智慧物業(yè)成為地產(chǎn)商們的下一個必爭之地

地產(chǎn)的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。

此話在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，雖有夸張之嫌，但地產(chǎn)商今時不同往日的處境，已是行業(yè)共識。

從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產(chǎn)三條紅線”政策的出臺，國家不斷強化對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

人口紅利漸失、政府調(diào)控加強、地產(chǎn)降溫趨冷。

地產(chǎn)受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內(nèi)功。

前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬科養(yǎng)豬找出路，房地產(chǎn)商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領(lǐng)域。

但仔細(xì)梳理之下，基本所有的地產(chǎn)商在自救的戰(zhàn)略選擇上又都達(dá)成了一項共識：抓科技。

科技為劍，鞘又在何方?而科技轉(zhuǎn)型的主試驗場，地產(chǎn)商們也都有了一致選擇：物業(yè)。

眼下中國地產(chǎn) 10 強中已有 8 家分拆物業(yè)上市，截至目前，在港交所排隊上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá) 22 家。

引用一句業(yè)內(nèi)人士的看法：地產(chǎn)由激進(jìn)的拿地擴張模式向運營型模式發(fā)展，對物業(yè)板塊的精細(xì)化運作成為必然選擇。

智慧物業(yè)：房企的下一個必爭之地

地產(chǎn)下半場，邏輯徹底變了。

地產(chǎn)行業(yè)四大支柱：錢、地、人、房。

上一個 20 年，地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地、野蠻生長，錢和地是絕對主角。

下一個 20 年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經(jīng)閃亮登場。

以上市物企市值第一的碧桂園服務(wù)為例，近年來主力輸出“人性 + 科技”的口號。

換句話說，過去“錢、地”很重要，未來“人、房”更重要。

人、房的落腳點在哪?智慧物業(yè)走進(jìn)了地產(chǎn)商們的視線。

為什么偏偏是物業(yè)?

十幾年前地產(chǎn)行業(yè)底層的物業(yè)部門，緣何一躍成為幫助房企維持現(xiàn)金流、擴大市場規(guī)模的利器?

如果要問眼下最大的 AI 細(xì)分落地市場在哪里，智慧社區(qū)必屬其一;如果再問智慧社區(qū)最大的 AI 細(xì)分落地市場在哪里，智慧物業(yè)又必屬其一。

如果說智慧社區(qū)是智慧城市構(gòu)建的 mini 版;那么智慧物業(yè)就是智慧城市構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。

城市大腦最終是否智能，主要依賴神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是否互通、有序。

戰(zhàn)略規(guī)劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業(yè)市場份額的多少，后期直接影響整個云、數(shù)據(jù)平臺市場的戰(zhàn)爭態(tài)勢。

新經(jīng)濟 100 創(chuàng)始人李志剛曾告訴 AI 掘金志，未來新經(jīng)濟主要由三大區(qū)間構(gòu)成：

第一區(qū)間，核心是信息、內(nèi)容、社交，這個區(qū)間，互聯(lián)網(wǎng)巨頭扎推，一片紅海;

第二區(qū)間，SKU 也就是賣貨池，40 萬億的市場還有一些垂直和細(xì)分機會;

第三區(qū)間，本地生活服務(wù)，它覆蓋第三產(chǎn)業(yè)的各行各業(yè)。

萬物互聯(lián)時代，誰掌握了家庭智能入口，誰就掌握了第二、三區(qū)間的渠道入口。

這個入口的最后一道把關(guān)人是誰?不是阿里騰訊，也不是京東美團(tuán)，而是物業(yè)。

房子是最牢固的社群，物業(yè)借由它能緊緊地圈住用戶。

傳統(tǒng)物業(yè)只收管理費，但是現(xiàn)在諸如停車收費、可視對講、視頻門禁，這些社區(qū)場景未來都可以通過科技，轉(zhuǎn)變成物業(yè)的增量服務(wù)。多業(yè)務(wù)加碼后的物業(yè)管理也會轉(zhuǎn)型成平臺、中介、服務(wù)商。

