“Z世代”成為消費主力軍,商業(yè)地產新業(yè)態(tài)新模式涌現
今年上半年我國商業(yè)地產市場穩(wěn)步復蘇,輕資產運營步伐加快,商業(yè)地產REITs也備受關注。與此同時,隨著“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業(yè)地產新業(yè)態(tài)新模式也不斷涌現。中指研究院發(fā)布的《2021商業(yè)地產發(fā)展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求,結合新型體驗式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產,將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機遇。
商業(yè)地產市場穩(wěn)步復蘇
白皮書顯示,2021年上半年,由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的,構成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天,環(huán)比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的,構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天,環(huán)比上漲0.31%,購物中心較商業(yè)街商鋪更快實現恢復發(fā)展。
在商業(yè)地產新房市場,2021年1-5月,全國商業(yè)地產開發(fā)投資額為6799億元,同比增長6.1%,企業(yè)投資意愿有所增強;但新開工面積為6893萬平方米,同比下降11.2%,企業(yè)開工意愿較低;全國商業(yè)地產銷售面積為3802萬平方米,同比增長8.8%,需求回暖。
對于下半年商業(yè)地產發(fā)展態(tài)勢,中指研究院指數事業(yè)部高級分析師孫曉一表示,房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業(yè)共識,商業(yè)地產市場也不例外,預計下半年全國純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積短期供應將小幅穩(wěn)定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下,商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象,商業(yè)地產銷售也有望回暖。隨著商業(yè)地產企業(yè)轉型升級加快,預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。
商業(yè)地產REITs備受關注
伴隨著“十四五”規(guī)劃的提出、經濟形勢的變化和新監(jiān)管政策的相繼出臺,尤其是去年三道紅線提出后,房地產企業(yè)原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業(yè)地產市場逐漸進入存量時代,輕資產運營受到企業(yè)青睞,近兩年企業(yè)也開始積極推動商業(yè)運營服務業(yè)務分拆上市。
3月9日,龍湖商業(yè)發(fā)布“知輕重 有所為”官宣海報,宣布全面啟動輕資產模式。3月11日,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司被傳將于近期赴港上市。
白皮書顯示,未來輕資產運營將成為行業(yè)趨勢,將會有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運營服務業(yè)務板塊獨立上市,在積極拓寬融資渠道、擴張業(yè)務規(guī)模的同時,接受市場的監(jiān)督,更快獨立成長。
“商管類公司憑借品牌優(yōu)勢、資源整合能力、獨特的營運能力,實現輕資產運作,是未來行業(yè)的一個風口。”恒太商業(yè)副總裁黃樂燕在接受中國商報記者采訪時表示,在運行具體項目的過程中,需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中,商管公司的營運能力顯得尤為重要。
此外,資產證券化能夠拓寬企業(yè)融資渠道,商業(yè)地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯(lián)盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發(fā)布的《疫情下商業(yè)不動產金融及證券化市場影響報告》,從中國香港和新加坡已發(fā)行的REITs來看,購物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產均占比較高,是REITs底層資產的重要組成部分。
中指院方面表示,預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善,以底層商業(yè)資產的專業(yè)化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢,資產管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產的重要能力。
業(yè)內人士普遍認為,從盈利模式來看,商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業(yè)地產收入主要來源于租金和物業(yè)費,現金流穩(wěn)定,與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地,寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產市場未來可期。
體驗式商業(yè)與數字化賦能成主趨勢
新冠肺炎疫情以來,商業(yè)地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍,為迎合其消費需求,商業(yè)地產新業(yè)態(tài)新模式也不斷涌現。
一方面,體驗式商業(yè)成為購物中心的發(fā)展熱點,賦能商業(yè)地產發(fā)展新變革。中國商報記者注意到,美妝、生活用品集合店,新能源汽車體驗店,室內運動業(yè)態(tài)如滑雪、攀巖、射箭等體驗式業(yè)態(tài),在購物中心中比往年更常見。
北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長賴陽對中國商報記者表示,消費需求升級將帶動消費新模式新業(yè)態(tài)的產生,結合新型體驗式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產將在城市發(fā)展中迎來更大機遇。同時也會有更多優(yōu)秀的體驗式商業(yè)品牌被培育出來。
但賴陽也提醒道,購物中心在增強體驗業(yè)態(tài)布局上,要尋求與現代人消費觀念一致的業(yè)態(tài),帶動客流量的同時亦帶動消費。
此外,商業(yè)地產數字化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示,當前商業(yè)數字化已經大致形成了渠道數字化和會員數字化等體系,通過數字化體系,整合人、貨、場,從而突破時間、空間、門店的界限限制,為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。
數字化賦能商業(yè)地產,催生數字時代商業(yè)地產的運營新范式。從某種程度上來說,商業(yè)地產運營已到全新賽道,未來將更加強調打通線上線下全域的數字化運營能力。
“所謂的線上線下打通,并不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這么簡單。”賴陽認為,商業(yè)地產企業(yè)要通過數字化分析,了解用戶需求,加強供應鏈整合能力,優(yōu)化效率,促進商場的不斷改造升級。
伴隨消費需求升級,商業(yè)地產已進入全新賽道。白皮書顯示,未來,商業(yè)地產企業(yè)對市場的探索將加速推動行業(yè)轉型升級。
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