深圳將進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)，提高開發(fā)強(qiáng)度

7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》(征求意見稿)。根據(jù)征求意見稿，深圳在國土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。

提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度

《若干措施》要求通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、住房結(jié)構(gòu)等措施來優(yōu)化空間資源配置。具體包括提高都市核心區(qū)及各綜合性服務(wù)中心地區(qū)居住用地比例，降低商業(yè)用地比例，實(shí)施二三產(chǎn)土地混合利用。這些措施是城市空間的“騰挪”，是城市轉(zhuǎn)型的需要，可進(jìn)一步提高城市綜合發(fā)展能力。

同時(shí)，提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度，鼓勵(lì)在已建、在建及已納入近期建設(shè)規(guī)劃的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)實(shí)施以居住為主的綜合開發(fā)。此外，合理確定住宅建筑高度，控制規(guī)劃建設(shè)超高層住宅建筑。居住用地原則上應(yīng)為單一用地性質(zhì)，確因滿足商業(yè)功能回遷需求，地塊內(nèi)商業(yè)功能建筑面積達(dá)到《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》混合用地標(biāo)準(zhǔn)的，用地性質(zhì)方可規(guī)劃為居住、商業(yè)混合用地。

擴(kuò)大租賃住房用地供給

根據(jù)《若干措施》，深圳將加快建立整備先行、規(guī)劃預(yù)調(diào)、供應(yīng)高效、滾動(dòng)推進(jìn)的居住用地供給機(jī)制，保障新增居住用地供給。

具體來說，一是創(chuàng)新居住用地整備模式，劃定以居住為主的成片整備片區(qū)，加大土地整備實(shí)施力度，確保“十四五”期間整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內(nèi)整備的居住潛力用地不少于7平方公里。

二是科學(xué)合理、分類分批將儲(chǔ)備土地中的發(fā)展備用地、商業(yè)用地等調(diào)整為居住用地。在不影響城市韌性前提下，可對不符合城市發(fā)展需求的各類控制線進(jìn)行優(yōu)化，釋放用地潛力增加居住用地供給。

值得注意的是，《若干措施》特別提到有序擴(kuò)大租賃住房用地供給。深圳在年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住房用地。創(chuàng)新租賃住房用地供應(yīng)和競拍模式，通過單獨(dú)供地或者“競?cè)昶谧猿值淖赓U商品住房面積”等方式增加租賃住房供給。

提高公共住房供應(yīng)能力

根據(jù)《若干措施》，土地整備留用地(含征地返還用地、利益統(tǒng)籌留用土地)原則上優(yōu)先安排居住用途;已核發(fā)用地批復(fù)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調(diào)整為居住用地或提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度。這其中，原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房。調(diào)整后按本措施可提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度的，新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。

以分類引導(dǎo)為原則，以保障公共住房為前提，《若干措施》鼓勵(lì)尚未批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃的項(xiàng)目(含尚未列入更新單元計(jì)劃項(xiàng)目，小地塊城市更新項(xiàng)目除外)，通過調(diào)整更新方向或所在片區(qū)法定圖則主導(dǎo)功能，提高居住用地空間保障力度，提高公共住房供應(yīng)能力。這其中，鼓勵(lì)原計(jì)劃公告更新方向或法定圖則主導(dǎo)功能為商業(yè)的，將項(xiàng)目更新方向調(diào)整為居住方向后，按照現(xiàn)行的政策核算規(guī)劃容積，其中出售的公共住房不低于規(guī)劃容積(不含公共配套設(shè)施)的60%。

此外，鼓勵(lì)更新單元規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目(區(qū)塊線內(nèi)或適用小地塊政策的項(xiàng)目除外)，在保持原批準(zhǔn)規(guī)劃容積不變的前提下將已批商業(yè)建筑面積全部或部分調(diào)整為出售的公共住房。

完善舊住宅區(qū)拆除改造政策

為進(jìn)一步挖掘城中村潛力，《若干措施》進(jìn)一步優(yōu)化了城中村改造政策。為了更公平地推進(jìn)城中村改造，《若干措施》對城中村現(xiàn)狀容積率進(jìn)行了分段處置，現(xiàn)狀容積率2.5至3.0的現(xiàn)狀建筑面積，按照50%核算拆除建筑面積，容積率超出3.0的部分不計(jì)入拆除建筑面積，通過控制實(shí)施主體可取得的拆建量抑制現(xiàn)實(shí)中存在的不盡合理的“超建越多補(bǔ)償越多”的現(xiàn)象。

《若干措施》鼓勵(lì)符合條件的舊住宅區(qū)成片統(tǒng)籌改造，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場參與的原則，完善深圳舊住宅區(qū)拆除改造政策，允許配建一定比例的商品住房，參照鹿丹村模式公開選擇市場主體，提高了舊住宅區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)可行性。

此外，探索企事業(yè)單位持有的自有住房(不包括政策性住房及全年期自持的租賃商品住房)建成后補(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)為公共住房或市場商品住房。

嚴(yán)格落實(shí)學(xué)位建設(shè)聯(lián)合審查制度

《若干措施》要求統(tǒng)籌做好居住用地與公共設(shè)施的規(guī)劃布局和建設(shè)時(shí)序，加強(qiáng)托幼等與居民生活密切相關(guān)的公共設(shè)施的配置，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，滿足居民物質(zhì)和文化生活需求。

為落實(shí)教育優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，深圳將嚴(yán)格落實(shí)學(xué)位建設(shè)聯(lián)合審查制度，具有居住功能的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)書面征求轄區(qū)教育部門意見?，F(xiàn)有(含已規(guī)劃)學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位無法滿足的，需在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)自行解決;無法在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)自行解決的，用地單位應(yīng)統(tǒng)籌若干地塊同步規(guī)劃、同步實(shí)施，實(shí)現(xiàn)學(xué)位需求自平衡;用地單位確實(shí)無法實(shí)現(xiàn)學(xué)位需求自平衡的，項(xiàng)目所在區(qū)應(yīng)明確片區(qū)學(xué)位統(tǒng)籌配建措施。

關(guān)鍵詞： 居住用地供應(yīng) 開發(fā)強(qiáng)度 人均住房面積 租賃住房