樓市“小陽春”蔓延，樓市行情將如何走?

“70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有升有降，同比漲幅較上月有所上升。”3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年2月的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

其中，4個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，原因在哪里?接下來的樓市行情將如何走?

樓市“小陽春”蔓延

“2月房?jī)r(jià)上漲幅度有所抑制，但上漲依然是主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

在新房方面，2020年12月有42城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，處于疫情控制后的低位。2021年1月出現(xiàn)了明顯反彈，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市高達(dá)53個(gè)。到了2月，則達(dá)到了56個(gè)城市。

2021年2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

在二手房方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2020年12月70城二手房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上漲城市38個(gè)。2021年1月高達(dá)49個(gè)城市，2月則增加至55個(gè)城市。

“2月份，受到多地政府‘就地過年’號(hào)召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間‘不打烊’影響，加之政策下?lián)屬徢榫w蔓延，熱點(diǎn)城市樓市熱度走高。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

“今年1-2月份房地產(chǎn)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)了淡季不淡的效應(yīng)，當(dāng)前房?jī)r(jià)有升溫的跡象。且疫情帶來的干擾減少，所以價(jià)格略偏強(qiáng)勢(shì)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

歷史首次！北上廣深二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅排前四

張大偉指出，北上廣深4個(gè)一線城市的2月份二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅排序在全國(guó)前四，這是歷史上首次出現(xiàn)這一現(xiàn)象。

具體來看，2月份二手房房?jī)r(jià)漲幅雖有所放緩，但北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，占據(jù)了全國(guó)前四。

2021年2月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

“一線城市包攬二手房?jī)r(jià)格漲幅前四，主要是受到2月份‘就地過年’倡議的影響，多數(shù)外地務(wù)工人員留在當(dāng)?shù)剡^年，帶動(dòng)市場(chǎng)需求大量釋放，市場(chǎng)活躍度較高。”陳霄認(rèn)為。

張大偉則認(rèn)為，這一輪樓市2020年市場(chǎng)翹尾到2021“小陽春”核心原因是信貸政策，特別是經(jīng)營(yíng)貸入樓市有關(guān)。

“同時(shí)，上海、深圳等城市的打新潮涌動(dòng)，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，導(dǎo)致二手房需求增加。”張大偉分析，隨著調(diào)控政策的加碼，特別是最近二手房限價(jià)政策井噴，房?jī)r(jià)上漲幅度有所減弱。

如，深圳實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等調(diào)控，深圳房?jī)r(jià)漲幅目前率先收窄，由上月的1.7%回落至0.9%。春節(jié)后深圳二手房成交也降至歷史低位，業(yè)主掛牌及購房者看房行為均表現(xiàn)出較濃的觀望情緒，二手房市場(chǎng)溫度明顯降低。

“3月以來，北京、上海等二手房成交量已有所下降，景氣指數(shù)保持高位回調(diào)，預(yù)計(jì)3月一線城市房?jī)r(jià)漲幅或收窄。”貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，西安、合肥等二線城市景氣度提高，市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)，疊加3月剛需及學(xué)區(qū)需求季節(jié)性釋放，預(yù)計(jì)3月一線城市的熱度向二線城市傳導(dǎo)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯在加快，說明新房房源供給不足，導(dǎo)致二手房交易相對(duì)熱。

年內(nèi)各地調(diào)控已超百次，穩(wěn)房?jī)r(jià)是明牌

2021年以來，各地樓市調(diào)控政策井噴，不斷加碼，上海、杭州、無錫、海口等城市開啟全面升級(jí)版房地產(chǎn)調(diào)控。截至日前，各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過100次。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來看，對(duì)于一些房?jī)r(jià)炒作過多的城市，調(diào)控政策都有加碼或打補(bǔ)丁的跡象，這有助于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

3月初，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí)。住建部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調(diào)研，會(huì)商督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況。隨后，杭州、無錫出臺(tái)樓市新政;而上一輪被督導(dǎo)的城市——上海近期實(shí)施了住房限售。

近日，無錫還發(fā)文規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房?jī)r(jià)格信息發(fā)布機(jī)制;東莞也明確進(jìn)一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

張大偉認(rèn)為，目前上海、廣州、北京均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈階段，價(jià)格上漲速度快。但越來越收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)放緩。深圳、上海等地對(duì)二手房?jī)r(jià)格、經(jīng)營(yíng)貸開始強(qiáng)監(jiān)管，后續(xù)市場(chǎng)有望逐漸平穩(wěn)。

“整體看，隨著房?jī)r(jià)的上漲加速，新一輪調(diào)控政策有望繼續(xù)升級(jí)。但房?jī)r(jià)大部分城市上漲的趨勢(shì)不變。”張大偉說。

“一線城市，以及二三線熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控也不斷加碼，向市場(chǎng)釋放出明確的信號(hào)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，今年房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定大格局的確定性強(qiáng)，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，不同城市不同板塊的房?jī)r(jià)波動(dòng)性依然會(huì)存在。

面粉比面包貴？房?jī)r(jià)引導(dǎo)前置至土地環(huán)節(jié)受關(guān)注

同時(shí)，張波認(rèn)為，值得關(guān)注的是，金融側(cè)和土地側(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制落地，對(duì)于市場(chǎng)的影響則更為深入和長(zhǎng)遠(yuǎn)。

2021年政府工作報(bào)告提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，等等。

這是政府工作報(bào)告首次提及大城市住房問題，“增加土地供應(yīng)”成為其中的關(guān)鍵詞。

梳理顯示，2021年以來，“兩集中”土地供應(yīng)制度在多地落地，22城根據(jù)各自實(shí)際情況制定對(duì)應(yīng)的土地調(diào)控政策，一些地方政府實(shí)施了土地限價(jià)，防止“土地面粉”上漲帶動(dòng)“房屋面包”價(jià)格的上漲。

如，近日北京市住建委披露，將構(gòu)建“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，將房?jī)r(jià)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。

嚴(yán)躍進(jìn)說，“隨著一線城市土地供應(yīng)的增加和房源的密集供應(yīng)，后續(xù)一線城市的新房市場(chǎng)有降溫的動(dòng)力，也會(huì)帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步降溫。”

“一些重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房等搶房現(xiàn)象依然還是有，后續(xù)也需要在土地供應(yīng)、房源供應(yīng)等方面發(fā)力。尤其是近期大城市的集中供地、集中推盤政策，都值得其他城市的學(xué)習(xí)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

你近期有買房打算嗎?房?jī)r(jià)如何?(左宇坤)

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