亂象叢生的商品房銷售市場，給購房者置業(yè)之路蒙上陰影

樓盤質(zhì)量差、虛假宣傳、陰陽合同……商品房消費(fèi)糾紛成為近年來消費(fèi)者維權(quán)難的重災(zāi)區(qū)。亂象叢生的商品房銷售市場，給購房者置業(yè)之路蒙上陰影。記者梳理新華社客戶端“全民拍”有關(guān)商品房投訴的線索發(fā)現(xiàn)，雖然有關(guān)部門大力整治，但一些房地產(chǎn)項(xiàng)目無證銷售、違規(guī)開發(fā)、延期爛尾等問題依然突出。

行業(yè)亂象：質(zhì)量堪憂、精裝縮水、樓盤爛尾

梳理“全民拍”維權(quán)線索，商品房糾紛的重災(zāi)區(qū)主要集中在無法驗(yàn)收、質(zhì)量問題、逾期交房甚至爛尾等方面。

一位業(yè)主向“全民拍”投訴稱，湖南省岳陽市新建高端小區(qū)富興御城主體建設(shè)完工后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程存在不少質(zhì)量問題：主體框架柱底端小上面大、混凝土樓面開裂、構(gòu)造柱偏移等，存在嚴(yán)重安全隱患。

另一位“全民拍”網(wǎng)友反映，自己買了陜西省安康市高新區(qū)左岸森林的精裝房，陽臺瓷磚拆除后，下面墊層全是粗砂黃土和爛瓷磚，精裝房裝修不達(dá)標(biāo)。

來自中國消費(fèi)者協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國消協(xié)組織共受理消費(fèi)者房屋及建材類投訴達(dá)31084件，投訴比重為3.16%，相較于2019年的28060件，同比增長約10.78%。

現(xiàn)實(shí)問題：業(yè)主維權(quán)難在哪？

從“全民拍”線索看，記者發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生商品房糾紛的原因有很多，有的是開發(fā)商“口說無憑”、虛假宣傳;有的是“無證開車”、違規(guī)交房或延期交房;消費(fèi)者只看“福利”不看“坑”，鮮有人固定證據(jù)……

【重宣傳、輕合同】為吸引消費(fèi)者購房，一些開發(fā)商以學(xué)區(qū)房、交通便利、裝修精致等為口頭承諾，卻不落實(shí)合同，事后拒不履行承諾。“全民拍”上，許多石家莊市新源蜂巢公寓業(yè)主投訴稱，開發(fā)商前期宣傳時表示，已與石家莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)達(dá)成協(xié)議，購買公寓即可拿到入學(xué)名額，且同時享受托管租賃的購房模式，吸引了上百名業(yè)主購房。而現(xiàn)在，開發(fā)商以經(jīng)營不利為由停止支付租金，入學(xué)名額更無從談起。

“口說無憑，哪怕是白紙黑字，但只要合同上沒有，就不具備法律效力，許多業(yè)主忽視了這點(diǎn)，維權(quán)自然難。”石家莊一位房企人士稱。

北京大成律師事務(wù)所律師虞春艷說，房地產(chǎn)開發(fā)銷售非常專業(yè)，涉及國家土地制度和建筑工程管理，銷售流程和合同也比較復(fù)雜，一般人不了解，消費(fèi)者購買時易被不正規(guī)項(xiàng)目欺騙。

【“拖”出維權(quán)高成本】商品房消費(fèi)糾紛中，問題開發(fā)商經(jīng)常使出“拖”字訣，許多受害者怕麻煩、維權(quán)經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致維權(quán)難度增加。如前述安康市一位業(yè)主購買了左岸森林精裝房后，發(fā)現(xiàn)地板下是粗砂和爛瓷磚，開發(fā)商和售樓部早已無影蹤。而許多業(yè)主作為剛需著急入住，選擇放棄繼續(xù)維權(quán)，自己花錢重裝。

在中國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)研究會副秘書長陳音江看來，買房糾紛涉及金額較大，涉事開發(fā)商一般不會輕易接受協(xié)商解決，往往是故意采取拖延戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)成本變高，最后被迫做出讓步。

“維權(quán)成本高于維權(quán)收益，違法收益高于違法成本，這也是導(dǎo)致亂象叢生的原因。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海說，舉證難和維權(quán)成本高成為大多數(shù)人的痛點(diǎn)。

【監(jiān)管存在缺失】案例中，一些主管部門的監(jiān)管缺失也成為業(yè)主維權(quán)難的重要原因。有“全民拍”網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)所購房屋存在質(zhì)量問題后，多次向相關(guān)部門申請公開圖紙未果。浙江的王先生告訴記者，自己在維權(quán)過程中發(fā)現(xiàn)，商品房問題百出竟能通過驗(yàn)收。

“在一些主管部門監(jiān)管不到位的情況下，開發(fā)商打法律‘擦邊球’，導(dǎo)致偷工減料、以次充好的情況不斷出現(xiàn)。”劉俊海分析說，目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)行業(yè)的評估和處罰標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步完善和精細(xì)化，監(jiān)管細(xì)則上存在“盲區(qū)”，也給了一些不良開發(fā)商以可乘之機(jī)。

專家建議：如何守護(hù)購房人的權(quán)益？

購房者在遇到這些維權(quán)痛點(diǎn)時，該怎樣為自己爭取機(jī)會和權(quán)益呢?

虞春艷建議消費(fèi)者，購買房產(chǎn)前多了解項(xiàng)目、咨詢專業(yè)人員、查看項(xiàng)目資質(zhì)證書等，簽署合同、交房、出現(xiàn)糾紛時多與專業(yè)人員溝通做好取證工作。

陳音江也提醒，購房前首先要認(rèn)真查看商品房項(xiàng)目“五證”是否齊全;其次要慎重簽訂《商品房買賣合同》，仔細(xì)閱讀和完整理解合同條款及補(bǔ)充條款;不要輕信口頭承諾，對承諾事項(xiàng)和內(nèi)容應(yīng)寫入購房合同;要注意保存樓盤宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)等相關(guān)憑證。一旦權(quán)益受損，可作為有力證據(jù)。

劉俊海建議，監(jiān)管部門應(yīng)旗幟鮮明地保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，加大主動執(zhí)法、普法力度，打造一個公平誠信的房地產(chǎn)市場生態(tài)環(huán)境。

“除此之外，有關(guān)部門還可對違法違規(guī)開發(fā)商依法進(jìn)行約談、處罰和公開曝光，嚴(yán)重的還要列入違法失信企業(yè)名單，實(shí)施聯(lián)合懲戒。”陳音江說，對于消費(fèi)者反映的問題，有關(guān)職能部門應(yīng)及時調(diào)查處理。如果不作為，消費(fèi)者可以向紀(jì)檢監(jiān)察部門投訴舉報。

同時，陳音江提醒消費(fèi)者，不要抱著僥幸心理與企業(yè)簽訂陰陽合同，否則自身權(quán)益受到侵害，往往很難維權(quán)成功。遇到糾紛，要及時拿起法律武器維權(quán)，不要讓違法開發(fā)商留有任何僥幸余地。(記者 馮松齡 杜一方)

關(guān)鍵詞： 商品房市場 購房者 置業(yè)之路