除了占據(jù)戰(zhàn)略擴張入口，物業(yè)本身也自帶真金白銀。

曾作為地產(chǎn)公司“附屬業(yè)務(wù)”的物業(yè)管理，正逐步擺脫對地產(chǎn)母公司業(yè)務(wù)底盤的依賴，不僅不需要母公司補貼，還能成為新的“增長點”。

以金科物業(yè)為例，金科物業(yè)除了母公司金科地產(chǎn)自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，類似的外拓項目，已占金科物業(yè)在管面積的 53.4%。

同樣，2020 年上半年龍湖物業(yè)營收 24.9 億元，在龍湖集團(tuán)總營收中的占比從去年的約 2.83% 提高到約 4.87%。

當(dāng)然，物管行業(yè)本身的市場潛力也不容忽視：物企負(fù)債率低、市場集中度低，擴張空間大。

東方證券 2020 年 7 月的研報顯示：物管公司擁有相對穩(wěn)定的利潤率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均凈利率水平分別為 11.9%、12.9% 和 12.8%。

此研報還指出，與地產(chǎn)公司動輒 80% 以上的資產(chǎn)負(fù)債率不同。2019 年，上市物管公司資產(chǎn)負(fù)債率的中位數(shù)僅為 48.2%，扣除合同負(fù)債之后，真實負(fù)債率不到 40%。

物企負(fù)債率低，一定程度能夠說明該公司經(jīng)營穩(wěn)健，信任度較高，具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ軌蛭?span id="n6flxgo" class="keyword">投資者融資以達(dá)到擴張的目的。

另外，碧桂園服務(wù) CEO 李長江也在最近某次峰會上曾提及：物管行業(yè)的市場集中度非常低，即便是頭部企業(yè)，市場占有率也不高。

這一方面說明，智慧物業(yè)可能難以強攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場，誰都有機會向上一博。在整個物管行業(yè)分散現(xiàn)狀下，整合機會極大。

局內(nèi)不少人顯然也已經(jīng)意識到了這一點，比如雅生活在上市之初就進(jìn)行了戰(zhàn)略性布局，計劃用募資的 65% 去做行業(yè)的整合。

曾經(jīng)的附屬品，慢慢支棱起來了。

向上拉高戰(zhàn)略視角，向下奪取服務(wù)主導(dǎo)權(quán)

“小小”的物業(yè)，當(dāng)然裝不下這么多地產(chǎn)巨獸，當(dāng)競爭即將白熱化，誰能以最有效的方式挺進(jìn)碎片化的物業(yè)市場，誰就能占領(lǐng)下一個高地。

意識到這一點的房企們開始大刀闊斧地在物業(yè)這塊麥田改革：擴容賽道。

物業(yè)還是那個物業(yè)，物業(yè)不再是那個物業(yè)。

怎講?

縱觀十大房企，其中不少在物業(yè)的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：

重更名 、調(diào)定位、轉(zhuǎn)平臺、精細(xì)化服務(wù)

第一步：換名字。

不難發(fā)現(xiàn)，萬物云、雅生活、華潤物業(yè)均進(jìn)行了更名。

2017 年，“華潤物業(yè)服務(wù)”更名為“華潤物業(yè)科技服務(wù)”，開始布局智慧物業(yè)服務(wù)。

2020 年，“雅居樂雅生活服務(wù)”更改為“雅生活智慧城市服務(wù)”。

同年，“萬科物業(yè)”換裝“萬物云空間科技服務(wù)”，簡稱「萬物云」。

不要小看幾個字的變更，它為后面的科技轉(zhuǎn)型定下基調(diào)。

于一家企業(yè)來說，“名字”也是一種符號，代表企業(yè)的文化、主攻的方向、價值的追求。

房企這波改名，一是為品牌傳播，加強物業(yè)的獨立性;二是為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，打響物業(yè)科技第一戰(zhàn)。

