建筑原材料上漲，房價是否會迎來一波追漲？

編者按

受國際金屬、鐵礦石等大宗商品價格上漲影響，今年以來，以鋼材為首的建筑原材料價格持續(xù)飆漲。有數(shù)據(jù)顯示，上半年，除鋼材一路高歌猛進(jìn)之外，銅、鋁、玻璃、塑料、不銹鋼、水泥等建筑原材料價格均全線上漲，出現(xiàn)20%-40%不等的漲幅。

對于領(lǐng)漲建筑原材料市場的鋼材而言，有兩個片段足以反映出鋼材“洛陽紙貴”的身價。一個是6月初，北京建龍集團(tuán)董事長張偉祥直言：“2020年，整個鋼材需求高速增長。全國鋼材生產(chǎn)量達(dá)到106000萬噸，占全球50%。鋼鐵價格比去年同期上漲50%，漲得有點(diǎn)不好意思!”另一個是，鋼材價格走勢引起監(jiān)管部門高度關(guān)注。5月23日，國家發(fā)改委等五部門聯(lián)合約談鐵礦石、鋼材、銅、鋁等行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)，要求他們帶頭維護(hù)大宗商品市場價格秩序，不得相互串通操縱市場價格，捏造散播漲價信息;不得囤積居奇、哄抬價格。

在建筑原材料漲價“牽一發(fā)而動全身”的時刻，對于受其影響深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，全線上漲的現(xiàn)實，不僅拉緊各房企、施工企業(yè)的琴弦，更繃緊購房者脆弱的神經(jīng)。按照面粉與面包的邏輯關(guān)系，建筑原材料上漲對山西房地產(chǎn)行業(yè)影響究竟有多大?房價會否迎來一波追漲?

鋼價高企 下游企業(yè)壓力陡增

6月27日，太原。

驕陽下，位于漪汾街與千峰北路交匯處的太原吾悅廣場51萬方城市綜合體項目及50層超高層云頂都會住宅，建設(shè)正酣。作為該項目施工方，江蘇南通二建集團(tuán)有限公司的建筑工人們，正爭分奪秒加緊施工。

近兩個月來，由于鋼材原材料價格飛速上漲，現(xiàn)場施工因原材料問題多次受阻，帶來一定的施工壓力。

作為施工方，江蘇南通二建感到壓力來得突然且直接。特別是今年四五月份，由于鋼材價格運(yùn)行至市場高位，一度看不到頂?shù)氖袌鲂星楹筒煌|資超預(yù)算購買原材料的壓力，讓該施工企業(yè)相關(guān)項目負(fù)責(zé)人一度焦慮到神經(jīng)衰弱。“鋼材價格一天一個價，市場供應(yīng)日漸吃緊。自今年春節(jié)后，每天絞盡腦汁想辦法購買鋼材已成為我們常態(tài)化的工作。最緊張時，即使手持現(xiàn)金，也遇到了無鋼材購買的窘?jīng)r。”

在該項目B塔樓鋼筋加工區(qū)內(nèi)，各種型號、各種長度的鋼筋整齊地碼滿現(xiàn)場，該公司項目負(fù)責(zé)人透露，這批100余噸的鋼材是本周剛進(jìn)的貨。今年貨源最緊張時，這里幾乎成為一個空曠的場地。記者了解到，由于該項目是超高層建筑，相比一般高層項目，不僅鋼筋需求量大，周轉(zhuǎn)量也相當(dāng)大。

對于這一波如此“有底氣”的鋼材漲價潮，成本激增的壓力和持幣待購的焦慮，讓山西境內(nèi)下游用鋼行業(yè)壓力陡增。尤其對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)而言，市場壓力，讓行業(yè)面臨嚴(yán)峻的拐點(diǎn)時刻。

事實上，從今年春節(jié)后，全國范圍內(nèi)的鋼材價格就走出了“過山車”行情，尤其是“五一”節(jié)前后，國內(nèi)鋼材市場破歷史高位，螺紋鋼現(xiàn)貨均價一度沖破每噸6200元大關(guān)，熱軋卷板現(xiàn)貨均價一度沖破每噸6600元大關(guān)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計：5月中旬，全國鋼材市場八大品種的噸鋼均價破6600元，比2008年最高點(diǎn)高出近400元，比去年同期每噸上漲2800元，同比漲幅最高達(dá)75%。

從山西晉南鋼鐵集團(tuán)5月13日的報價表看，線材一度達(dá)到每噸6530元，盤螺漲至每噸6780元。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年5月份以來，進(jìn)口鐵礦石價格屢創(chuàng)新高，截至5月21日，62%的澳洲粉礦當(dāng)月進(jìn)口均價已高達(dá)213.44美元/噸，5月12日創(chuàng)下230.59美元/噸的歷史價格紀(jì)錄。

