錯(cuò)失黃金十年 國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)慘淡

早在2008年初，在《財(cái)富人生》國(guó)美集團(tuán)黃光裕的專(zhuān)訪中，黃光裕坦言，前期的業(yè)務(wù)主要有兩塊，一是零售業(yè)，另一個(gè)就是地產(chǎn)。彼時(shí)，其認(rèn)為國(guó)美地產(chǎn)板塊肯定會(huì)單獨(dú)上市，他相信地產(chǎn)仍大有可為。在當(dāng)時(shí)，地產(chǎn)似乎是國(guó)美的寵兒。但8月16日，當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者向國(guó)美問(wèn)及未來(lái)地產(chǎn)板塊的規(guī)劃時(shí)，國(guó)美方面對(duì)此卻緘默不語(yǔ)。

三次問(wèn)鼎中國(guó)首富，曾經(jīng)的資本弄潮兒—黃光裕，假釋后的每一步都在牽動(dòng)著資本市場(chǎng)的目光。

8月13日，曾在百度公司任職14年的高管向海龍“官宣”牽手國(guó)美。事實(shí)上，去年5月百度宣布向海龍離職，彼時(shí)便有媒體報(bào)道，向海龍離職履新國(guó)美，職位是“控股集團(tuán)顧問(wèn)”。

8月16日，國(guó)美零售方面回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，國(guó)美成立線上平臺(tái)公司，進(jìn)一步加速公司互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，向海龍任線上平臺(tái)公司CEO。

數(shù)月來(lái)，國(guó)美頻頻布局零售業(yè)務(wù)。

4月28日，國(guó)美正式引入戰(zhàn)投拼多多;8月10日下午，國(guó)美與京東牽手，啟動(dòng)300億元聯(lián)合采購(gòu)計(jì)劃。

相較之下，國(guó)美地產(chǎn)卻有些黯然。

但8月16日，當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者向國(guó)美問(wèn)及未來(lái)地產(chǎn)板塊的規(guī)劃時(shí)，國(guó)美方面對(duì)此卻緘默不語(yǔ)。

10年光陰流逝，國(guó)美的地產(chǎn)業(yè)務(wù)令人唏噓。

曾經(jīng)的U-SHOW

2003年6月11日，北京聯(lián)邦達(dá)快運(yùn)中心變更為北京大康國(guó)際鞋城有限公司，法定代表人由王萬(wàn)源變更為黃俊烈(黃光裕原名，黃俊烈)，公司注冊(cè)資本為3674萬(wàn)元，公司性質(zhì)變更為有限責(zé)任公司。2004年，國(guó)美系房地產(chǎn)公司—鵬潤(rùn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大康鞋城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

寡淡經(jīng)營(yíng)后，大康鞋城并沒(méi)有給國(guó)美帶來(lái)預(yù)計(jì)中的營(yíng)收。

8月16日，住在北京市豐臺(tái)區(qū)幸福里多年的王先生向時(shí)代周報(bào)記者回憶道，2011年冬天，鞋城突然停業(yè)了。

2011年，國(guó)美叫價(jià)11億元轉(zhuǎn)讓大康鞋城項(xiàng)目，卻無(wú)人問(wèn)津，最終國(guó)美不得不將大康鞋城停業(yè)。

改善翻新后，大康鞋城從批發(fā)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為生活廣場(chǎng)，改名 “U-SHOW悅秀城”，并引入了餐飲、電影院、KTV、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。2015年悅秀城再次對(duì)外開(kāi)業(yè)，成為國(guó)美旗下首個(gè)開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2019年1月份，因發(fā)展方向原因，悅秀城一度宣布停業(yè);同年10月，悅秀城稱(chēng)虧損嚴(yán)重，再次發(fā)出停業(yè)通知函;一個(gè)月后，11月份，悅秀城告知商家鋪戶，將結(jié)束運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行整改。

時(shí)至今日，時(shí)代周報(bào)記者在圍擋悅秀城的圍墻上面，仍能看到“本項(xiàng)目全面整頓改造，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)”的字樣。

王先生告訴時(shí)代周報(bào)記者，實(shí)際上悅秀城早就“不行了”，商戶到期不給予續(xù)約，商家越來(lái)越少。

“最后就是租停車(chē)位，附近小區(qū)里面住戶找不到停車(chē)位了，可以進(jìn)去停車(chē)，本來(lái)挺方便的，但是現(xiàn)在停車(chē)場(chǎng)都封了。”王先生對(duì)悅秀城變化印象深刻。

一棟總建筑面積約為13萬(wàn)平方米，12層高的商辦綜合體，最后的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目?jī)H是收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。

8月14日，曾經(jīng)在悅秀城項(xiàng)目工作的員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，悅秀城地理位置優(yōu)越，且周邊無(wú)大型商超，客流量豐富，國(guó)美對(duì)悅秀城的期待很大，但是伴隨著黃光裕入獄，國(guó)美內(nèi)部爭(zhēng)權(quán)嚴(yán)重，項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展停滯，悅秀城可以說(shuō)是兵敗內(nèi)斗。

轟轟烈烈走過(guò)近20年，從大康鞋城開(kāi)始，到悅秀城落幕，地處北京市南二環(huán)開(kāi)陽(yáng)橋附近的U-SHOW，成了截至目前，陪伴國(guó)美地產(chǎn)最久的項(xiàng)目。

8月16日，時(shí)代周報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，悅秀城正門(mén)處的廣告牌已經(jīng)拆走，未拆走的部分已斑駁泛黃。

