22城首批集中供地結(jié)束，TOP50房企集中度呈首尾活躍特征

隨著6月25日武漢集中供地開拍，首批集中供地接近尾聲，歷時近3個月時間的22城首批集中供地基本結(jié)束?？傆嫵山蛔≌玫?67宗地塊，成交用地面積約4958公頃、規(guī)劃建筑面積1.09億平方米、土地價款總計1.05萬億元，綜合溢價率14.7%(綜合溢價率=成交價之和÷起始價之和-1)。

TOP50房企在首輪集中供地中表現(xiàn)活躍，集中度呈現(xiàn)首尾活躍特征。成交金額方面，TOP50房企的集中度提升最為顯著，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升。

整體出讓面積同比減少12%

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，上半年集中供地的22個城市住宅用地(含非集中供應(yīng)土地)出讓面積1.90億平米，同比增長9%。從全國維度看，非22城中各線級城市住宅用地2021年成交量均呈現(xiàn)出不同程度的下滑，究其原因，2月末公布“兩集中”政策后，4月中至6月中22城集中供地，首次大量集中在關(guān)注度較高的城市供應(yīng)土地，使得周邊城市供地節(jié)奏相應(yīng)有所調(diào)整，避免與大城市直面競爭導(dǎo)致了全國上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。

北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達56.3%、40.4%以及40%。貝殼研究院方面表示，預(yù)期后續(xù)二、三批供地將會有所減少，下半年競爭可能會更激烈。

廈門、深圳、鄭州、青島與長春等城市首批供地不及全年住宅用地供應(yīng)的20%，如廈門首批次僅占9.74%，隨著廈門于6月10日打響第二批集中供地的第一槍，兩輪供地面積占比提高至35.1%，第二批次的供應(yīng)規(guī)模明顯加強，供給增加迭加第二批供應(yīng)宗地多位于近郊城區(qū)，樓面價從第一批次35823元/平米明顯回落至第二批次24280元/平米。“廈門還有65%供地于第三批次供應(yīng)，預(yù)計屆時其樓面價還會有所下調(diào)。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。

城市熱度分化依然顯著

杭州與北京攬金金額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個城市。潘浩表示，從溢價率看，隨著集中供地政策的實施，各地拍地規(guī)則雖有差異，但整體而言溢價率對比去年的變動幅度主要在±10%之間。重慶受新房庫存走低影響溢價率增長31.2%，重慶還有近72%的土地于第二、三輪供應(yīng)，預(yù)計為了合理控制溢價率土拍規(guī)則方面會進行一定調(diào)整。

熱點城市雖然其拍地規(guī)則較嚴格，但如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競自持成交，占比總成交土地72%，自持比例最高達40%，且有宗地進行高達138輪的拍地對決，能見市場之激烈;北京30宗有10宗地進入報高標準商品住宅建設(shè)方案階段，杭州、北京甚至出現(xiàn)部分地塊其地價高于周邊房價情況，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號，市場活躍度高，溢價率達25.1%。

與之相比的是，長春、青島的市場熱度一般，如長春38宗成交用地有25宗底價成交，占比約66%，并有2宗地塊流拍、11塊宗地中止出讓，青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交。從2021年首批溢價率看，青島與長春的溢價率也是22城中的最后兩位，分別為2.1%與3.3%。

TOP50房企集中度提升至58%

成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。而規(guī)劃建面方面，各梯隊房企較上半年全國土地集中度均呈現(xiàn)倍增趨勢。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力;另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯(lián)合拿地比重增多，也會影響梯隊集中度表現(xiàn)。

TOP50房企結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。對表現(xiàn)突出的TOP50房企進行細分，TOP10房企以24%的集中度水平領(lǐng)先整體，其后是TOP11-20的房企。而TOP41-50房企以8%的集中度表現(xiàn)超越中間段房企位列第三。TOP50房企中，“首”部房企為鞏固規(guī)模優(yōu)勢取地，“尾”部房企具有向上躍進的意愿，而“腰”部房企則更多以穩(wěn)為主，不同梯隊房企采取的發(fā)展策略不同，從而影響拿地集中度表現(xiàn)。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，集中供地考驗著各家房企的資金實力，為了減少前期的資金投入以及后期的運營風險，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一。盤點首輪22城集中供地中最愛聯(lián)合拿地的10家房企。濱江集團以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯(lián)合拿地比例。

與此同時，8家拿地在3宗(含)以上的房企依然選擇獨立拿地方式，其中旭輝與建發(fā)拿地宗數(shù)均超過10宗(含)。可見，首輪集中供地中，房企取地的策略是多樣化的，不同房企結(jié)合自身發(fā)展需求，選擇適合的拿地策略，從而實現(xiàn)利益最大化。

核心區(qū)域土地供應(yīng)量將減少

隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場的第一次嘗試也進入消化和總結(jié)的階段。

潘浩指出，從土拍政策來看，相較以往可謂推陳出新、百花齊放，但從落地效果來看，市場的關(guān)注度并沒有因為拍地規(guī)則的調(diào)整有所變化，高價值地塊即使背負較高的成本代價依然引來眾多關(guān)注。但可以判斷的是，在未來兩輪的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，使得年度土地市場保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，“試水”失敗的政策將退出市場，但“限地價+控房價+競配建/競自持”的模式或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)土地市場熱度的基礎(chǔ)規(guī)則被廣泛采用。同時，市場環(huán)境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策，南北分化將愈加明顯。

“由于核心地塊供應(yīng)量相對有限，預(yù)計第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應(yīng)比例將下降。”2021年兩集中出讓住宅用地城市核心區(qū)規(guī)劃建筑面積占比達到41%，較2020年增長13個百分點，其中八成城市提高了首批“兩集中”核心區(qū)域地塊供應(yīng)占比。這主要是由于第一次實行集中供地政策，各地推出相對核心、優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引房企入駐，在同類城市中形成一定的比較優(yōu)勢，同時也為后期集中供地的順利推進打好基礎(chǔ)。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

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