錯失黃金十年 國美商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營慘淡

早在2008年初，在《財富人生》國美集團(tuán)黃光裕的專訪中，黃光裕坦言，前期的業(yè)務(wù)主要有兩塊，一是零售業(yè)，另一個就是地產(chǎn)。彼時，其認(rèn)為國美地產(chǎn)板塊肯定會單獨上市，他相信地產(chǎn)仍大有可為。在當(dāng)時，地產(chǎn)似乎是國美的寵兒。但8月16日，當(dāng)時代周報記者向國美問及未來地產(chǎn)板塊的規(guī)劃時，國美方面對此卻緘默不語。

三次問鼎中國首富，曾經(jīng)的資本弄潮兒—黃光裕，假釋后的每一步都在牽動著資本市場的目光。

8月13日，曾在百度公司任職14年的高管向海龍“官宣”牽手國美。事實上，去年5月百度宣布向海龍離職，彼時便有媒體報道，向海龍離職履新國美，職位是“控股集團(tuán)顧問”。

8月16日，國美零售方面回復(fù)時代周報記者，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，國美成立線上平臺公司，進(jìn)一步加速公司互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程，實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級，向海龍任線上平臺公司CEO。

數(shù)月來，國美頻頻布局零售業(yè)務(wù)。

4月28日，國美正式引入戰(zhàn)投拼多多;8月10日下午，國美與京東牽手，啟動300億元聯(lián)合采購計劃。

相較之下，國美地產(chǎn)卻有些黯然。

但8月16日，當(dāng)時代周報記者向國美問及未來地產(chǎn)板塊的規(guī)劃時，國美方面對此卻緘默不語。

10年光陰流逝，國美的地產(chǎn)業(yè)務(wù)令人唏噓。

曾經(jīng)的U-SHOW

2003年6月11日，北京聯(lián)邦達(dá)快運中心變更為北京大康國際鞋城有限公司，法定代表人由王萬源變更為黃俊烈(黃光裕原名，黃俊烈)，公司注冊資本為3674萬元，公司性質(zhì)變更為有限責(zé)任公司。2004年，國美系房地產(chǎn)公司—鵬潤地產(chǎn)開發(fā)大康鞋城商業(yè)地產(chǎn)項目。

寡淡經(jīng)營后，大康鞋城并沒有給國美帶來預(yù)計中的營收。

8月16日，住在北京市豐臺區(qū)幸福里多年的王先生向時代周報記者回憶道，2011年冬天，鞋城突然停業(yè)了。

2011年，國美叫價11億元轉(zhuǎn)讓大康鞋城項目，卻無人問津，最終國美不得不將大康鞋城停業(yè)。

改善翻新后，大康鞋城從批發(fā)型市場轉(zhuǎn)型為生活廣場，改名 “U-SHOW悅秀城”，并引入了餐飲、電影院、KTV、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。2015年悅秀城再次對外開業(yè)，成為國美旗下首個開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目。

2019年1月份，因發(fā)展方向原因，悅秀城一度宣布停業(yè);同年10月，悅秀城稱虧損嚴(yán)重，再次發(fā)出停業(yè)通知函;一個月后，11月份，悅秀城告知商家鋪戶，將結(jié)束運營，進(jìn)行整改。

時至今日，時代周報記者在圍擋悅秀城的圍墻上面，仍能看到“本項目全面整頓改造，無關(guān)人員禁止入內(nèi)”的字樣。

王先生告訴時代周報記者，實際上悅秀城早就“不行了”，商戶到期不給予續(xù)約，商家越來越少。

“最后就是租停車位，附近小區(qū)里面住戶找不到停車位了，可以進(jìn)去停車，本來挺方便的，但是現(xiàn)在停車場都封了。”王先生對悅秀城變化印象深刻。

一棟總建筑面積約為13萬平方米，12層高的商辦綜合體，最后的營業(yè)項目僅是收費停車場。

8月14日，曾經(jīng)在悅秀城項目工作的員工告訴時代周報記者，悅秀城地理位置優(yōu)越，且周邊無大型商超，客流量豐富，國美對悅秀城的期待很大，但是伴隨著黃光裕入獄，國美內(nèi)部爭權(quán)嚴(yán)重，項目規(guī)劃發(fā)展停滯，悅秀城可以說是兵敗內(nèi)斗。

轟轟烈烈走過近20年，從大康鞋城開始，到悅秀城落幕，地處北京市南二環(huán)開陽橋附近的U-SHOW，成了截至目前，陪伴國美地產(chǎn)最久的項目。

8月16日，時代周報記者在現(xiàn)場看到，悅秀城正門處的廣告牌已經(jīng)拆走，未拆走的部分已斑駁泛黃。

同日，該區(qū)域的房產(chǎn)中介告訴時代周報記者，悅秀城已經(jīng)轉(zhuǎn)讓完成，將來可能還是商辦綜合體，目前悅秀城周邊住宅數(shù)量遠(yuǎn)大于寫字樓數(shù)量，商業(yè)發(fā)展乏力，悅秀城的翻新可能會帶來新的生機(jī)。

