山西土地市場(chǎng)熱度下行，樓市將持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行

全國(guó)首輪集中供地落地，部分國(guó)企、頭部房企表現(xiàn)積極，資金充裕、大量拿地推使溢價(jià)率上行。在太原，集中供地政策還未全面鋪開(kāi)，存在一定的不確定性，房企對(duì)樓市前景信心有限，熱度未出現(xiàn)短時(shí)上升。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前太原地產(chǎn)板塊估值仍處歷史底部，行業(yè)短周期內(nèi)的景氣度仍處低位，土地市場(chǎng)熱度下行，樓市將持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，靜待其變——

A 土地供應(yīng)4月走漲

太原土地市場(chǎng)在“斷供”3個(gè)月后，于4月份開(kāi)始迎來(lái)集中放量，進(jìn)入5月，太原迎來(lái)年內(nèi)首拍，受到了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。

本周，山西晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了前4月的土地供應(yīng)情況，發(fā)現(xiàn)今年以來(lái)，太原土地供應(yīng)趨勢(shì)明顯，第一季度平淡，從第二季度起開(kāi)始放量。

來(lái)自朗潤(rùn)智業(yè)的一份數(shù)據(jù)印證了上述結(jié)論。1月，太原供應(yīng)3宗土地，其中商住用地2宗，學(xué)校用地1宗，均位于小店區(qū)。土地市場(chǎng)供應(yīng)占地面積12.26萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲36%。2月，土地市場(chǎng)供應(yīng)6宗土地，其中商住用地3宗，商業(yè)用地2宗，學(xué)校用地1宗;分區(qū)域迎澤區(qū)2宗，萬(wàn)柏林區(qū)4宗。供應(yīng)總占地面積9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%。3月，土地市場(chǎng)供應(yīng)5宗土地，其中商住用地4宗，學(xué)校用地1宗;分區(qū)域迎澤區(qū)3宗，萬(wàn)柏林區(qū)2宗。供應(yīng)總占地面積5.43萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%。

4月，土地市場(chǎng)供應(yīng)11宗土地，其中商住用地6宗，學(xué)校用地2宗，商業(yè)用地3宗。供應(yīng)總占地面積42.77萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.86倍。

山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，1-4月，太原共供應(yīng)25宗地，共69.46萬(wàn)平方米。其中，小店區(qū)和萬(wàn)柏林區(qū)的供地?cái)?shù)最多，占到一半以上。這當(dāng)中，4月土地供應(yīng)達(dá)到11塊，供應(yīng)面積占到今年前四個(gè)月的六成。

回顧2020年全年的數(shù)據(jù)顯示，去年太原土地供應(yīng)量達(dá)到602萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超前幾年不到500萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量。業(yè)內(nèi)人士表示，相比第一季度，從4月份開(kāi)始，太原土地集中放量，但整體看數(shù)據(jù)仍然處于低位。

B 土地成交數(shù)據(jù)下行

相比土地供應(yīng)的積極，省城的土地成交卻現(xiàn)疲乏。仍然是朗潤(rùn)智業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，1月，太原成交2宗土地，其中1宗為雅居樂(lè)東社村城改項(xiàng)目用地確權(quán)。成交占地面積6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降94%，同比上漲20%;成交樓面地價(jià)2003元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲6%。2月是前4個(gè)月成交最多的一個(gè)月，成交4宗土地，其中2宗為保利綜改區(qū)項(xiàng)目用地，1宗為首開(kāi)華潤(rùn)紫雲(yún)府項(xiàng)目用地。其中，成交占地面積7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲24%，同比下降69%;成交樓面地價(jià)1961元/平方米，環(huán)比下降2%，同比下降23%。3月，成交3宗土地，其中2宗為恒大珺睿項(xiàng)目用地，1宗為山西安旭置業(yè)有限公司競(jìng)得。其中，成交占地面積5.28萬(wàn)平方米，環(huán)比下降57%;成交樓面地價(jià)3315元/平方米，環(huán)比上漲14%。4月雖然供應(yīng)放量，但僅成交1宗土地，為中鐵諾德城項(xiàng)目用地，成交樓面地價(jià)7235元/平方米，環(huán)比下降1.47倍。

山西晚報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月，太原共成交土地10宗，總成交面積為18.284萬(wàn)平方米。同樣回顧去年的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-12月太原(六城區(qū))土地市場(chǎng)共成交206宗地塊，土地市場(chǎng)成交面積為986.7999萬(wàn)平方米，月均成交面積達(dá)到83萬(wàn)平方米。今年前4月土地總成交面積不及去年月均成交面積的四分之一。