事實證明，物企的言行應(yīng)征以上說法。

「萬物云」CEO 朱保全曾表示：萬物云的一大使命，就是革掉萬科物業(yè)的命。未來萬物云的競爭對手，不會是其他物業(yè)公司，而是下沉的科技公司。

第二步：調(diào)定位。

正如前文所言，改名確為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，包括上述 3 家房企在內(nèi)，還有碧桂園服務(wù)、招商地產(chǎn)都進(jìn)行了戰(zhàn)略定位調(diào)整。

萬物云瞄準(zhǔn)“城市運營商”的角色，雅生活打造起“智慧城市服務(wù)商”的人設(shè)，華潤物業(yè)則舉起了“平臺型泛社區(qū)經(jīng)濟服務(wù)商”的大旗，碧桂園服務(wù)號稱“為中國領(lǐng)先的城市治理公共服務(wù)集成商”，招商物業(yè)變身為“物業(yè)資產(chǎn)管理運營商”。

以雅生活為例，雅生活組織架構(gòu)也從松散結(jié)構(gòu)調(diào)整為“三級管控”模型。

第一個層級是集團(tuán)的一級部門，核心是平臺功能，定戰(zhàn)略方向，把控合規(guī)風(fēng)險。

第二個層級是產(chǎn)業(yè)公司，目前有住宅、公建、商寫、社商、城市服務(wù)五個產(chǎn)業(yè)公司，在不同細(xì)分領(lǐng)域發(fā)力。

第三個層級是經(jīng)營實體層面，夯實經(jīng)營服務(wù)。

頂層平臺扎穩(wěn)，中間布下各大垂直賽道，底層完善經(jīng)營服務(wù)能力。

通過這樣的劃分，雅生活既能做好充分授權(quán)，又能做好風(fēng)險管控，能夠支持其更好去發(fā)展“智慧城市服務(wù)商”的角色。

值得一提地是，新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)等物業(yè)也在智慧社區(qū)、安防服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力。

發(fā)現(xiàn)沒?房企旗下的物企們，不約而同地戰(zhàn)略調(diào)整，都指向一個方向：去物業(yè)化。他們試圖搭建 SaaS 平臺，從一個向物業(yè)提供服務(wù)的企業(yè)，轉(zhuǎn)變成向城市居住空間各大相關(guān)行業(yè)輸出服務(wù)的企業(yè)。

第三步：轉(zhuǎn)平臺。

“我們想做城市空間服務(wù)領(lǐng)域的貝殼。”某房企物業(yè)從業(yè)者直接向 AI 掘金志露了底牌。

其實這并非其一家之念，繼“去物業(yè)化”之后，地產(chǎn)商們另一動作是“平臺化”：從重模式逐漸向輕模式進(jìn)發(fā)。

貝殼從線下轉(zhuǎn)成線上的平臺，成立只用了兩年半的時間就上市，備受資本追捧，其股價一度較 20 美元/股的發(fā)行價上漲超三倍。

貝殼這種已被證實“跑得通”的平臺模式也讓其他物業(yè)看到了另一種可能：即打破開發(fā)商旗下物業(yè)的局限性，從線下轉(zhuǎn)線上，讓一個“重”的行業(yè)變“輕”。

萬物云的 CEO 朱保全也曾對外表示：“我們的變化，跟貝殼挺像的。如果萬物云對標(biāo)貝殼找房，萬科物業(yè)對標(biāo)的就是鏈家。我們未來可能還會投一些物業(yè)公司，然后物業(yè)公司購買我們的科技服務(wù)，這個就像貝殼系的德佑。埃森哲咨詢(ACN)為中小物業(yè)提供服務(wù)，我們輸出 BpaaS 就很像 ACN。”

如果說物業(yè)向上拓展到城市空間服務(wù)，極大拓展了領(lǐng)域空間，拉高戰(zhàn)略視角，那他們向下則細(xì)化到物業(yè)的方方面面，以武裝到牙齒的姿態(tài)，爭奪精細(xì)化服務(wù)的主導(dǎo)權(quán)。

