首創(chuàng)置業(yè)上半年凈利潤大幅下滑，選擇退市能否扭轉困局？

首創(chuàng)置業(yè)退市前最后一份成績單顯示，今年上半年其凈利潤下滑了73%，資產(chǎn)負債率越過了80%的紅線。近幾年，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤一直呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，負債也連年高企，選擇退市能否扭轉困局?

凈利潤大幅下滑

8月4日晚間，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布了今年上半年的業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年其實現(xiàn)營收110.13億元，同比增長19%;實現(xiàn)歸母凈利潤2.26億元，同比下滑73%。

首創(chuàng)置業(yè)凈利潤緣何大幅下滑?報告顯示，利潤下滑與銷售業(yè)務的毛利有關，上半年公司營業(yè)稅后毛利率約為19%，與2020年上半年24%的毛利率相比減少了5個百分點，主要原因是本期物業(yè)開發(fā)銷售業(yè)務毛利率降低。

房地產(chǎn)研究機構克而瑞證券首席分析師孫楊對中國商報記者表示，首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤大幅下滑一是因為其項目本身布局城市能級較高，毛利率較低;二是因為其非主營業(yè)務收入和投資收益對公司凈利潤造成了影響。

首創(chuàng)置業(yè)的毛利率也持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率為19%，遠低于行業(yè)25%的均值，而2019年中期和2020年中期，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率分別為38%和24%，兩年時間毛利率遭“腰斬”。

與此同時，首創(chuàng)置業(yè)的負債水平走高，資產(chǎn)負債率已越過80%。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)負債率約為81%，較2020年年底的78%增長了3個百分點，流動負債合計約為924.92億元，同比增長了7.01%。

貝殼研究院高級分析師潘浩對中國商報記者表示，依照“三線四檔”融資新規(guī)，截至今年6月，首創(chuàng)置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為78%，凈負債率為164%，現(xiàn)金短債比為1.34。由此，首創(chuàng)置業(yè)今年中期指標一項超閾值，相較2020年年末，維持“橙檔”行列。

中誠信國際信用評級有限責任公司的公告顯示，“近年來首創(chuàng)置業(yè)獲現(xiàn)能力一般，因而對外部融資依賴度較高，導致債務規(guī)模增速較快，若將永續(xù)債納入債務核算，則公司財務杠桿將處于高位”。

負債持續(xù)高企

實際上，近幾年首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績一直不給力，連續(xù)幾年達不到銷售額目標，凈利潤保持下滑態(tài)勢，甚至出現(xiàn)“腰斬”的情況，負債也持續(xù)走高，這背后有何玄機?

據(jù)了解，早在2018年2月舉行的業(yè)績發(fā)布會上，首創(chuàng)置業(yè)就提出了“2018年保底750億元、力爭800億元，2019年實現(xiàn)1000億元，2020元實現(xiàn)1400億元”的銷售額三年計劃。而最終，這三年的銷售額分別為706.4億元、808.1億元、708.6億元，離目標差距甚遠。

數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年，首創(chuàng)置業(yè)的營收分別為212.92億元、232.57億元、207.86億元、212.48億元;同期歸母凈利潤分別為21.13億元、19.23億元、21.23億元、9.82億元。營收止步不前，凈利潤除2019年同比有所增長外，其余幾年都在下滑，2020年的凈利潤還出現(xiàn)了“腰斬”。

央視財經(jīng)評論員薛建雄對中國商報記者表示，這幾年房企凈利潤下滑多是因為其財務杠桿很高，財務壓力較大，急需賣資產(chǎn)還債，也即為保住現(xiàn)金流而犧牲凈利潤指標。

而對于首創(chuàng)置業(yè)，薛建雄透露，其擴張主要在2015年-2017年的周期中，彼時其擴張激進，形成較高的杠桿。而首創(chuàng)置業(yè)的土地儲備多為高價地或位置較偏的地，優(yōu)質土地資源較少，且作為國企開發(fā)進度又較慢。這使得其這幾年日子很不好過，財務壓力很大。

首創(chuàng)置業(yè)的負債水平一直在走高。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，其總負債分別為1315.2億元、1432.3億元、1632.2億元，其中，流動負債分別為637.8億元、692.6億元、918.4億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，首創(chuàng)置業(yè)剔除預收款的資產(chǎn)負債率為74.3%，凈負債率為124.4%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。按照“三道紅線”的監(jiān)管標準，首創(chuàng)置業(yè)踩中“兩道紅線”。

尋求破局之法

或許是為了降低負債、緩解現(xiàn)金流壓力，今年上半年首創(chuàng)置業(yè)采取了多項舉措，包括變賣資產(chǎn)、減緩拿地、公告退市等。

具體來看，首創(chuàng)置業(yè)先后掛牌出售首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)46.486%的股權及北京同創(chuàng)置地45%的股權，還把奧特萊斯業(yè)務全部轉讓給母公司首創(chuàng)集團。

在拿地方面，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)新增土儲項目只有三個，分別為以33.7億元的代價拿下的上海松江區(qū)與青浦區(qū)兩宗地塊，另通過股權收購方式獲得的浙江桐鄉(xiāng)一級開發(fā)項目。作為深耕北京的房企，在今年北京市首次集中供地期間，首創(chuàng)置業(yè)未競得任何一宗地塊。

實際上，首創(chuàng)置業(yè)減緩拿地的趨勢早有顯現(xiàn)，2018年-2020年，首創(chuàng)置業(yè)的新增項目數(shù)量分別為27個、22個、10個，對應土地投資額分別為409億元、355.5億元、189.9億元，呈逐年下滑趨勢。

此外，7月9日晚間，首創(chuàng)置業(yè)正式對外宣布退市，向港交所申請自愿撤銷H股于港交所的上市地位，計劃獲得首創(chuàng)集團私有化。根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)7月12日發(fā)布的《關于簽署吸收合并協(xié)議的公告》，若本次吸收合并最終完成，合并方作為合并后存續(xù)方將成為首創(chuàng)集團100%持股的國有全資企業(yè)。

首創(chuàng)置業(yè)緣何進行私有化?孫楊對中國商報記者表示，首創(chuàng)置業(yè)私有化后，首創(chuàng)集團可以更好地進行資源整合，而首創(chuàng)置業(yè)未來的出路或集中在城市運營商這個維度。

薛建雄則對記者坦言，首創(chuàng)置業(yè)私有化可以理解為母公司首創(chuàng)集團對其進行注資，把集團旗下其他更好的資產(chǎn)注入進去，從而提升首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤水平。“首創(chuàng)置業(yè)財務壓力很大，若集團直接借錢給它，首創(chuàng)置業(yè)仍需支付高昂的利息，如此私有化操作相當于母公司出錢救子公司。”薛建雄說道。

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