專家：保障性租賃住房或成為改建的突破口

7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。其中提到，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在一定條件下允許改建為保障性租賃住房。

此前，深圳、濟(jì)南等地已有政策，允許既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房，但允許改建為保障性租賃住房尚屬首次。專家認(rèn)為，保障性租賃住房或許成為改建的突破口。但能否通過(guò)優(yōu)惠政策提高多方參與的積極性，還有待觀察。

明確指引：鼓勵(lì)多主體供給

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)有3.76億流動(dòng)人口，十年間增長(zhǎng)了將近70%。尤其在一些人口凈流入的大城市，住房問(wèn)題已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。

“流動(dòng)人口由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場(chǎng)供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房供給規(guī)模更少，導(dǎo)致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源十分困難，尤其是維持城市運(yùn)行必不可缺的從事基本公共服務(wù)的群體。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉分析認(rèn)為。

高度重視保障性租賃住房建設(shè)，這是今年乃至“十四五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主線。此次國(guó)辦發(fā)布的《意見(jiàn)》，對(duì)保障性租賃住房的發(fā)展有了明確的指引方向。

《意見(jiàn)》首先明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

相比以往的政府主導(dǎo)，引導(dǎo)多方參與是此次政策的重點(diǎn)。《意見(jiàn)》提出，保障性租賃住房主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，此次政策改革有很多新變化，尤其是在調(diào)整“多主體供給、多渠道保障”的表述、強(qiáng)調(diào)供地主要來(lái)源為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、上調(diào)產(chǎn)業(yè)園配建租賃住房的比例、落實(shí)租賃用地“地價(jià)租金聯(lián)動(dòng)”機(jī)制等方面都有重要的改革。

前有試點(diǎn)：進(jìn)階版“商改租”

租房有保障，增加供給是關(guān)鍵?！兑庖?jiàn)》提出，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

“對(duì)于閑置辦公樓來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)法轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄗ≌?，改造為保?span id="cyam8ko" class="keyword">性租賃住房也是一個(gè)比較好的去庫(kù)存的方案，整體改造空間還是比較大的。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者。

實(shí)際上，相比于被“封殺”的“商改住”，此前北京、濟(jì)南、深圳等多地曾發(fā)文鼓勵(lì)“商改租”。2018年，北京發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效閑置廠房和閑置商場(chǎng)、寫(xiě)字樓或酒店等均可以改建為租賃型職工集體宿舍;用于改建建筑，應(yīng)是獨(dú)立成棟(幢)或可實(shí)行封閉管理、建筑面積達(dá)到500平方米以上的獨(dú)立空間。

去年初，深圳發(fā)文正式允許“商改租”。按照要求，改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)，且只能用作租賃住房，不提供學(xué)位。

當(dāng)時(shí)，深圳寫(xiě)字樓空置率備受關(guān)注。有數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳寫(xiě)字樓空置率同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)至22.04%，寶安中心片區(qū)和前海合作區(qū)的空置率分別高達(dá)40%和70%。“商改租”的提出，既能解決商業(yè)和辦公用房的控制問(wèn)題，一定程度上也能緩解深圳的住房緊張問(wèn)題。

但真正的改建并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，多數(shù)商辦寫(xiě)字樓是高房?jī)r(jià)時(shí)代，用“價(jià)高者得”的方式制造而來(lái)，改成租賃住房有很高的沉沒(méi)成本。此外，改造成本也不菲。商用樓的消防要求遠(yuǎn)低于住宅，而租房要接入明火、接入燃?xì)?，單就消防成本?lái)講就很高。另外，還需要煤氣、煙道、自來(lái)水等管道接入、衛(wèi)生間改造等，在原本的規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少有給這些留接口。

成本面前，市場(chǎng)主體參與改造的積極性并不高。而與此前各地鼓勵(lì)將商用辦公樓改造為市場(chǎng)性租賃住房不同，《意見(jiàn)》聚焦于保障性租賃住房。

兩者的主要區(qū)別在哪里?“一般對(duì)于改保障性租賃住房，政策上會(huì)給予更大的支持。”嚴(yán)躍進(jìn)直言，實(shí)際過(guò)程中，如果政策到位，企業(yè)也是有動(dòng)力愿意去做的。“因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置在那里一點(diǎn)用處都沒(méi)有，響應(yīng)政府號(hào)召去做保障性的租賃住房，或許還有收入。所以‘商改租’的突破口可能就是保障性這一塊。其實(shí)根據(jù)市場(chǎng)，計(jì)算成本和收入來(lái)做產(chǎn)品。后續(xù)如何去激勵(lì)也是一個(gè)很重要的課題。”

大力支持：顯著減少項(xiàng)目成本

北京商報(bào)記者注意到，2019年底，住建部曾部署在沈陽(yáng)、南京、蘇州等13個(gè)城市開(kāi)展完善住房保障體系試點(diǎn)工作，重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。

在此輪試點(diǎn)中，政策性租賃住房多由市場(chǎng)主體投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，既有新房源，也有對(duì)存量住房的改造。各試點(diǎn)城市也可因地制宜。如河南、鄭州結(jié)合自身存量拆遷安置房較多的特點(diǎn)，引導(dǎo)租賃企業(yè)購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的租賃權(quán)，再出租給新市民群體，未來(lái)三年計(jì)劃籌集15萬(wàn)套房源。

然而，試點(diǎn)普遍面臨土地、規(guī)劃、審批及資金平衡較難等問(wèn)題，亟須國(guó)家層面出臺(tái)文件。根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，為鼓勵(lì)多主體參與保障性租賃住房建設(shè)，《意見(jiàn)》從多方面提出了明確的支持政策。

在審批流程方面，《意見(jiàn)》要求各地要精簡(jiǎn)保障性租賃住房項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，由相關(guān)部門(mén)辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個(gè)階段。

同時(shí)，《意見(jiàn)》表示，中央將對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助，并綜合利用稅費(fèi)手段，加大對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

6月18日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)決定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)并未被明確納入的保障性租賃住房，也在《意見(jiàn)》中得到明確。

“住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負(fù)壓力大的問(wèn)題。此次政策明確指出集租房土地使用權(quán)可以辦理貸款，并提出加大對(duì)保障性租賃住房的信貸支持力度、提供長(zhǎng)期貸款，在房地產(chǎn)信貸管理時(shí)差別化對(duì)待，未來(lái)保障性租賃住房的融資環(huán)境將獲得改善，融資難的問(wèn)題將被有效緩解。”黃卉告訴北京商報(bào)記者，《意見(jiàn)》提供金融、財(cái)稅等政策支持減輕負(fù)擔(dān)，能夠有效減少保障性租賃住房項(xiàng)目的成本，提高租賃企業(yè)的積極性。

關(guān)鍵詞： 保障性租賃住房 辦公用房 多主體供給 商改租