8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗,環(huán)比下跌20%
8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗,環(huán)比下跌20%,比去年同期成交下跌32%。
除傳統(tǒng)淡季因素以外,不少客戶認為官方將會出臺市場利好政策;
因此抱著等待、觀望心態(tài)暫緩入市,導致市場成交大幅下滑,創(chuàng)2023年以來月度新低。
(資料圖片僅供參考)
除房地產(chǎn)市場因素以外,第二季度全國經(jīng)濟指標增速未如預期,經(jīng)濟下行壓力仍比較大,導致部分客戶入市決心減弱;“賣一買一”流轉(zhuǎn)速度放緩,影響改善客戶換房速度。
此外,雖然7月末高層多次發(fā)話支持經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;
但四大一線城市始終“只打雷,不下雨”,并未有確實的樓市松綁政策落地,導致市場信心不足、持續(xù)觀望。
【新批供應】實際供應下滑明顯,開發(fā)商亦在等待政策再調(diào)整推貨計劃
8月,廣州住宅新批供應5403套(58.55萬㎡),供應面積比7月增加3%;
主要原因為亞運城一盤推出1648套(17.87萬㎡),預計與碧桂園退出,項目股權(quán)調(diào)整有關(guān)。
假如剔除亞運城影響,實際8月供應3755套(40.68萬㎡),供應下滑同樣明顯。
除開發(fā)商半年沖刺結(jié)束后調(diào)整推貨節(jié)奏之外,由于當前樓市政策處于調(diào)整期;
因此開發(fā)商亦暫時放緩供應計劃,待樓市刺激政策落地后再調(diào)整推盤計劃。
此外,由于近2年遠郊區(qū)域宅地供應減少,剛需盤整體推貨量減少,同樣對整體市場供應有明顯影響。
從區(qū)域情況來看,本月番禺由于受亞運城集中取證影響,供應面積達27.5萬㎡,假如剔除亞運城影響,番禺8月新增供應953套(9.66萬㎡)。
實際上8月無區(qū)域新增供應超過10萬㎡,可見供應與成交一樣處于相對“低迷”的狀態(tài)。
【成交情況】剛需乏力,“賣一買一”不暢,市場缺乏亮點
8月市場低迷,乏善可陳。
一方面,剛需區(qū)域優(yōu)質(zhì)新項目量減少,客戶可選擇的仍以舊有板塊、項目為主,客戶缺乏“新鮮感”,亦是成交乏力的其中一個原因。
如南沙、增城等區(qū),主力成交盤仍以黃閣、金洲、朱村的2021-2022年入市項目為主,客戶購房缺乏“緊迫性”,導致成交周期放緩。
另一方面,由于近2個月一二手市場均表現(xiàn)出疲態(tài),部分希望“賣一買一”的改善客換房節(jié)奏亦受到影響,導致近兩個月部分中心區(qū)項目開盤去化表現(xiàn)未如理想;
近期海珠、荔灣部分全新盤入市,首日去化僅維持20-30%水平,相比起今年第一、二季度開盤的同區(qū)項目,有明顯的差距,說明目前市場“流轉(zhuǎn)”不暢。
【庫存狀況】成交放緩,廣州消化周期時隔6個月后再次抬頭
截至8月末,全市庫存量1210.3萬㎡,去化周期16.6個月。
由于今年6-8月成交出現(xiàn)明顯下滑,去化能力減弱,導致廣州庫存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢下“突然”抬頭,目前已逼近17個月水平。
【個盤表現(xiàn)】土地市場表現(xiàn)火爆+多個優(yōu)質(zhì)盤計劃入市,番禺項目成交集中
8月廣州整體市場表現(xiàn)淡靜,番禺區(qū)域市場熱度相對較高。
主要原因為今年番禺多宗宅地拍出“搖號價”,加上萬博CBD成熟、南大干線投入使用,各種規(guī)劃利好陸續(xù)兌現(xiàn),成為今年廣州市場表現(xiàn)較佳的區(qū)域之一。
另一方面,今年拿地并計劃在金九銀十入市的華潤長隆項目、龍湖?御湖景已開始誠意登記,吹風價頗高;
受此刺激,客戶加速對區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目的購入速度。
本月保利領(lǐng)秀海、亞運城兩個項目成交集中,可圈可點。
【后市研判】市場期盼利好政策出臺,官方落地措施將決定“金九銀十”成色
7月末從高層到地方均表態(tài)要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展,但就廣州8月實際情況來看,市場期盼的強力救市政策尚未落地,導致8月成交未如預期。
接下來,全年樓市重要的節(jié)點“金九銀十”即將到來,我部認為今年金九銀十乃至第四季度的市場“成色”,將取決于官方落地措施力度。
假如全方位、多渠道的刺激政策能夠順利落地推進,則有望刺激客戶購房欲望,促進市場恢復正常成交運轉(zhuǎn)。
但假如政策“利空”,依舊“只打雷不下雨”,則9、10月廣州市場將會存在一定不穩(wěn)定因素,預計在缺少利好的支持下市場復蘇的可能性較低。
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