望脫穎而出。

進一步優(yōu)化土地供應

從第二輪集中供地的規(guī)模、質(zhì)量來看，土地市場仍有許多亮點。

在掛牌量上，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是廈門、青島供應量均實現(xiàn)翻番。在供地質(zhì)量上，平均起始樓面價與首批也基本持平。值得關注的是，接下來杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊即將結束掛牌。尤其是杭州，起拍價超過2萬元/平方米的土地就有9宗之多，其中不乏上城區(qū)筧橋、西湖翠苑這種起拍價超過2.5萬元/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊。

“新的土拍規(guī)則、銷售投資比規(guī)則，或使得銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地。這對產(chǎn)品力強、受市場認可度較高的房企來說是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上會加速優(yōu)勝劣汰，對行業(yè)而言是良性循環(huán)。”陳霄說。

有市場人士預計，第二輪集中供地房企拿地趨勢可能會放緩，特別是中小房企應理性投資，同時合理規(guī)避高價地，通過后期的管理和精耕來賺取利潤。

此外，從目前的房地產(chǎn)調(diào)控來看，因城施策、細化完善是重要趨勢。嚴躍進表示，土地市場的動作相對較少，過去也僅停留在穩(wěn)地價等層面，后續(xù)預計土地市場從供應到成交，以及后續(xù)土地開發(fā)的全流程等，都會有各類新的管控。據(jù)此，也要求各地土地供應部門積極優(yōu)化土地供應和交易機制，真正促進土地市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

陳霄預計，下半年隨著重點城市陸續(xù)啟動二輪及三輪供地，土地供應量會有所增加，成交量隨之上升。整體來看，全年供應和成交量基本保持穩(wěn)定。從各等級城市來看，“兩集中”政策將一二線城市和三四線城市的差距繼續(xù)拉大，城市間分化加劇。對于集中供地的城市而言，部分首輪土拍熱度較高的城市，不排除接下來有土拍規(guī)則加碼的可能性，平均溢價率水平或面臨下滑。

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