是的，他們的第四步，是精細(xì)化物業(yè)服務(wù)。

戰(zhàn)略升維，是為了擴寬智慧物業(yè)賽道;細(xì)化服務(wù)，則是將觸角部署至智慧物業(yè)賽道的毛細(xì)血管。

此前 AI 掘金志一直強調(diào)，智慧物業(yè)不缺江湖。

地產(chǎn)公司是當(dāng)之無愧的地主豪強;

風(fēng)暴核心人物物業(yè)公司，勤勤懇懇，熟知社區(qū)上下;

新晉士大夫互聯(lián)網(wǎng)公司，沒有武功絕學(xué)，但滿腹才學(xué)，擅長融會貫通，“無中生有”;

武藝高強的科技公司，掌握著攪動江湖的武功秘籍：技術(shù)實力。

縱有此般有錢有顏有實力和手段的發(fā)力者，多年仍難拿下一個物業(yè)的載體小社區(qū)。

皆因這些看起來大而美的行業(yè)，內(nèi)里充斥著不為人知的雜、碎和苦。

最后 1.5 公里，看似近在咫尺，卻易守難攻。

眼下的地產(chǎn)商，正從各路包抄，持續(xù)下沉，吃透最后 1.5 公里。

如何吃透?

物業(yè)的核心工作有“四保”：保潔、保綠、保安、保修。

保潔和保綠壁壘不高，不少房企大多選擇外包，核心在于保安和保修，這也是房企們的核心發(fā)力點。

以萬科為例，近日萬物云分拆萬御安防，欲再造中國「西科姆」。

此番分拆，一為加大品牌力度，二來，也意味著萬科將物業(yè)行業(yè)進(jìn)一步垂直細(xì)分，將物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的底層能力進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，再通過萬物云，把服務(wù)品質(zhì)和管理經(jīng)驗向行業(yè)開放和分享，以期改變整個行業(yè)的發(fā)展路徑。

此番進(jìn)攻西科姆模式，秉承“干活”人設(shè)，承接安防的雜活、碎活、苦活，核心競爭力之一在于遍布服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，隨時響應(yīng)。

通過安防硬件全面覆蓋小區(qū)，具備更強的獲取用戶能力，更高的用戶黏性，同時可對獲得的用戶進(jìn)行精準(zhǔn)的社區(qū)廣告，社區(qū)電商和各類生活服務(wù)等。

左手管家服務(wù)，右手技術(shù)服務(wù)，細(xì)化行業(yè)，強化能力，加強品牌認(rèn)知，對外輸出積累的機電服務(wù)同時，吃透社區(qū)安防，實現(xiàn)規(guī)?；?/p>

保安上大動干戈，保修上也動作頻頻。

萬科、碧桂園、時代物業(yè)、新城悅服務(wù)都紛紛設(shè)立自己的維保公司。

以極其細(xì)分的電梯行業(yè)為例，地產(chǎn)們紛紛下場，武裝自己，搶占地盤。

2017 年萬科物業(yè)收購了耀江物業(yè)，即浙江三和電梯，后者從 2019 年 10 月到 12 月，短短的 3 個月的時間在全國成立了 32 家分公司。

2020 年，碧桂園服務(wù)收購了溧陽中立 60% 股權(quán)，并開始跨界挖人，大量招聘電梯制造領(lǐng)域的電梯研發(fā)高級工程師、電梯制造工藝總監(jiān)、產(chǎn)品工藝副總監(jiān)、生產(chǎn)總監(jiān)、電氣工程師、高級電氣工程師等。

更早以前的 2019 年 8 月，碧桂園與菱王電梯達(dá)成合作。據(jù)稱菱王電梯深度參與碧桂園旗下的廣東博智林機器人公司項目的建設(shè)。

而在 2020 年 11 月 30 日，新城控股兄弟公司新城悅服務(wù)與常州電梯工程、上海金賢電梯工程達(dá)成股權(quán)合作，新城系亦從此進(jìn)入電梯行業(yè)。

