市場體系、保障體系“兩條腿”走路，加速補齊租賃短板

“十四五”規(guī)劃綱要提出，“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。作為解決大城市住房問題的重要途徑，我國長租房的政策措施不斷創(chuàng)新完善，各地也正在積極實踐探索，讓更多人安居樂業(yè)，向全體人民住有所居的目標(biāo)不斷邁進(jìn)。

市場體系、保障體系“兩條腿”走路，加速補齊租賃短板

眼看下個月房子就要到期了，租住在北京市東四環(huán)自如長租公寓的蕭琳馬上續(xù)簽了兩年合約。租期長了，安全感也足了，蕭琳準(zhǔn)備買點鮮花綠植，裝點一下“小家”。

剛來北京工作時，蕭琳經(jīng)過多方比對，選擇了房源信息相對透明、可以拎包入住的分散式長租公寓。“可以穩(wěn)定長期租，不用擔(dān)心老搬家，極大地提升了工作生活幸福感。”

長期以來，我國住房市場存在“重購輕租”的現(xiàn)象，而在租賃市場發(fā)展的短板中，租賃周期較短的問題尤為突出。發(fā)展長租房，不僅可以有效提升租客的租房體驗，提高租房品質(zhì)，也有利于增加租賃市場有效供給、改善租賃供需結(jié)構(gòu)。另一方面，租購“兩條腿走路”還能夠緩解整體住房市場的供需矛盾，營造一個更加理性租購的市場環(huán)境。

因此，近年來租賃關(guān)系和租金水平都較為穩(wěn)定的長租公寓等租賃形式受到年輕租客的歡迎。自如相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“自如在全國10個城市管理房源超過100萬間，服務(wù)400萬左右租戶。”他表示，很多像蕭琳一樣在大城市工作的青年人，暫時沒有能力買房，對居住品質(zhì)又有一定要求，分散式長租公寓滿足了部分這樣的住房需求。

近年來，我國長租房市場蓬勃發(fā)展。但總體來看，大城市租賃供需仍然存在不小缺口。

“解決大城市住房突出問題，當(dāng)前重點是要解決新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房問題，要增加小戶型、低租金的租賃住房供給，為人們提供與其經(jīng)濟(jì)能力相匹配的‘一張床’‘一間房’或‘一小套房’，讓他們能夠先在城市安居。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長虞曉芬表示。

增加長租房供給，市場化租賃住房之外，保障性租賃住房正在加速建設(shè)。

“4人一間，離公司不遠(yuǎn)，而且餐飲、娛樂、運動等設(shè)施配套齊全，還提供就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)。”蘇州寶時得公司員工吳瓊最近入住蘇州潤家樂璟東景社區(qū)的集體宿舍樓。這一社區(qū)經(jīng)過改造后納入蘇州市保障性租賃住房的試點，相比市場化的租賃住房，保障性租賃住房租金更低，住房品質(zhì)和配套也不錯。“讓我們這些年輕人在蘇州工作很有歸屬感。”吳瓊說。

據(jù)了解，保障性租賃住房已經(jīng)逐步從城鎮(zhèn)戶籍家庭拓展至新市民、青年人及從事基本公共服務(wù)人員等群體。虞曉芬介紹，“十三五”期間，由政府主導(dǎo)建設(shè)運營的公租房已經(jīng)實現(xiàn)對城市低保、低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保。目前在蘇州、廣州、沈陽等13個城市開展保障性租賃住房試點，主要瞄準(zhǔn)量大面廣的新市民住房需求。經(jīng)過一年多實踐，試點城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場主體積極參與的保障性租賃住房可持續(xù)運作模式。

市場體系和保障體系“兩條腿”發(fā)力，加速補齊租賃短板，也為促進(jìn)國內(nèi)大循環(huán)增添了動力。“解決居住問題，居民才更敢消費、更有能力消費，加速發(fā)展租賃市場，特別是提高長租房的比重，有利于拉動消費增長。”國務(wù)院參事室特約研究員姚景源表示。

盤活存量、發(fā)展增量，政策多方位支持社會力量參與

今年3月22日，在浙江溫州工作的朱女士喜遷新居，成為聚鑫苑長租公寓的第一批租戶。“我跟朋友合租了一個兩室一廳，家具電器齊全，一樓大廳還配有自助咖啡機(jī)、書吧和會客廳，周邊生活配套齊全，交通方便，距離公司也很近。”對新居所的環(huán)境和服務(wù)，朱女士贊不絕口。

