明勢定行：跨越周期的長跑者——龍湖

中華網(wǎng)財經(jīng)3月29日訊：2020年對各個行業(yè)來說都是一次全新的洗禮。在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)市場不斷趨于健康有序發(fā)展，行業(yè)調(diào)控也趨向精準(zhǔn)。自2020年8月，為促進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)、穩(wěn)定房價，“三道紅線”正式出臺，對房企財務(wù)指標(biāo)提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務(wù)規(guī)模的無序增長。

連續(xù)5年保持“三道紅線”綠檔 

圖為：龍湖集團2020年財報公告截屏

融資新規(guī)的出臺，強化了行業(yè)降低杠桿率、控制有息負(fù)債的預(yù)期，利好高度自律的房企。3月26日，以穩(wěn)健見長的龍湖交出一份可圈可點的答卷：在2020年，實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長22.2%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長31%；資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）67%、凈負(fù)債率維持46.5%的低位、平均借貸成本為年利率4.39%、現(xiàn)金短債比為4.24倍。資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比均未超“三條紅線”閾值，穩(wěn)居綠檔。

且整體數(shù)據(jù)表明，作為房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)最為穩(wěn)健的企業(yè)之一，龍湖集團多年來保持著高度自律。數(shù)據(jù)顯示，在2016年-2020年5個會計年度期內(nèi)，龍湖集團均保持“三道紅線”綠檔水平。

值得注意的是，充裕的在手現(xiàn)金是保證財務(wù)指標(biāo)健康的重要條件之一，近期備受行業(yè)熱議的“兩集中”政策，也促使整體資金實力成為企業(yè)發(fā)展中更重要的砝碼。截至2020年末，龍湖集團現(xiàn)金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%，為篤行戰(zhàn)略提供了充足的空間。

雙引擎共同發(fā)力

在疊加疫情影響因素下，龍湖集團又是如何實現(xiàn)的？中華網(wǎng)財經(jīng)帶著這一問題翻閱龍湖集團2020年財報了解到，其收入主要來自物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入、投資性物業(yè)租金收入、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他收入。

在龍湖看來，傳統(tǒng)的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)構(gòu)成其“開發(fā)引擎”，物業(yè)投資及物業(yè)管理等相關(guān)服務(wù)則構(gòu)成其“服務(wù)引擎”?！臻g即服務(wù)’戰(zhàn)略之下，龍湖開發(fā)+服務(wù)雙引擎驅(qū)動的版圖日漸清晰。

在物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)方面：財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，面對充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場，龍湖集團物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額1709.8億元，交付物業(yè)總建筑面積1201.1萬平方米。

據(jù)統(tǒng)計，過去六年，龍湖的銷售規(guī)模保持著兩位數(shù)的增長，其最新發(fā)布的年報顯示，2020年，全年實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售2706.1億元，同比增長11.6%，超額完成全年2600億元的銷售目標(biāo)。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

圖為重慶龍湖金沙天街

此外，龍湖集團堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。全年新進入8座城市，布局范圍延伸至最具經(jīng)濟活力與人群吸附效應(yīng)的63座城市，獲取121幅地塊（總建面2567萬方），合理的成本與均衡的布局，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

投資性物業(yè)方面：龍湖集團一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實推進。2020年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

圖為成都龍湖上城天街

2020年，龍湖集團商業(yè)通過扎實運營及快速應(yīng)變直面疫情挑戰(zhàn)，全年守時保質(zhì)地新開10座商場，西安、濟南首座天街開業(yè)運營，全國首個商圈高鐵TOD（公共交通導(dǎo)向發(fā)展模式）城市綜合體——龍湖重慶金沙天街開業(yè)。全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達49座，已開業(yè)商場建筑面積達481萬平方米，整體出租率96.9%。商業(yè)租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元，全年平均日客流151萬人次。

圖為北京龍湖長楹天街

跨越疫情，堅韌修復(fù)，團隊通過緊抓線下消費回暖趨勢，借力創(chuàng)新模式，打破空間界限，聯(lián)動商戶營造出多樣化場景體驗，令客流與銷售迅速恢復(fù)，年底出租率達97%。20年的鍛造與歷練，確保龍湖集團在任何波動周期里都享有租金筑成的 “壓艙石”，這正是龍湖商業(yè)自成立以來的孜孜以求。

