每日速讀!三問(wèn)公攤面積：為何頻引爭(zhēng)議？取消不易？會(huì)否推高房?jī)r(jià)？

房屋公攤面積留廢之爭(zhēng)再起。

先是110平方米房屋實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米，讓買(mǎi)家吐槽“都是套路”。如今，內(nèi)蒙古取消公攤面積的建議，又讓人們有了更多期待。

近日，內(nèi)蒙古住建廳在針對(duì)《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《提案》）的答復(fù)中指出，將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)此，專(zhuān)家在接受新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱(chēng)，我國(guó)房屋公攤面積由來(lái)已久，取消并非易事，如若取消亦將面臨房屋單價(jià)上漲的錯(cuò)覺(jué)。此外，公攤面積客觀存在，爭(zhēng)議的核心并非簡(jiǎn)單取消了事，而是要在期房制度下，解決購(gòu)房者“所見(jiàn)即所得”問(wèn)題。

一問(wèn)：公攤面積緣何“招恨”？

近期，有網(wǎng)友自曝，購(gòu)買(mǎi)110平方米的房屋，在收房時(shí)卻是“超厚的墻壁”、“逼仄的空間”，3間臥室亦“小得可憐”。在驗(yàn)房師測(cè)量后，其實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒(méi)有一間超過(guò)9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。

這讓公攤面積制度下高公攤、低得房率的問(wèn)題，再度成為輿論核心。

公攤面積制度的留廢問(wèn)題由來(lái)已久，每隔一段時(shí)間就會(huì)引發(fā)市場(chǎng)討論。在不少人看來(lái)，公攤面積的存在讓部分開(kāi)發(fā)商過(guò)度增加銷(xiāo)售面積，購(gòu)房者權(quán)益得不到保障，理應(yīng)取消。

據(jù)了解，2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積等組成；而公用建筑面積則主要包含了電梯井、樓梯間、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

對(duì)于近期備受關(guān)注的內(nèi)蒙古一則《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》，內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專(zhuān)業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

公攤面積被推上風(fēng)口浪尖，往往與開(kāi)發(fā)商借公攤面積賺取巨額利潤(rùn)聯(lián)系在一起。由于國(guó)內(nèi)對(duì)于公攤面積沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，大多由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，因此給了開(kāi)發(fā)商“鉆空子”的機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，公攤面積的問(wèn)題涉及購(gòu)房者的購(gòu)房成本和物業(yè)費(fèi)成本，亦與一些房企變相借公攤來(lái)降低建造成本等有關(guān)聯(lián)。在其看來(lái)，處理好公攤面積問(wèn)題，對(duì)于規(guī)范房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和降低購(gòu)房者購(gòu)房等成本，具有積極作用。

二問(wèn)：一直以來(lái)為何難以取消？

盡管“公攤傷民”的論調(diào)一直存在，但公攤面積客觀存在，取消并非易事。

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員周學(xué)智向貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，取消公攤面積可能會(huì)造成房屋單價(jià)上漲的假象，但事實(shí)上并非如此。

周學(xué)智解釋稱(chēng)，在地價(jià)、稅費(fèi)等不變的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋建筑成本變化不大。而開(kāi)發(fā)商在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，不管購(gòu)房者所得的房屋面積中是否包含公攤面積，都會(huì)將這部分建設(shè)成本計(jì)算其中。因此即便取消公攤面積，房屋總價(jià)格不會(huì)改變，但由于房屋面積有所減少，房屋每平方米價(jià)格將較原來(lái)有所上升。

“如果最終取消公攤面積制度，則需要改變當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格體系?！敝軐W(xué)智表示，購(gòu)房應(yīng)按套計(jì)價(jià)，而非按平米計(jì)價(jià)。但這在實(shí)施過(guò)程中，亦有難度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，房屋公攤面積按照戶(hù)型和房屋舒適度不同而各異，有時(shí)公攤面積也意味著更加舒適的居住環(huán)境。比如一梯一戶(hù)住房的公攤面積要大于一梯三戶(hù)；而購(gòu)房者實(shí)際測(cè)量的房?jī)?nèi)面積僅為地理面積，并非實(shí)際套內(nèi)面積，這需要專(zhuān)業(yè)的測(cè)量計(jì)算才能夠得到。

據(jù)了解，公攤面積計(jì)算遵循“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂痹瓌t，但這一計(jì)算方式并不是把公攤面積均攤到每一套房子里，而是要通過(guò)系數(shù)分?jǐn)偅簿褪钦f(shuō)大戶(hù)型分?jǐn)偟降拿娣e較大，小戶(hù)型分?jǐn)偟降拿娣e較小。

此次，內(nèi)蒙古住建廳指出，鑒于以建筑面積作為商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)。

三問(wèn)：公攤面積爭(zhēng)議如何治本？

在張大偉看來(lái)，公攤面積留廢之爭(zhēng)的根結(jié)并非在于制度本身，而是期房制度下，購(gòu)房者是否可以“所見(jiàn)即所得”。

“此前部分開(kāi)發(fā)商在期房營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，通過(guò)夸大房屋信息，傳遞給購(gòu)房者對(duì)于房屋面積的錯(cuò)誤信息，導(dǎo)致購(gòu)房者最終在交付后有心理落差?！睆埓髠ケ硎荆绻?gòu)房者在參觀樣板間時(shí)，就已經(jīng)對(duì)房屋的面積有明確認(rèn)知，對(duì)公攤面積亦有所預(yù)期，上述爭(zhēng)議就會(huì)明顯降低。這也是公攤面積糾紛少見(jiàn)于二手房交易中的原因。

值得一提的是，今年北京等地均對(duì)“樣板間展示”出臺(tái)了新規(guī)，要求必須1:1復(fù)刻，不得弄虛作假，且新房交付后3個(gè)月不得拆除。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可以從一定程度上防范開(kāi)發(fā)商“造假”的現(xiàn)象。

此外，周學(xué)智認(rèn)為，對(duì)于房屋公攤面積的相關(guān)監(jiān)管，還應(yīng)該進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)文件規(guī)范，嚴(yán)格限制公攤面積的上限，并將相關(guān)信息更加透明化。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊

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