管理紅利時代下，萬科開始向制造業(yè)學(xué)習(xí)

6月30日，萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會在深圳召開。相較于之前談及多元化業(yè)務(wù)成長的“尷尬”，此次萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝顯然更有底氣。管理紅利時代下，萬科開始向制造業(yè)學(xué)習(xí)。但相比非開發(fā)業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)受投入成本大、回報周期長等問題制約，跟投機制能否調(diào)動員工的積極性，仍有待進一步觀望。

租賃、物流、商業(yè)收果實

早在2018年，在喊出“活下去”的同時，萬科也提出將所有業(yè)務(wù)行為“收斂聚焦”。組織架構(gòu)上，萬科提出要重點發(fā)展BG(事業(yè)集團)和BU(事業(yè)單元)兩個業(yè)務(wù)條線，2019年中期業(yè)績報告中，萬科首次將集團業(yè)務(wù)劃分為五大BG和六大BU。

多元化轉(zhuǎn)型的道路上，萬科有成長也有挫折。租賃住宅業(yè)務(wù)曾因“萬村計劃”叫停而一度停擺;商業(yè)開發(fā)面積近幾年大幅增長，但營收能力卻并未達到預(yù)期;發(fā)展近四年時間的冰雪事業(yè)部，最后也逃不過被“兼并”的命運。

“兼并”冰雪事業(yè)部后，萬科旗下的多元化業(yè)務(wù)經(jīng)歷重新洗牌，BU格局變?yōu)橛×U、物流BU、長租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年，今年萬科在多元化業(yè)務(wù)方面著墨頗多。祝九勝在談及時，也給出諸多“驚喜”：集中式公寓規(guī)模全國第一、商業(yè)地產(chǎn)積極探索資產(chǎn)證券化、國內(nèi)最大的冷庫運營商……一掃之前談及多元化業(yè)務(wù)成長的“尷尬”。

“在租賃住宅方面，目前公司的集中式公寓規(guī)模全國第一。”祝九勝在會上表示，2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州9個重點城市新開業(yè)3.3萬間長租公寓;年底在33個城市累計開業(yè)14.24萬間;已開業(yè)項目整體出租率大于95%;2020年實現(xiàn)收入25.4億元，同比增長72.33%。

架構(gòu)+跟投輔助

多元化業(yè)務(wù)被視為萬科的第三次創(chuàng)業(yè)，這方面也被寄予厚望。

2020年上半年，萬科首次在年報中披露了多元化業(yè)務(wù)的營收情況，不過成色欠佳。截至2020年末，在營收貢獻中，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比(包含來自長租公寓、物流等業(yè)務(wù)的營收)為4004.5億元，占比95.5%;來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為154.3億元，占比3.7%。

近期，萬科剛剛進行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，發(fā)力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破性發(fā)展，王海武“主動”請纓出任印力集團總裁。

除組織架構(gòu)調(diào)整，萬科的跟投機制也在近期進行了“更新”，將其擴展到非開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，并同步修改了多項規(guī)則。

6月14日晚，萬科發(fā)布公告稱，為加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩(wěn)定和吸引人才，并推動公司內(nèi)部資源協(xié)同，實現(xiàn)“一盤棋”長期穩(wěn)健發(fā)展，更好地回報全體股東，公司擬對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進行迭代。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，跟投機制其實在開發(fā)業(yè)務(wù)中對規(guī)模快速增長起到了很好的激勵效果，其實跟投機制也是一種利益和責(zé)任的捆綁機制，從理論上說跟投機制是針對人的因素，但是對于多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展而言不僅僅是人的問題，還有很多外界客觀因素的存在。因此跟投機制在推動多元化業(yè)務(wù)發(fā)展中起到了一定的作用。

股價的考驗

最近幾年，萬科一直被市場質(zhì)疑過于“保守”，影響企業(yè)盈利水平，如今發(fā)力新賽道，也是萬科給市場以“改變”的聲音。

但“改變”還在路上，萬科股價的反映更為“真實”。北京商報記者了解到，萬科股價自今年3月開始持續(xù)下跌，截至6月30日收盤，萬科A股股價已經(jīng)跌至23.81元/股，公司總市值約為2766.18億元。

針對近期萬科股價持續(xù)下跌的情況，萬科董事會主席郁亮在會上回應(yīng)稱，萬科合伙人是拿著獎金、用真金白銀在公開市場上買股票的，這不是持股計劃，不是上市公司的激勵安排，而是合伙人自愿的購股計劃。“前一段時間我們剛剛增持過一次，持股比例到了5%。我們當然也希望股票漲，但目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們在主觀上要更努力，用行動去回應(yīng)股東的關(guān)切。”

房地產(chǎn)行業(yè)進入下行區(qū)間，萬科提出的“管理紅利時代”也成為新名詞。郁亮此前表示，管理紅利時代是住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，已成為明確、清晰的趨勢。回歸實業(yè)屬性，意味著行業(yè)回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏;意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，開發(fā)越來越像耐用消費品，經(jīng)營像服務(wù)業(yè)。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，管理的紅利其實也是要求各類領(lǐng)域通過管理見效益。包括類似跟投等機制，其實都是在現(xiàn)有條件下，充分調(diào)動資源，以真正促進企業(yè)經(jīng)營和效應(yīng)的提高。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

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