相比之下，鐵礦石價格的上漲幅度已大于鋼材價格上漲幅度，這是推高鋼材制造成本形成價格強(qiáng)力拉升的主要因素;此外，鐵礦石等期貨的金融屬性使市場存在投機(jī)因素，助推價格持續(xù)上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)能產(chǎn)量雙控、環(huán)保限產(chǎn)等措施，也增加了市場對鋼鐵供給減量的預(yù)期，拉升了鋼價上漲的預(yù)期。

繼國家發(fā)改委等五部門聯(lián)合約談鐵礦石、鋼材、銅、鋁等行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)后，鋼材價格終于停下暴漲的腳步。自5月20日起，全國鋼材市場各個品種鋼材價格出現(xiàn)下調(diào)，回吐了5月份以來的漲幅。

6月27日，山西晉南鋼鐵集團(tuán)報價表顯示，線材每噸5040元，盤螺每噸5160元，螺紋鋼每噸4870元。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月28日，太原線材8.0鋼線報價為每噸5190元，從數(shù)據(jù)圖看，自6月15日以來，線材價格從每噸5440元持續(xù)走低，一路下探至6月28日的每噸5190元。

成本大幅上漲 房企自行消化

除鋼材價格一路領(lǐng)漲之外，鋁材、銅、電線電纜、玻璃、塑料、水泥、砂漿等主要建材的價格也緊隨其后，漲幅超出預(yù)期。

建筑原材料價格一路狂飆，隨之而來的是愈加高昂的建設(shè)成本。這讓已進(jìn)入低利潤通道的房企壓力山大，也讓承建項目的施工單位成本激增。

成本是影響房價的重要因素。當(dāng)建造房屋的能源、運(yùn)輸、原材料、人工成本都在增加時，遭受壓力最大的、最先波及到的也是建筑施工領(lǐng)域。

對于此次原材料上漲帶來的成本增加，江蘇南通二建項目負(fù)責(zé)人體會深刻。據(jù)了解，超高層建筑需要的鋼材達(dá)800多種規(guī)格和尺寸，每周消耗的鋼材達(dá)100多噸。僅僅從目前兩棟超高層建筑海量的用鋼量計算：兩棟公寓加起來每層建筑面積達(dá)3000平米，以每平米需要190公斤的鋼材看，如果按照鋼材價格每噸漲價3000元的最高點(diǎn)計算，每平米鋼材成本漲幅約540元;而超高層建筑除結(jié)構(gòu)鋼筋以外，還包括大量型鋼結(jié)構(gòu)用于主體結(jié)構(gòu)施工，其含鋼量也相當(dāng)大。兩項加起來，每平米總共需要300公斤左右的鋼材。

“算下來，鋼材價格在最高點(diǎn)時，每平米鋼材成本增加近50%。而從近幾日鋼材價格又有所下行，每平米增加的成本又下行到600多元。但這個成本還不包括其他建筑成本以及不斷增加的用工成本和融資成本。按照該項目9500元的銷售均價看，不斷上升的成本也在不斷擠壓利潤空間。”太原吾悅廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

作為央企，近年來，保利發(fā)展控股山西公司在山西的拿地總量和開發(fā)項目總量都居于前列。眼下，盡管原材料上漲帶來一定的成本壓力，導(dǎo)致利潤空間進(jìn)一步壓縮，但相對于本土房企而言，無論是更有優(yōu)勢的融資成本還是項目盈利能力，都有更大的抗壓力。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年建安成本增加，是每一家房企都必須面對的殘酷現(xiàn)實。從建筑施工使用的原材料看，鋼材用量居首，水泥、鋁材、玻璃、銅的使用量也相對較大……總體測算下來，每平米原材料成本上漲120元左右。以保利某一在建項目10萬方建筑面積計算，成本將增加1000萬元。如果加上人工、輔材、稅收等，成本會更多。

土地成本、建安成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)、管理費(fèi)、融資成本及稅金等，是房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成的主要部分。其中，建安成本中，70%-80%由原材料構(gòu)成，而考量原材料對整個項目成本的影響，主要是看建安成本在項目成本中所占的比重大小。如果建安成本在整個項目中所占的比例比較高，那么原材料價格上漲對于整個項目成本的影響則較大。

相比之下，本土地產(chǎn)商對于目前鋼材價格上漲帶來的成本增加體會更深。山西某本土地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人算了一筆賬：以普通商品房每平米需要消耗55公斤鋼材的含鋼量計算，一套100平米的房子，每平米僅鋼材原材料的成本就上漲55元，100平米上漲成本最高位達(dá)5500元。而事實上，除鋼材之外，其他建材原材料也隨之大幅漲價，施工方的人工費(fèi)用也從每人200元日薪漲至300元;如果再加上樓面價，相比品牌房企更高的融資成本以及相關(guān)的稅費(fèi)及各種費(fèi)用看，按照每平米建安成本3500元計算，整體建安成本漲幅10%-15%，每平米綜合漲幅500元左右。

