新興資本加速搶灘物管行業(yè)，未來兩年有望迎百家上市企業(yè)

3年前，萬科董秘朱旭還在為該公司在管理騰訊全球總部、京東中國總部、阿里綠地中心等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的地標(biāo)建筑而自鳴得意。3年后的今天，以騰訊、京東、高瓴、紅杉等為代表的一大批新興資本已經(jīng)將彩旗插遍中國的物業(yè)上市公司。

6月30日，南方+記者從中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙公開發(fā)表的一篇研報獲悉，今年物業(yè)企業(yè)搶灘資本市場再掀高潮，繼2020年創(chuàng)下18家企業(yè)上市紀(jì)錄后，今年面對這場資本盛宴成功拿到門票的物企將有望達(dá)到30家。

值得注意的是，據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)物業(yè)上市企業(yè)已超過40家，其中A股1家，港股40家，2020年市值總額已經(jīng)接近6500億元。若加上今年的30家，總量將突破70家。面對這個萬億級別的市場風(fēng)口，傳統(tǒng)與新興資本的角力早已開始。

新興資本加速搶灘物業(yè)管理行業(yè)

傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)，由于面臨經(jīng)營收入渠道單一、從業(yè)人才匱乏、市場機制不完善、管理方式粗放、成本不斷攀升等諸多問題，曾導(dǎo)致一批勞動密集型物管企業(yè)入不敷出、困難重重。

然而，隨著房地產(chǎn)存量時代和都市圈時代的到來，城市和行業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)和思維成為主流。一些敏感的新興資本投資者，在深度研究了百強物管企業(yè)的運營表現(xiàn)后得出一個判斷，這些企業(yè)總體上現(xiàn)金流狀況良好、負(fù)債率低、可持續(xù)發(fā)展后勁強、業(yè)績相對穩(wěn)定。從行業(yè)來看，未來中國的物管市場規(guī)模將超過萬億元，是難得的長線價值投資產(chǎn)業(yè)。

從2016年開始，微軟、騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭憑借其在社交和電商平臺超能級的流量入口優(yōu)勢以及網(wǎng)絡(luò)科技優(yōu)勢，從智慧社區(qū)和物聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域打開切口，先后與金科、彩生活、萬科、碧桂園、恒大、世茂、時代、融創(chuàng)等開展數(shù)字化建設(shè)和在線商業(yè)生態(tài)構(gòu)建方面的合作，對物管行業(yè)長驅(qū)直入。

2020年以來，疫情和國際經(jīng)濟形勢劇烈變化，讓一向偏好風(fēng)險投資的基金公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，更認(rèn)識到業(yè)績穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的可貴。

如果說，新興資本前期與房地產(chǎn)企業(yè)在人工智能和數(shù)字化應(yīng)用等方面聯(lián)姻，只不過是在平臺技術(shù)和商業(yè)模式等方面淺層試水，那么，2019年7月，京東集團、360公司與彩生活服務(wù)集團在資本和業(yè)務(wù)層面的全面戰(zhàn)略合作，則是新興資本正式大舉進(jìn)軍物業(yè)行業(yè)的鐵證。彩生活當(dāng)時被譽為內(nèi)地物業(yè)第一股和在管面積最大的物業(yè)公司，當(dāng)時這一紙戰(zhàn)略合作協(xié)議書透露，彩生活將以每股5.22港元向京東、360分別定向增發(fā)7115萬、2296萬股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。

在京東牽手彩生活僅過了幾個月，2019年12月，保利物業(yè)的上市公告也透露，該公司已引入GIC、高瓴資本作為基石投資者。2020年，新興資本搶灘物業(yè)管理行業(yè)正式掀起高潮，截至當(dāng)年，高瓴資本作為較早入局的投資機構(gòu)，先后入股合景悠活、建業(yè)新生活、保利物業(yè)3家企業(yè);騰訊也入股了卓越商企、恒大物業(yè)、世茂服務(wù)3家;京東則入股了卓越商企、彩生活2家，紅杉資本亦至少入股了世茂服務(wù)、恒大物業(yè)等多家。

未來兩年物業(yè)上市企業(yè)有望達(dá)到百家

在這條通往萬億市場蛋糕的新賽道上，騰訊、京東、360、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，不僅起步早，而且相比風(fēng)投資本有著更多的天然優(yōu)勢。

當(dāng)前，我國已進(jìn)入數(shù)字經(jīng)濟時代，用40家物業(yè)上市企業(yè)的融資需求結(jié)構(gòu)來看，10%—20%的融資用于構(gòu)建社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，而10%—15%的資金用于拓展增值服務(wù)或提高員工綜合水平。而這兩大業(yè)務(wù)板塊，明顯都屬于互聯(lián)網(wǎng)巨頭和電商巨頭的地盤。

此外，許多業(yè)內(nèi)人士可能忽視的一點是，在經(jīng)過十多年的快速和跨越式發(fā)展，騰訊、京東、阿里、360等龍頭企業(yè)，憑借其在新技術(shù)、新行業(yè)和新業(yè)態(tài)等方面的優(yōu)勢，已深度參與到各主要城市群的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建和新城市中心的建設(shè)，甚至在許多一二線城市CBD投資和購買了不少土地，他們本身就是大量新建和存量物業(yè)的擁有者。譬如，騰訊在深圳寶安就投建設(shè)了別號“企鵝島”的騰訊全球總部——“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城，該項目用地面積80.9萬平方米，總建筑面積200萬平方米，計劃總投資達(dá)370億元。

2021年，榮萬家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)、新希望服務(wù)4家物企已先后上市，與此同時，越秀服務(wù)、中駿商管、融信服務(wù)、德信服務(wù)、朗詩綠色生活、康橋悅生活、領(lǐng)悅服務(wù)等24物企也已發(fā)布上市公告、排隊遞表、等待通過聆訊登陸資本市場。

楊熙預(yù)測，今年肯定將打破2020年18家物企上市的紀(jì)錄，很可能超過30家。一場資本化的浪潮正在席卷整個物業(yè)行業(yè)。在促進(jìn)企業(yè)品牌、規(guī)?；蛿?shù)字化建設(shè)的同時，也將進(jìn)一步提升整個行業(yè)的集中度和競爭激烈程度。

不過，在楊熙看來，資本就像一把雙刃劍，在給行業(yè)帶來正面影響的同時，也可能造成一些不可避免的負(fù)面影響。當(dāng)然，整體而言資本對物業(yè)行業(yè)還是利大于弊，未來將激發(fā)更多物業(yè)企業(yè)上市，未來兩年行業(yè)有望迎來100家上市企業(yè)。

(南方日報記者 馮善書)

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