除商場外，龍湖集團積極響應(yīng)國家“租購并舉”政策，旗下租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓堅持戰(zhàn)略篤定，以匠心品質(zhì)、暖心服務(wù)，在都市里為新世代青年提供扎根與筑夢的居所，迄今已陸續(xù)在全國30余個高量級城市開業(yè)運營。截至2020年底，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，現(xiàn)已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。開業(yè)超過六個月的房源出租率為93.3%，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他方面：作為龍湖品牌最富溫情的一環(huán)，龍湖智慧服務(wù)始終以客戶需求為導(dǎo)向，在有質(zhì)量的規(guī)模拓展下延伸服務(wù)邊界，從生活社區(qū)到商寫、學(xué)校、交通樞紐等城市運營，傳統(tǒng)的物業(yè)管理正在釋放更大的能量與想象。

2020年，龍湖智慧服務(wù)基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現(xiàn)收入58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長36%。深耕住宅20余年，龍湖智慧服務(wù)已覆蓋13大業(yè)態(tài)，于過去一年加快了城市空間的探索。截至2020年底，龍湖智慧服務(wù)實際管理面積1.72億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)十二年超過90%。

2021年初，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務(wù)品牌——“塘鵝”，應(yīng)勢升級為主航道業(yè)務(wù)，圍繞居住需求的衍生正在激發(fā)新的增長動能。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，多樣化資產(chǎn)管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。其中，塘鵝租售的前身為龍湖智慧服務(wù)租售中心，自2008年起，龍湖租售體系建立已逾10年。截至2020年底，塘鵝租售已服務(wù)超過10萬用戶，客戶滿意度達96%。

鞏固融資端優(yōu)勢 平均借貸成本降至4.39%

不僅如此，2020年，龍湖集團進一步鞏固在融資端的優(yōu)勢。截至2020年末，龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年，境外美元票據(jù)、國內(nèi)公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業(yè)內(nèi)記錄。

其中，2020年1月，集團成功發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。面對2021年的行業(yè)償債高峰，龍湖集團債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定合理，一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的比例僅為11.0%。

得益于此，2020年9月，國際權(quán)威信用評級機構(gòu)穆迪（Moody's）宣布，將龍湖的發(fā)行人和高級無擔(dān)保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；同年12月，國際權(quán)威信用評級機構(gòu)惠譽（Fitch）亦將龍湖評級展望調(diào)升至正面，至此，龍湖集團亦成為中國全投資級房企中，2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國際機構(gòu)調(diào)升評級/展望的企業(yè)。

穆迪認(rèn)為，龍湖的Baa2發(fā)行人評級反映了該公司強大的品牌、多元的地域布局、良好的流動性，證明其有能力保持強勁的運營和財務(wù)表現(xiàn)以穿越周期?！褒埡谶^去十年不斷追求銷售增長和提升投資性物業(yè)租金收入的同時，依然保持嚴(yán)格而審慎的財務(wù)管理?！蹦碌蠌娬{(diào)，這將加強其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并鞏固其在Baa2評級水平上的地位。

被納入恒生指數(shù) 躋身藍(lán)籌行列

龍湖集團的投資價值在二級市場獲得積極的肯定，截至2021年3月25日收盤，龍湖集團總市值約為2761億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對應(yīng)動態(tài)市盈率位居行業(yè)首位，顯示出資本市場對龍湖集團未來成長潛力的高度認(rèn)可。

在3月15日，龍湖集團被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，正式躋身藍(lán)籌行列。

對于未來，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的指引下，龍湖集團將不斷打磨與升級空間營造與服務(wù)的能力，為消費者和合作伙伴提供有生命的空間，有溫度的服務(wù)，并將持續(xù)保持一貫的穩(wěn)健與審慎，追求優(yōu)質(zhì)健康的發(fā)展與長期穩(wěn)定的增長，提升在海外及香港資本市場的影響力，回饋廣大投資者。

“明勢定行，與時代同頻共振”——跨越周期的長跑者——龍湖。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/丁一）

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