北京寫字樓租金水平仍將處于下行周期

“銀十”開局，網(wǎng)紅盤看房者“人擠人”，有些購房者連中意戶型都選不到，開發(fā)商在多個城市搶收業(yè)績。但與活躍的住宅市場不同的是，北京寫字樓市場依然在“過冬”。寫字樓的業(yè)主正忙著想盡辦法留住租戶，開發(fā)商則忙著挖潛在線教育、信息技術(shù)等新興企業(yè)客戶，試圖向其售賣辦公資產(chǎn)。

第一太平戴維斯發(fā)布的2020年三季度北京房地產(chǎn)市場研究報告顯示，2020年前三季度，北京寫字樓市場吸納量約為9.2萬平方米，較去年同期下降約47%;全市空置率繼續(xù)走高，目前處于15%的高位，同比上升了5.9個百分點;甲級寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元，環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5%。

“可以預(yù)計，未來一段時間，北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負責人李想向《證券日報》等媒體表示，租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會馬上結(jié)束的，預(yù)計年末空置率將升至18%。此外，隨著四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市，市場壓力與日俱增。

金融等行業(yè)租賃需求高

危機之中，往往也藏著機遇。經(jīng)過近期的調(diào)研和交流，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，整體低迷的北京寫字樓市場，在疫情期間就已經(jīng)顯露出一些租賃新動向。正如李想所言，“雖然目前有困難，但從中長期來看尚有潛力。”

“中關(guān)村某家寫字樓的出租率在疫情前可達90%，疫情期間跌落至40%。但是一家IT企業(yè)在此期間通過擴充又將空置的地方租下來了。”第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部助理董事、綠色可持續(xù)與健康業(yè)務(wù)負責人李旭向《證券日報》等媒體透露的這一案例，同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場，也暗含種種生機。

李想也進一步表示，金融、信息技術(shù)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓市場承租面積的前三位，三者占比之和為68.9%。其中，金融行業(yè)企業(yè)租賃需求占比29.3%、信息技術(shù)占比28.8%、專業(yè)服務(wù)占比10.8%、健康醫(yī)療行業(yè)的租賃需求已經(jīng)上升至5.7%。對此，李想稱，健康醫(yī)療行業(yè)未來在北京寫字樓市場的租賃需求占比還將繼續(xù)增長。

自貿(mào)區(qū)加持將釋放紅利

值得關(guān)注的是，今年9月21日發(fā)布的《中國(北京)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。據(jù)此方案，北京自貿(mào)區(qū)片區(qū)總面積119.68平方公里，涵蓋科技創(chuàng)新片區(qū)、國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)三大片區(qū)。

“與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)相對應(yīng)契合的正是這三大經(jīng)濟片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可見自貿(mào)區(qū)將會形成經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展的閉環(huán)。”李想向《證券日報》記者表示，這些產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)未來在北京寫字樓租賃市場將發(fā)力。

“北京自由貿(mào)易試驗區(qū)助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，加快打造服務(wù)業(yè)擴大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)，著力構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對外開放平臺，這將利好首都經(jīng)濟發(fā)展。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示，而商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在自貿(mào)區(qū)政策紅利的全面刺激下，有望迎來新一輪的發(fā)展契機。

“自貿(mào)區(qū)的國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)共48.34平方公里，包括首都國際機場周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間28.5平方公里(順義區(qū))，北京CBD區(qū)域的4.96平方公里、金盞國際合作服務(wù)區(qū)2.96平方公里(朝陽區(qū))，以及運河商務(wù)區(qū)和張家灣設(shè)計小鎮(zhèn)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《證券日報》記者表示，以北京城市副中心的運河商務(wù)區(qū)為例，過去這一區(qū)域商務(wù)氛圍不濃，現(xiàn)在金融、保險等企業(yè)購買的獨棟寫字樓宇牌子已經(jīng)掛上，部分配套底商已開業(yè)。有自貿(mào)區(qū)加持后，該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)價值將水漲船高，部分國企、央企正在接洽該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，無論是商務(wù)小獨棟還是單體量總價高的寫字樓商辦物業(yè)，都會吸引很多企業(yè)進駐，尤其是自貿(mào)區(qū)概念醞釀一段時間后，這種需求的增長將更加明顯，物業(yè)價格也將提升，屆時商業(yè)地產(chǎn)的租賃和交易都將活躍起來。

今年受疫情影響，大宗投資市場表現(xiàn)較為平淡。今年前三季度，北京投資市場累積成交金額為382億元，較去年同期下降38.1%。其中，寫字樓仍是最受追捧的物業(yè)類型，在整個大宗交易規(guī)模中占比50.2%，此外綜合體占比16.1%，零售占比12.4%，數(shù)據(jù)中心占比20.6%。

不過，除了傳統(tǒng)的寫字樓、購物中心等資產(chǎn)外，近期北京市場連續(xù)完成多宗投資收購數(shù)據(jù)中心的大宗交易。李想表示，作為非傳統(tǒng)投資標的，數(shù)據(jù)中心建設(shè)與需求持續(xù)增長，已成為投資市場的新亮點，在未來，此類投資交易將會更多發(fā)生。(證券日報) 本報記者 王麗新

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