北京集中供地正式結(jié)束，土拍30宗住宅用地全部成交

5月11日，北京集中供地正式結(jié)束，土拍30宗住宅用地，全部成交。但是與第一天的激烈場(chǎng)面不同，開發(fā)商在第二天大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態(tài)也引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注，而中海的零入賬則令人遺憾。除此之外，有“懸念”地塊也由前一日的7宗增至10宗。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的25宗地塊，合計(jì)成交981億元，算上前面底價(jià)及招標(biāo)成交的5宗地塊，北京首批集中供地合計(jì)攬金1109.71億元。

30宗地塊總成交1109.71億元

隨著大興舊宮地塊成功出讓，北京首批集中供地圓滿收官。從前期的1宗招標(biāo)+4宗底價(jià)出讓，到歷時(shí)兩天的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，北京首批集中出讓的30宗地塊合共成交1109.71億元。

“太緊張了，雖然溢價(jià)率不高，但配建條件盤下來，有的地塊基本都是零利潤(rùn)了，對(duì)所有環(huán)節(jié)都是個(gè)考驗(yàn)，特別是對(duì)北京市場(chǎng)不了解的。”華東某房企土拓部負(fù)責(zé)人看完兩天的賣地后對(duì)北京商報(bào)記者驚呼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除一宗共有產(chǎn)權(quán)房外，北京首批集中供應(yīng)的29宗地塊可分為三大類。一類是特殊屬性共有商品房地塊，共計(jì)6宗，分布于海淀樹村、朝陽(yáng)南皋、通州副中心等，這些地塊都是區(qū)位條件較好的地塊;一類是有套內(nèi)70/90面積限制，但沒有價(jià)格限制的商品房，共計(jì)14宗，分布于朝陽(yáng)、昌平、大興等區(qū)域。其余全部為不限價(jià)格以及面積的商品房，只不過在具體出讓過程中競(jìng)拍方式不同，有的需要競(jìng)報(bào)租賃住房，有的則只需要競(jìng)報(bào)商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案，而個(gè)別位置較遠(yuǎn)的地塊，比如密云、懷柔、門頭溝等區(qū)域地塊競(jìng)拍中則沒有特殊要求。

張大偉稱，北京第一次在土地出讓中出現(xiàn)這么多宗集中配建租賃住房地塊的現(xiàn)象，這一點(diǎn)與今年兩會(huì)提到的“解決好大城市住房突出問題，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”的要求不謀而合。租賃住房用地的增加，更像是一個(gè)信號(hào)，除了穩(wěn)房?jī)r(jià)，政策的著力點(diǎn)今年已經(jīng)開始向“租房市場(chǎng)”傾斜了。

北京商報(bào)記者注意到，根據(jù)2021年度供地計(jì)劃，北京在單列租賃住宅用地的基礎(chǔ)上，按照商品房供應(yīng)下限等比例安排租賃住宅供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

卓越成黑馬 中海零入賬

隨著北京首批集中供地收官，各房企的表現(xiàn)也盡收眼底。或是受到地塊區(qū)域熱度影響，與第一天的激烈場(chǎng)面不同，開發(fā)商在第二天大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態(tài)也引發(fā)關(guān)注。

北京商報(bào)記者了解到，5月11日上午，卓越+首開經(jīng)過110輪的競(jìng)價(jià)，才以62億元+3.25萬(wàn)平方米公租房面積競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊，溢價(jià)率5.08%。5月10日上午，卓越更是拿下北京土拍“首殺”，以39.27億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%。

兩天時(shí)間，卓越前后花費(fèi)187.27億元(含聯(lián)合體)，成為當(dāng)之無愧的黑馬。

與卓越的意外表現(xiàn)不同，中海在北京土拍前呼聲很高。根據(jù)前期報(bào)名情況，中海參與到18宗地塊的競(jìng)拍，有消息稱其保證金都交了上百億元，但最終結(jié)果卻以零入賬收?qǐng)觥?/p>

對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，中海以“利潤(rùn)王”著稱，近兩年盈利能力受地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定的利潤(rùn)指標(biāo)要求，而北京地塊的利潤(rùn)空間較為一般，此或?yàn)橹泻４舜尾⑽闯鍪值闹饕颉?/p>

除上述兩家房企外，中冶重新回歸北京市場(chǎng)也值得關(guān)注，此次中冶共拿地2宗，成交約85億元。在本次土拍中收獲頗豐的保利拿地后也表示，希望能夠做出比較好的產(chǎn)品。

成交溢價(jià)率同比降低7.4%

北京首批集中供應(yīng)的30宗宅地，占到北京2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃下限的56.3%，更占到北京2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的28.2%。此外，30宗成交住宅用地規(guī)劃建筑面積335萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的51.5%。成交金額達(dá)1109.71億元，相當(dāng)于2020年全年住宅用地成交金額的61.3%。

潘浩稱，從整體土地屬性來看，此次北京首批集中供地可謂“優(yōu)質(zhì)”。主要成交區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)，成交土地規(guī)劃建筑面積占全市比重較2020年增長(zhǎng)21.7%。朝陽(yáng)區(qū)成交樓面價(jià)46602元/平方米，較2020年增長(zhǎng)7.9%。

另外一個(gè)主要成交區(qū)域?yàn)橥ㄖ輩^(qū)，本批次成交土地規(guī)劃建筑面積占全市比重較2020年增長(zhǎng)10%。通州區(qū)成交樓面價(jià)21156元/平方米，較2020年增長(zhǎng)1.3%。海淀區(qū)因樹村地塊拉高影響，成交樓面價(jià)同比2020年增長(zhǎng)52.7%。

北京首批集中供地呈現(xiàn)低溢價(jià)、“個(gè)性化”調(diào)控等特點(diǎn)，從成交溢價(jià)率來看，30宗宅地整體溢價(jià)率為6.4%，較2020年全年成交溢價(jià)率降低7.4個(gè)百分點(diǎn)，可謂調(diào)控十分到位。

北京市住建委市場(chǎng)處處長(zhǎng)王爭(zhēng)也表示，在本輪供地前，住建部門和規(guī)自委合作，對(duì)未來的供應(yīng)進(jìn)行提前聯(lián)動(dòng)，目的就是確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，本次北京集中拍地?cái)?shù)量占據(jù)今年供地總量的1/3，一定程度上影響著接下來北京新房市場(chǎng)的新格局。“個(gè)性化”調(diào)控雖然壓縮了房企未來的盈利空間，但房企整體競(jìng)拍積極性并未減弱，可見對(duì)北京市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。

陳霄指出，從近期舉辦集中土拍的城市表現(xiàn)來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場(chǎng)集中土拍熱度居高，同時(shí)也有部分城市如長(zhǎng)春等土拍現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡。這反映出在供地“兩集中”新政下，房企拿地的重點(diǎn)和態(tài)度，對(duì)于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優(yōu)質(zhì)的城市或區(qū)域房企持長(zhǎng)期看好態(tài)度，這時(shí)候房企資金能力將起到關(guān)鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優(yōu)勢(shì)。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩

關(guān)鍵詞： 集中供地 土拍 住宅用地 成交