一季度土地市場(chǎng)相對(duì)清淡 二季度將進(jìn)入高峰期

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況、3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

3月迎來“小陽(yáng)春”，一季度實(shí)現(xiàn)“開門紅”

春節(jié)月過后，房企加大供貨力度，熱點(diǎn)城市需求延續(xù)了開年以來的熱度。3月成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高，樓市迎來最強(qiáng)小陽(yáng)春。從一季度整體情況來看，供需兩旺疊加基數(shù)效應(yīng)，市場(chǎng)成交熱度較高。一季度全國(guó)商品房銷售面積為3.6億平方米，銷售金額為3.8萬億元，同比分別增長(zhǎng)63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長(zhǎng)20.7%和41.9%。

房?jī)r(jià)方面，3月70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比0.4%，與上月持平;同比4.4%，較上月擴(kuò)大。二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比分別為0.4%和3.3%，漲幅均較上月擴(kuò)大。其中，一線城市調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比增速都較上月回落。隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸入樓市等信貸收緊，以及針對(duì)重點(diǎn)城市的住建部定向約談、住宅供地“兩集中”、新房搖號(hào)“積分制”等調(diào)控升級(jí)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有望繼續(xù)縮窄。

土地成交清淡，二季度將進(jìn)入高峰期

一季度土地市場(chǎng)相對(duì)清淡，成交量處于歷年較低水平。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2301萬平方米，僅比去年同期增長(zhǎng)16.9%，低于其他年份同期拿地水平;土地成交價(jià)款809億元，下降17.3%，為近十年最低值。

增加土地供給將是今年解決大城市住房問題的重要任務(wù)。近期多個(gè)重點(diǎn)城市公布了住宅供地計(jì)劃，全年計(jì)劃量較去年普遍有所增長(zhǎng)。同時(shí)住宅供地“兩集中”政策下，政策的實(shí)施將會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)成交節(jié)奏產(chǎn)生影響，以往6月、12月供地高峰變?yōu)?月、7月、10月，其中4月首批集中掛牌規(guī)模占比較高。預(yù)計(jì)一方面將推升土地市場(chǎng)熱度升溫，二季度成交量明顯提高;另一方面將帶動(dòng)土地溢價(jià)率收斂，有利于房企盈利能力改善。

開發(fā)投資穩(wěn)健，房企融資結(jié)構(gòu)調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)投資較為穩(wěn)健，一季度共實(shí)現(xiàn)2.76萬億元，同比增長(zhǎng)25.6%，處于較高水平，主要受穩(wěn)健的房屋施工支持。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積79.8億平方米，同比增長(zhǎng)11.2%;房屋新開工面積3.6億平方米，增長(zhǎng)28.2%。但剔除疫情低基數(shù)影響，相比2019年同期增長(zhǎng)15.9%，2019-2021年兩年的復(fù)合平均增長(zhǎng)率為7.6%，低于2014-2019年五年間的復(fù)合增長(zhǎng)率9.3%。

房企資金面相對(duì)充足，融資結(jié)構(gòu)受“三道紅線”影響有所調(diào)整。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.7萬億元，同比增長(zhǎng)41.4%;比2019年同期增長(zhǎng)21.9%，兩年平均增長(zhǎng)10.4%，高于近三年增速，資金面情況尚好。從資金來源的結(jié)構(gòu)來看，受到“三道紅線”的限制，房企來自開發(fā)貸款的資金占比縮減至15.2%，明顯低于上月及去年同期;銷售回款直接形成的定金及預(yù)收款占比提升至37.4%，創(chuàng)出了歷史新高，與成交火熱相對(duì)應(yīng)，融資監(jiān)管收緊下內(nèi)源性融資的重要性在增強(qiáng)。

(交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、首席房地產(chǎn)分析師夏丹)

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資