一年前，這座7層建筑還是一個辦公樓。將它改造為長租公寓，在物業(yè)持有方溫州現(xiàn)代錦華置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長邱振光看來，是一件“一舉三得”的事兒。“原有辦公樓利用率不高，改為長租公寓，既盤活了企業(yè)的存量資源，作為房地產(chǎn)企業(yè)又對轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)行了有益探索，同時還為其他企業(yè)參與發(fā)展住房租賃市場起到引領(lǐng)帶動作用。”邱振光說。

這不是錦華置業(yè)的第一次嘗試。2019年8月，錦華置業(yè)將溫州飯店4—5層改造成的長租公寓就已經(jīng)開業(yè)運營。因為這兩處改造物業(yè)都位于市中心，租賃行情不錯，出租率一直都保持在80%以上。

盤活存量資源發(fā)展長租房，在不少試點城市已經(jīng)形成了一些有益探索。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，盤活閑置的存量資源應(yīng)該成為發(fā)展長租房的首選。“如果有相應(yīng)的政策扶持，相對新建租賃住房來說，改建的成本低一些，而且很多閑置商業(yè)物業(yè)的位置往往較好，用于租賃也有利于職住平衡。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“商改租”存在現(xiàn)實基礎(chǔ)，“據(jù)我們統(tǒng)計，截至2020年底全國主要城市中適合改造為租賃住房的閑置商辦面積總量約為5.5億平方米。”

盤活存量的同時，發(fā)展增量不能停。在各項政策的扶持下，新建長租房穩(wěn)步擴(kuò)充。

去年7月，全國首個集體土地長租公寓項目北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)開業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。這一社區(qū)由村集體提供土地的經(jīng)營權(quán)，企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)運營。“利用集體土地建設(shè)租賃住房，企業(yè)節(jié)省了土地獲取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周邊同品質(zhì)一居室的七八成。”該社區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過設(shè)計運營，能夠?qū)崿F(xiàn)村民和村集體、企業(yè)多方長期可持續(xù)的收益。

不只在北京，上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集體土地租賃住房試點。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，全國18個集體土地租賃住房試點城市推出了超過150個試點項目地塊，去年開始陸續(xù)建設(shè)完成入市。

加強(qiáng)扶持、建立機(jī)制，進(jìn)一步解決試點中凸顯的難題

為了加快長租房發(fā)展，各項扶持政策正在加速布局完善。

財政補。2019年，北京、長春、上海、南京、杭州、福州等16個城市納入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點，2020年又有天津、石家莊、太原等8個城市入選。

金融扶。2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款，引導(dǎo)企業(yè)參與發(fā)展保障性租賃住房。

土地增。北京、上海等地已經(jīng)紛紛開展利用集體經(jīng)營性用地、調(diào)整商業(yè)用地等措施擴(kuò)大租賃住房土地供給。“十四五”規(guī)劃綱要明確“單列租賃住房用地計劃”，專家分析，這意味著未來城市土地供應(yīng)要進(jìn)一步向租賃住房建設(shè)傾斜，更好地從源頭保障租賃住房建設(shè)需求。

記者在采訪中也了解到，隨著試點深入推進(jìn)，建設(shè)長租房在用地、規(guī)劃、審批、項目盈利能力等方面還存在一些困難。專家們表示，推動長租房市場規(guī)范發(fā)展，需要進(jìn)一步完善機(jī)制，加強(qiáng)政策扶持力度，在多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力。

優(yōu)化審批流程、制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善長租房建設(shè)運營機(jī)制。專家表示，以長租房改建項目為例，當(dāng)前還沒有專門的租賃住房建設(shè)改造標(biāo)準(zhǔn)，改造項目又涉及土地、規(guī)劃、消防等多個監(jiān)管部門，一些城市采取一事一議的方式，審批周期較長。鄧郁松建議，應(yīng)盡快出臺統(tǒng)一的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建立適合非住改租項目的消防安全、建筑容積率、采光排風(fēng)等建筑標(biāo)準(zhǔn)。同時在項目申請、審批條件、改建驗收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步明確細(xì)則和流程指引。

加大財稅支持、暢通融資渠道，進(jìn)一步鼓勵企業(yè)參與建設(shè)運營。投入大、收益低、資金平衡難的問題影響市場主體建設(shè)租賃住房的積極性。“無論是新建還是改造，企業(yè)參與建設(shè)運營長租房都面臨成本高、投資回報率低的問題，政策扶持至關(guān)重要。”邱振光對此深有體會。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要鼓勵商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供專項貸款支持，為改建、新建租賃住房提供多渠道、制度化的長期融資渠道。

發(fā)展長租房，不僅供給端要完善政策支持，也要從需求端著手拉動租賃消費。“要逐步解決租住家庭在享受公共服務(wù)上與自住家庭不同權(quán)的問題。”劉洪玉建議，推動租購?fù)瑱?quán)是完善租賃消費政策的重點，同時也要落實住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。

本報記者 趙展慧

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