未來，保修板塊的各個細(xì)分領(lǐng)域，都將一一迎來各自的新戰(zhàn)事。

自研 VS 合作，各成一派

物企間既然有共性，那么肯定也有個性。

在科技賦能物業(yè)方面，有些物企較為喜歡自主研發(fā)，有些物企則較為傾向與科技公司合作。

比如，華潤萬象和龍湖智慧服務(wù)則是“自研派”。

華潤萬象為了滿足業(yè)主對高端日常生活、資產(chǎn)與消費、科技互聯(lián)網(wǎng)及其他個性化服務(wù)的需求，打造了“悅 + 智慧生活服務(wù)平臺”。

龍湖智慧服務(wù)，為了解決掣肘物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的兩大痛點：高昂的人力成本 + 信息流轉(zhuǎn)成本，自主研發(fā)了“智慧服務(wù)引擎”。

與“自研派”不一樣的“合作派”則有恒大物業(yè)、中海物業(yè)、雅生活。

2021 年 5 月，恒大物業(yè) & 騰訊合作，聯(lián)合推出物業(yè)科技平臺“微物云”。

官方資料顯示：“微物云”將集成智慧物業(yè) SaaS 系統(tǒng)、空間物聯(lián)網(wǎng)和用戶運營服務(wù)三大板塊，幫助傳統(tǒng)物業(yè)公司擴大服務(wù)內(nèi)容、提升數(shù)字化水平。

繼與騰訊聯(lián)手打造微物云之后，恒大又與商湯合作，通過人工智能技術(shù)賦能智慧社區(qū)，為業(yè)主帶來了更智能、更便捷、更優(yōu)質(zhì)的居家生活服務(wù)。

例如，社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)濃煙明火、違規(guī)闖入等安全事件，平臺可在 5 秒內(nèi)安全告警;通過恒大智慧社區(qū) APP，業(yè)主可隨時精確了解老人和兒童在小區(qū)的動態(tài)，靠近危險區(qū)域可迅速推送報警信息等等。

“左手互聯(lián)網(wǎng)巨頭，右手 AI 獨角獸”的恒大，同時還與騰訊、阿里、商湯等科技及安防行業(yè)龍頭企業(yè)合作，打造了標(biāo)準(zhǔn)化智慧運營體系。

與恒大物業(yè)一樣，中海物業(yè)、雅生活也積極與第三方公司合作，打通智慧社區(qū)“最后一公里”。

雅生活與京東、五糧液、維達(dá)、廣州聯(lián)通等企業(yè)合作，讓線上線下的零售服務(wù)可以直接到家，無論是生鮮還是智能定制服務(wù)，都可以一觸即達(dá)。

中海物業(yè)也與 & 華為合作，在多個中海社區(qū)，打造智慧社區(qū)解決方案。

其實，無論是“自研派”還是“合作派”，都有各自的優(yōu)勢。

“自研派”能夠掌握更多的主動性，能夠結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，進(jìn)行長線布局;而“合作派”則能夠直接利用科技公司成熟的技術(shù)，節(jié)約研發(fā)時間，迅速達(dá)到用技術(shù)賦能物業(yè)的效果。

總結(jié)

眼下是物業(yè)管理行業(yè)最美好的時代，也是競爭最激烈的時代。

物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，在改變著這個行業(yè)，而行業(yè)也在改造著技術(shù)。

物企們排隊上市之下，資本紛紛融入這個行業(yè)，投資、并購，行業(yè)集中度會不斷加大。

一旦寡頭形成，會加大對科技的投入、對人才的投入、對研發(fā)的投入。小企業(yè)沒有能力去做這些投入，將面臨著被淘汰的危險。

在寡頭未現(xiàn)之時，各大物業(yè)利用科技如何賦能物業(yè)?物業(yè)又將與科技擦出什么新的火花?這值得各位看官拭目以待

關(guān)鍵詞： 智慧物業(yè) 地產(chǎn)商 房地產(chǎn)行業(yè) 資本入局