融資政策收緊房企下半年還債壓力大 市場(chǎng)分化加重推進(jìn)房企分化

房企融資政策趨緊，開發(fā)商的苦日子來了?“最近三年每到三季度就開始房地產(chǎn)調(diào)控，每次都主打融資口，市場(chǎng)也隨之調(diào)整，今年又是如此。”近日，業(yè)內(nèi)分析人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著融資新規(guī)落地，對(duì)房企根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，市場(chǎng)分化之后房企分化會(huì)更明顯。

2020年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售均出現(xiàn)下行，央行層面加大流動(dòng)性投放，貨幣市場(chǎng)資金面先松后緊，整體較為寬松。房地產(chǎn)企業(yè)迎來融資窗口期，境內(nèi)房企銀行間融資放量，房企中長(zhǎng)期債券發(fā)行成本先降后升，國(guó)有屬性房企與非國(guó)有屬性房企利差有所擴(kuò)大。海外市場(chǎng)的地產(chǎn)債券受疫情影響較大，4月一級(jí)發(fā)行停滯，6月出現(xiàn)回暖跡象。

隨著二季度全國(guó)逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房地產(chǎn)銷售有所回暖，但疫情對(duì)房地產(chǎn)投資、銷售及回款的負(fù)面影響仍未消退。政策層面，較多城市出臺(tái)了延期繳納土地出讓金、延后開竣工時(shí)間、降低預(yù)售條件、放松公積金貸款限制、給予購房補(bǔ)貼、放松落戶等調(diào)節(jié)政策，一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)受疫情影響形成的資金壓力、促進(jìn)需求端復(fù)蘇。

接受本報(bào)記者采訪的專家表示，最近，樓市熱度較高的城市頻現(xiàn)收緊政策，“房住不炒、因城施策”仍是政策的主基調(diào)，此輪調(diào)控不同以往，預(yù)計(jì)未來調(diào)控政策將常態(tài)化，房企融資也將大概率收緊。

房地產(chǎn)債券發(fā)行方面，上半年，銀行間和交易所市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)債券325只，發(fā)行規(guī)模共計(jì)3503.53億元，發(fā)行規(guī)模同環(huán)比分別增長(zhǎng)9.49%和41.28%。公募和私募方式發(fā)行數(shù)量分別為284只和41只。國(guó)有及非國(guó)有屬性的地產(chǎn)債券發(fā)行數(shù)量同環(huán)比均持續(xù)提升，國(guó)有屬性的地產(chǎn)債券數(shù)量同環(huán)比提升幅度更大。總體看，在民企信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，民企債券違約規(guī)模大幅提升的背景下，投資者對(duì)國(guó)有屬性房企的債券配置需求較高。

另據(jù)聯(lián)合資信測(cè)算，截至2020年6月底，房地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)信用債券(不考慮資產(chǎn)證券化產(chǎn)品)規(guī)模超過1.90萬億元，不考慮行權(quán)，2020年7-12月地產(chǎn)債到期金額約為3100億元，2021年地產(chǎn)債到期金額約為5278億元，2022年地產(chǎn)債到期金額約為3065億元，2023年地產(chǎn)債到期金額約為3454億元。

聯(lián)合資信有關(guān)分析師對(duì)記者表示，2020年上半年地產(chǎn)銷售下行，現(xiàn)金回流受到疫情的一定沖擊，地產(chǎn)企業(yè)債券已迎來到期及行權(quán)高峰，資金需求量較大。從目前政策層面看，地產(chǎn)企業(yè)的融資預(yù)計(jì)仍將持續(xù)收緊，龍頭及國(guó)有屬性的房企仍將保持融資優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及融資分化將更加顯著，高杠桿房企和中小房企如果沒有做好現(xiàn)金和可快速回款的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件可能性將增大。(周雪松)

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