此次接盤的顥騰投資公告，將會用2—3年的時間對這個項目進(jìn)行全面的改造，以后主要入駐科技企業(yè)和金融企業(yè)等。

時代周報記者走訪周邊發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的寫字樓租金約在5.5元/平方米，處于相對偏高的價位。

8月17日，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向時代周報記者表示，國美出售悅秀城主要是為套現(xiàn)，其二是也是為了發(fā)展新的業(yè)務(wù)。

“其實，當(dāng)下拋售悅秀城并不是成熟的舉措，但是從國美自身的資金鏈，債務(wù)或是拓展新業(yè)務(wù)這個融資需要來看，是一個比較好的時機(jī)點。”謝逸楓表示。

8月16日，同策研究院資深分析師肖云祥也坦言，北京悅秀城10多年來兩次轉(zhuǎn)型均告失敗，導(dǎo)致國美大量資金沉淀其中，對于商業(yè)地產(chǎn)而言周邊的條件并不算差，但失敗的原因就直接指向定位不清晰，戰(zhàn)略的混亂。“此次出售于國美而言，有種脫離泥潭的感覺。”肖云祥向時代周報記者感慨道。

空置十年的國美商都

被耽誤的不只是悅秀城。

在開始布局大康鞋城項目后不久，2005年，國美置業(yè)分別以5.5億元、2.5億元摘得豐臺科技園內(nèi)兩宗地塊的開發(fā)使用權(quán)，兩宗地塊的占地面積分別約為6.8萬平方米和5.1萬平方米。

兩塊地在豐臺區(qū)橋南，北至南四環(huán)、西臨科技大道、南至總部基地、東鄰萬壽路南延線和北京國際汽車博覽中心，規(guī)劃建筑面積約35萬平方米。

兩個億元地塊，國美置業(yè)均以起始價成功摘得。2006年，國美開始建設(shè)，三年后完工，國美將這兩塊地命名為“國美商都”。

竣工后，本應(yīng)大展拳腳的國美商都由于黃光裕入獄，遭遇轉(zhuǎn)讓命運，買家最終敲定為海南航空(以下簡稱“海航”)。

但2013年，國美方面將買家海航告上法庭，討要欠款及違約金，此后海航反訴，歷時6年，雙方多次對簿公堂，最終2019年，國美商都回到了國美手中。

這期間，2009年，各行業(yè)逐步走出全球金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)也迎來了飛速發(fā)展的時刻。據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，眾多開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，2010年前11個月商業(yè)房地產(chǎn)投資增長48.39%。

但時至今年，美國商業(yè)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降了57%，至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來季度最低值。上海和深圳的高檔寫字樓空置率分別攀升至20%和21%，北京的空置率達(dá)15.5%，均為10年來最高。

事實上，國美曾經(jīng)追到過風(fēng)口。

2004年，國美置業(yè)成立，聚焦商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2005年，高薪聘請“資本地產(chǎn)”創(chuàng)始人的禹晉永任國美置業(yè)總經(jīng)理。

2015年，據(jù)媒體報道，國美控股將對地產(chǎn)板塊展開戰(zhàn)略調(diào)整，將包括鵬潤地產(chǎn)、國美置業(yè)、玖號置業(yè)、三亞旅業(yè)等多家獨立的地產(chǎn)開發(fā)公司整合為一個地產(chǎn)板塊，將在5年內(nèi)達(dá)成凈資產(chǎn)超千億元的目標(biāo)。

但如今，鵬潤控股官網(wǎng)顯示，目前國美商業(yè)地產(chǎn)共有6個項目，除卻已經(jīng)改名的北京悅秀城，還有北京潤鵬大廈、國美商都，以及位于重慶、西安及廣州的三個項目。

2017年，時任國美地產(chǎn)總裁于星旺在接受媒體采訪時曾表示：“中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去了。”

8月16日，一位曾在國美任職的相關(guān)人員也向時代周報記者感慨，當(dāng)時轉(zhuǎn)賣國美商都就是為了助國美渡過難關(guān)，但是并沒有成功，如今國美商都附近的項目都在飛漲，只有它停滯不前。

國美旗下的兩個明星產(chǎn)品，一個轉(zhuǎn)手他人，一個爛尾空置，國美的商業(yè)地產(chǎn)夢如何繼續(xù)?手中項目又將如何處置?(劉帥)

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