利潤不斷遭擠壓 房價是否再上漲？

如果套用面包和面粉的關(guān)系，從理論上看，隨著鋼材等原材料價格的飆漲、建安成本的上升，房價隨之跟進(jìn)調(diào)整，似乎才是正常的市場反應(yīng)。

然而，從目前太原房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，2021年5月，太原新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同比下降1.3%;二手住宅方面，5月太原二手房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降3.1%。從近10個月的成交額來看，太原房地產(chǎn)市場依舊處于量價陰跌的態(tài)勢。

盡管五六月份，隨著一些熱銷項目的入市，太原市商品住宅供應(yīng)量小幅上漲，但總體來看，距離開發(fā)商期待的量價齊升還有差距。有開發(fā)商透露，一些品牌房企推出的超低折扣，更有引發(fā)惡性競爭的趨勢，給市場籠罩了一層陰霾。

在采訪中，記者了解到，無論是品牌房企還是本土房企，對于原材料上漲增加的成本，均持有自我消化的態(tài)度。山西本土地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人表示，在目前的市場行情下，上漲的原材料成本無法轉(zhuǎn)嫁，也無人買單。在原材料成本大幅上漲的情況下，開發(fā)商只有壓縮利潤空間或減少拿地頻率?？傮w來看，對于本土地產(chǎn)企業(yè)而言，在原材料、土地、三道紅線的多重夾擊下，本土房企的利潤空間將會越來越有限。

太原吾悅廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著地價上升、銷售限價、存貨去化困難，貨地比不斷降低，導(dǎo)致項目利潤空間減少。除外部地價、房價的影響之外，融資成本、建安成本、兩費(fèi)以及稅負(fù)都在逐年增長，這是房企利潤率下降的又一重要因素。

“在降低利潤的情況下，仍然要堅持滿足房屋銷售和品質(zhì)的要求，這是央企的責(zé)任和底氣。”保利發(fā)展控股山西公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)了解，房子的建安成本僅僅只占到了房價的15%左右，而地價成本普遍都要占到40%以上。與地價因素相比，建材價格的上漲與波動，短期內(nèi)對房價有一定的影響。金融政策、土地供應(yīng)、人口增量等也是影響房價漲跌的關(guān)鍵因素。

省社科院(省政府發(fā)展研究中心)研究三部負(fù)責(zé)人高劍峰分析，當(dāng)前建材價格的上漲，對房價的影響取決于兩個杠桿之間的關(guān)系。一個杠桿是開發(fā)商在市場供求、化解債務(wù)等方面面臨的挑戰(zhàn);另一個杠桿是原材料價格上漲帶來的一系列影響。兩者對價格的影響當(dāng)前看是反向的。所以，可以看到一邊建設(shè)成本在上升，一邊房企在打折賣房。對于大的開發(fā)商而言，由于在商業(yè)合作中擁有較強(qiáng)的談判地位，在合作鏈條中，有不少環(huán)節(jié)是企業(yè)自己墊資加入的，所以當(dāng)下主要承壓者是帶資承建的建筑單位等環(huán)節(jié)。從目前看，房企面臨的主要挑戰(zhàn)當(dāng)前仍然是化解債務(wù)等方面。未來看，兩個杠桿如果能夠各自在不同的承壓環(huán)節(jié)消化、吸收，房價可能會比較穩(wěn)一些。如果兩個杠桿疊加、碰頭，比如：前一個杠桿對房地產(chǎn)的供給起到抑制作用，后一個杠桿引起原材料價格上漲波及到地產(chǎn)商，那么很可能會對目前房價走勢形成新的影響。

事實上，任何行業(yè)都會面臨行業(yè)發(fā)展中的挑戰(zhàn)和難題，房地產(chǎn)也不例外。從2016年到2019年，千億房企的數(shù)量從12家增加到27家，“家家沖千億”的背后，離不開高負(fù)債、高杠桿的極致運(yùn)用。2020年，三道紅線的出臺，為房地產(chǎn)行業(yè)加了一道緊箍咒，降負(fù)債成為首要的問題。而去杠桿的政策背景下，多家房企喊出“活下去”的心聲，有些房企甚至不惜以價換量，給出低于成本的價格賺取現(xiàn)金流。

2020年，迎來總量、利潤和模式拐點(diǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，在2021年又迎來了原材料及勞動力成本上升新變數(shù)。山西房地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論行業(yè)面臨什么樣的困難與挑戰(zhàn)，房企必須在短期內(nèi)快速調(diào)整，積極求變，狠抓經(jīng)營，苦練內(nèi)功，以客戶為中心，做好差異化產(chǎn)品，進(jìn)行更有彈性、更有效率的轉(zhuǎn)型，才能在諸多挑戰(zhàn)疊加的嚴(yán)峻形勢下求得市場的生機(jī)。

(記者 郝薇)

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