上海、杭州、成都等地長(zhǎng)租公寓為何頻“爆雷” 怎樣監(jiān)管?

據(jù)中央廣播電視總臺(tái)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，近期，多地長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆倉(cāng)跑路”現(xiàn)象，再次引發(fā)關(guān)注。日前，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。那么，究竟是哪些因素導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，又該怎樣加強(qiáng)監(jiān)管呢?

據(jù)報(bào)道，8月27日，有租客在杭州長(zhǎng)租公寓“友客”剛剛交了2萬(wàn)多元房租，中介便卷款而逃;8月29日，杭州長(zhǎng)租公寓“巢客”因資金鏈斷裂拖欠租金，引發(fā)房東強(qiáng)烈不滿;上海長(zhǎng)租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也一夜之間，人去樓空。

為此，近日包含上海、成都、廣州、合肥、杭州在內(nèi)的多城市對(duì)近期住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)給予提示，尤其是對(duì)長(zhǎng)租公寓因“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)做出重點(diǎn)提示。所謂“高進(jìn)低出”是指向房東支付的租金高于向租客收取的租金，而“長(zhǎng)收短付”是指收取租客租金的周期長(zhǎng)于給付房東租金的周期。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從政策上來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)大體上都是相似的。而且在傳統(tǒng)對(duì)于租金貸，對(duì)于高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付等這樣一些政策風(fēng)險(xiǎn)提示的同時(shí)，還出現(xiàn)了一個(gè)新的表述，支付周期，也就是說(shuō)對(duì)于租客來(lái)講，你在付房租的時(shí)候，還是建議三個(gè)月或者一個(gè)月付一次，不要一年12個(gè)月付一次，這樣風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高。”

除此之外，9月2日，武漢市針對(duì)住房租賃企業(yè)首次開(kāi)啟信用監(jiān)管，《辦法》規(guī)定，如果企業(yè)發(fā)生失信行為將被扣除信用積分，守信企業(yè)則將獲得獎(jiǎng)勵(lì)積分。貝殼研究院租賃分析師黃卉表示：“政策中明確了針對(duì)武漢市企業(yè)信用的加減分標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。此前針對(duì)住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)尚未出臺(tái)，因此對(duì)于行業(yè)的信用管理信息披露機(jī)制較為缺乏。那么通過(guò)構(gòu)建住房租賃企業(yè)的信用信息監(jiān)管制度，能夠加強(qiáng)企業(yè)及從業(yè)人員等市場(chǎng)主體的管理，將租賃企業(yè)的信用評(píng)價(jià)機(jī)制與信貸補(bǔ)貼等因素掛鉤，形成信用體系的激勵(lì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制，逐漸規(guī)范和引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。”

各城市紛紛為各自的住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管“打補(bǔ)丁”，那么，目前住房租賃市場(chǎng)究竟存在哪些亂象?作為租客或房東，該如何防范風(fēng)險(xiǎn)?市場(chǎng)又該如何對(duì)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管?

實(shí)際上，目前市場(chǎng)上頻頻跑路和“爆雷”的企業(yè)大多是類似于“二房東”的部分長(zhǎng)租企業(yè)，這些企業(yè)的盈利方式就是利用租客和房東的“價(jià)格差”和“時(shí)間差”來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，這也直接導(dǎo)致了市場(chǎng)違規(guī)操作的集中出現(xiàn)。

目前專家發(fā)出的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警主要針對(duì)住房租賃企業(yè)“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”等違規(guī)行為。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“比如很多企業(yè)，它跟業(yè)主租房子的時(shí)候都是按月支付租金給業(yè)主，基本上都是以三個(gè)月、半年或者一年從租戶手里面收取租金。一些普遍性的案例是租戶已經(jīng)交了12個(gè)月的租金給這些公司，但這些公司只交一個(gè)月租金給房主。”

除此之外，違規(guī)使用“租金貸”也成為長(zhǎng)租企業(yè)跑路的直接導(dǎo)火索之一。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“‘爆雷’這樣一個(gè)導(dǎo)火索來(lái)講，實(shí)際上是因?yàn)樗婕暗搅艘恍┳饨鹳J，它利用了高進(jìn)低出等模式，試圖用杠桿的形式把這塊業(yè)務(wù)做大。”

張大偉認(rèn)為，這些長(zhǎng)租企業(yè)的“滾雪球”盈利方式能夠維持的關(guān)鍵因素就是租金上漲。然而，今年以來(lái)，租金不僅沒(méi)有上漲，租房市場(chǎng)也出現(xiàn)了短暫的交易冷淡。這些因素都造成了很多長(zhǎng)租企業(yè)的資金鏈直接斷裂。張大偉說(shuō)：“是因?yàn)檫@兩年租金漲幅比較緩，甚至今年租金沒(méi)漲，不漲的話，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的滾雪球一樣往前融的資金，它能收到的下游資金池往里流的活水沒(méi)了，它前面的錢，挪用的錢就立刻出現(xiàn)問(wèn)題了。”

針對(duì)以上違規(guī)行為，專家提示，租客和房東都應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)，警惕收房租金過(guò)高或出租金過(guò)低，合法維護(hù)自身權(quán)益。張大偉指出，雖然對(duì)于租賃行業(yè)的監(jiān)管不像銷售市場(chǎng)那么容易，但是此時(shí)相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，已經(jīng)變得迫在眉睫。張大偉說(shuō)：“現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多變化，在這個(gè)市場(chǎng)里面，不論是租賃企業(yè)的定義，還是租賃企業(yè)的資金來(lái)源、資金去處，包括租付時(shí)間差的監(jiān)管，已經(jīng)非常迫切了。”

北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波建議，長(zhǎng)租市場(chǎng)頻頻“爆雷”也在提醒我們，對(duì)于長(zhǎng)租企業(yè)“資金池”的監(jiān)管應(yīng)該加強(qiáng)，并且常態(tài)化展開(kāi)。樓建波說(shuō)：“如果你是去做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的，你得有自有資金，比如你說(shuō)要運(yùn)營(yíng)1000套房子，我就要求你有這1000套房子，一年的租金，比如50%的自有資金，你才能去運(yùn)營(yíng)。”

同時(shí)，針對(duì)不該出現(xiàn)“長(zhǎng)收短付”這樣的“時(shí)間差”，也應(yīng)該在合同的明確位置標(biāo)出，盡量做到租客清楚，房東明白。張大偉說(shuō)：“租付時(shí)間差必須監(jiān)管。這個(gè)很簡(jiǎn)單，比如必須要在他房屋的醒目位置掛公示，他跟原業(yè)主可以把金額做隱藏，把身份信息做隱藏，但是跟原房主的合同里你交了幾個(gè)月的租金，你才能收租戶幾個(gè)月的租金 。這樣它沒(méi)有租金時(shí)間差了，跑路也沒(méi)有多大意義，哪怕跑路了，給租戶也帶不來(lái)什么損失。”(記者周堯)

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