同日，該區(qū)域的房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，悅秀城已經(jīng)轉(zhuǎn)讓完成，將來(lái)可能還是商辦綜合體，目前悅秀城周邊住宅數(shù)量遠(yuǎn)大于寫(xiě)字樓數(shù)量，商業(yè)發(fā)展乏力，悅秀城的翻新可能會(huì)帶來(lái)新的生機(jī)。

此次接盤(pán)的顥騰投資公告，將會(huì)用2—3年的時(shí)間對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的改造，以后主要入駐科技企業(yè)和金融企業(yè)等。

時(shí)代周報(bào)記者走訪周邊發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的寫(xiě)字樓租金約在5.5元/平方米，處于相對(duì)偏高的價(jià)位。

8月17日，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向時(shí)代周報(bào)記者表示，國(guó)美出售悅秀城主要是為套現(xiàn)，其二是也是為了發(fā)展新的業(yè)務(wù)。

“其實(shí)，當(dāng)下拋售悅秀城并不是成熟的舉措，但是從國(guó)美自身的資金鏈，債務(wù)或是拓展新業(yè)務(wù)這個(gè)融資需要來(lái)看，是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)點(diǎn)。”謝逸楓表示。

8月16日，同策研究院資深分析師肖云祥也坦言，北京悅秀城10多年來(lái)兩次轉(zhuǎn)型均告失敗，導(dǎo)致國(guó)美大量資金沉淀其中，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言周邊的條件并不算差，但失敗的原因就直接指向定位不清晰，戰(zhàn)略的混亂。“此次出售于國(guó)美而言，有種脫離泥潭的感覺(jué)。”肖云祥向時(shí)代周報(bào)記者感慨道。

空置十年的國(guó)美商都

被耽誤的不只是悅秀城。

在開(kāi)始布局大康鞋城項(xiàng)目后不久，2005年，國(guó)美置業(yè)分別以5.5億元、2.5億元摘得豐臺(tái)科技園內(nèi)兩宗地塊的開(kāi)發(fā)使用權(quán)，兩宗地塊的占地面積分別約為6.8萬(wàn)平方米和5.1萬(wàn)平方米。

兩塊地在豐臺(tái)區(qū)橋南，北至南四環(huán)、西臨科技大道、南至總部基地、東鄰萬(wàn)壽路南延線和北京國(guó)際汽車(chē)博覽中心，規(guī)劃建筑面積約35萬(wàn)平方米。

兩個(gè)億元地塊，國(guó)美置業(yè)均以起始價(jià)成功摘得。2006年，國(guó)美開(kāi)始建設(shè)，三年后完工，國(guó)美將這兩塊地命名為“國(guó)美商都”。

竣工后，本應(yīng)大展拳腳的國(guó)美商都由于黃光裕入獄，遭遇轉(zhuǎn)讓命運(yùn)，買(mǎi)家最終敲定為海南航空(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海航”)。

但2013年，國(guó)美方面將買(mǎi)家海航告上法庭，討要欠款及違約金，此后海航反訴，歷時(shí)6年，雙方多次對(duì)簿公堂，最終2019年，國(guó)美商都回到了國(guó)美手中。

這期間，2009年，各行業(yè)逐步走出全球金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)也迎來(lái)了飛速發(fā)展的時(shí)刻。據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2010年前11個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)48.39%。

但時(shí)至今年，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)最新報(bào)告顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降了57%，至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來(lái)季度最低值。上海和深圳的高檔寫(xiě)字樓空置率分別攀升至20%和21%，北京的空置率達(dá)15.5%，均為10年來(lái)最高。

事實(shí)上，國(guó)美曾經(jīng)追到過(guò)風(fēng)口。

2004年，國(guó)美置業(yè)成立，聚焦商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2005年，高薪聘請(qǐng)“資本地產(chǎn)”創(chuàng)始人的禹晉永任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理。

2015年，據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)美控股將對(duì)地產(chǎn)板塊展開(kāi)戰(zhàn)略調(diào)整，將包括鵬潤(rùn)地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)、玖號(hào)置業(yè)、三亞旅業(yè)等多家獨(dú)立的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整合為一個(gè)地產(chǎn)板塊，將在5年內(nèi)達(dá)成凈資產(chǎn)超千億元的目標(biāo)。

但如今，鵬潤(rùn)控股官網(wǎng)顯示，目前國(guó)美商業(yè)地產(chǎn)共有6個(gè)項(xiàng)目，除卻已經(jīng)改名的北京悅秀城，還有北京潤(rùn)鵬大廈、國(guó)美商都，以及位于重慶、西安及廣州的三個(gè)項(xiàng)目。

2017年，時(shí)任國(guó)美地產(chǎn)總裁于星旺在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”

8月16日，一位曾在國(guó)美任職的相關(guān)人員也向時(shí)代周報(bào)記者感慨，當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)賣(mài)國(guó)美商都就是為了助國(guó)美渡過(guò)難關(guān)，但是并沒(méi)有成功，如今國(guó)美商都附近的項(xiàng)目都在飛漲，只有它停滯不前。

國(guó)美旗下的兩個(gè)明星產(chǎn)品，一個(gè)轉(zhuǎn)手他人，一個(gè)爛尾空置，國(guó)美的商業(yè)地產(chǎn)夢(mèng)如何繼續(xù)?手中項(xiàng)目又將如何處置?(劉帥)

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