5月8日，備受太原市民關(guān)注的麗華商圈熱門地塊拍賣，這是2021年太原的首次土地拍賣，熱情高、呼聲高，但最終以流拍結(jié)束。該地塊位于麗華北污水處理廠附近，此前這里已有保利、中海兩家開(kāi)發(fā)商拿地并開(kāi)發(fā)高端住宅。之前的土地成交價(jià)分別為8600元/平方米和8700元/平方米，達(dá)到太原土地樓面價(jià)的峰值。如今，保利的天悅項(xiàng)目已經(jīng)面市，而中海地塊新項(xiàng)目案名已定，預(yù)計(jì)將在6月開(kāi)放。此次拍賣會(huì)流拍的土地，只有保利、中海兩家參與競(jìng)拍。該地塊起始樓面價(jià)為6105元/平方米，經(jīng)過(guò)多輪加價(jià)，樓面價(jià)已攀升至8500多元/平方米，未達(dá)到8600元/平方米的價(jià)格，仍然流拍，說(shuō)明政府對(duì)該地塊成交價(jià)預(yù)期不變，房企拿地預(yù)期卻有所下降。

業(yè)內(nèi)人士告訴山西晚報(bào)記者，“今年以來(lái)，房地產(chǎn)建材鋼材、鋁材、水泥等均在漲價(jià)，太原的開(kāi)發(fā)商建安成本平均每平方米上漲300-500元，因此，房企雖有強(qiáng)烈的拿地需求，但從運(yùn)營(yíng)盈利角度考慮，土地成本過(guò)高，導(dǎo)致該地塊流拍。”

C 后期或因競(jìng)爭(zhēng)加劇影響房?jī)r(jià)

億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，今年4月全國(guó)城市住宅用地供應(yīng)建筑面積19681.5萬(wàn)平方米，同比下降20%，環(huán)比增長(zhǎng)41%。宅地成交總建筑面積為10526.2萬(wàn)平方米，同比下降47%，環(huán)比下降15%。由于二線城市或?qū)⒃?月集中出讓土地，掛牌與成交之間存在時(shí)間差滯后，成交量會(huì)體現(xiàn)在5月數(shù)據(jù)中。三四線城市土地供給減少，土地成交量表現(xiàn)為下行，但強(qiáng)三線城市的集中成交，樓面價(jià)及溢價(jià)率數(shù)據(jù)上表現(xiàn)會(huì)走漲上升。

海通證券分析師楊凡告訴山西晚報(bào)記者，進(jìn)入4月以后，一二線城市土地出讓集中供應(yīng)，可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)商品房入市競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)而影響商品房售價(jià)。

不久前，各房企紛紛發(fā)布2020年業(yè)績(jī)，多家房企利潤(rùn)下滑，解釋原因是高地價(jià)擠壓利潤(rùn)空間?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2020年，66家上市房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢(shì)。其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2020年毛利率中位數(shù)同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%?？硕鹧芯恐行姆治鋈耸空J(rèn)為，2020年行業(yè)利潤(rùn)增速放緩、規(guī)模較大的房企利潤(rùn)率水平顯著下降的主要原因是近年來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、土地成本上升，2020年不少房企前期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)空間的影響較為顯著。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌房企規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，各項(xiàng)目的盈利情況有好有差，整體行業(yè)狀況仍然不錯(cuò)。例如，部分區(qū)域的某些熱點(diǎn)項(xiàng)目可能會(huì)單盤虧損，但整個(gè)區(qū)域是盈利的，企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭仍然向好。如果只計(jì)較單盤得失，從企業(yè)規(guī)?；慕嵌瓤矗隙〞?huì)拖慢進(jìn)程。開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)層面統(tǒng)籌算賬復(fù)雜，不僅按照單個(gè)項(xiàng)目做核算，更要整盤統(tǒng)籌，才能滿足規(guī)?；⒏咧苻D(zhuǎn)的要求。

從太原樓市來(lái)看，全城樓市需求已從剛需進(jìn)入改善、升級(jí)類需求，市民購(gòu)房不再迫切。正因如此，樓盤及房企品牌較集中的區(qū)域，過(guò)去的預(yù)期是城市發(fā)展升級(jí)、樓市走熱、樓價(jià)走漲，如今卻意味著樓盤同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇、低價(jià)搶客。在此情形之下，樓面價(jià)高、樓盤集聚的區(qū)域，未來(lái)的銷售反而面臨的壓力較大，房企高價(jià)拿地卻因競(jìng)品太多，無(wú)法高價(jià)銷售，拿地自然會(huì)謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 熱塑 樓市 平穩(wěn)運(yùn)行