二手房庫存超20萬套！重慶市場(chǎng)“不缺房”

3月15日，重慶市以“二手房存量超20萬套”再次登上熱搜榜。這個(gè)數(shù)據(jù)幾乎是成都二手房12萬套加北京二手房9萬套之和。

與此同時(shí)，在重慶二手房交易中部分中介公司（以貝殼系為主，包括鏈家、德佑、恩居、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等）調(diào)整了收費(fèi)方式：收取客戶2%傭金不變，賣方從免費(fèi)變成需要向中介支付成交額1%服務(wù)費(fèi)——此舉被央視財(cái)經(jīng)提及。

“平臺(tái)上重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過20萬套，平均房源成交周期也已經(jīng)超過3個(gè)月，在這樣一個(gè)供需關(guān)系里，做出向買家收取中介費(fèi)的變革。”貝殼重慶市場(chǎng)人士回應(yīng)。

“這個(gè)數(shù)字我們也很吃驚，目前沒看到官方數(shù)據(jù)。即便重慶真的有20萬套庫存，去年重慶二手房交易量有12萬套，過去多年市場(chǎng)消化量一直這么大，所以20萬去化周期也就1年多。重慶樓市還是比較穩(wěn)定的，沒有大起大落?！敝貞c中原地產(chǎn)一位研究部主管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

事實(shí)上，早在2019年，重慶就被機(jī)構(gòu)曝出二手房庫存量巨大。數(shù)據(jù)顯示，2019年10月重慶二手房掛牌數(shù)量突破12萬套；2020年7月，數(shù)量逼近16萬套。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律，當(dāng)商品供大于求時(shí)，會(huì)進(jìn)入買方市場(chǎng)，從而買方更具有定價(jià)權(quán)。

不過今年2月以來，重慶無論是新房還是二手房，價(jià)格都在上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份重慶新房環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.7%。二手房環(huán)比上漲0.2%，同比上漲0.7%。

被壓制的重慶樓市似乎開始復(fù)蘇了。

誰在大量推房？

重慶市上次登上熱搜是在去年上半年。上熱搜原因是“重慶GDP超越廣州”，但重慶的房子依舊不好賣。去庫存是彼時(shí)重慶樓市面臨的主要問題。

據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，2019年3月，平臺(tái)上重慶二手房掛牌數(shù)量接近6萬套，7月突破10萬套，10月突破12萬套；到2020年4月，這一數(shù)據(jù)已達(dá)14萬余套，7月份漲到15萬套，11月份超過17萬套，一年半時(shí)間增長(zhǎng)了11萬套。

重慶樓市一直奉行“天量供應(yīng)”政策。數(shù)據(jù)顯示，近10年來重慶土地出讓面積（主城區(qū)）幾乎一直保持全國(guó)第一。重慶主城區(qū)商品房無論是供應(yīng)量還是銷售量基本穩(wěn)居全國(guó)第一，是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。

有當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士稱，重慶抑制房?jī)r(jià)的方式“簡(jiǎn)單直接”，就是通過大量賣地、大量增加住房供應(yīng)量，從而調(diào)控房?jī)r(jià)。而且，重慶本身高薪職位數(shù)量實(shí)在是太少，工資水平比不上成都，這也導(dǎo)致重慶房?jī)r(jià)一直很難上漲。重慶雖然不限購，但投資者進(jìn)入也很難將房?jī)r(jià)炒得多高。

今年以來，重慶市二手房供應(yīng)量還在上漲，并因“超過20萬套”登上熱搜。

重慶市一位市場(chǎng)人士稱，一部分掛牌者是來自兩三年前投資人群。兩年禁售期滿后，他們將房源推向了市場(chǎng)。如二手房掛盤量較大的重慶融創(chuàng)文旅城御林樓盤，首期2016年開盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)6000多元/平方米，彼時(shí)大量外地投資客涌入這個(gè)盤。如今，房子交樓滿兩年，業(yè)主們開始放盤了。

這部分人群占比并不多。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前重慶在貝殼平臺(tái)掛牌的二手房共計(jì)16.46萬套，其中，滿2年房源僅有1.43萬套，再加上滿5年房源也才2.86萬套。

另一部分則是重慶市本地住房改善型需求人群，他們賣房的目的多是以房換房，占了大多數(shù)。

以貝殼找房截至2021年2月18日公布成交二手房數(shù)據(jù)來看，重慶二手房依然是一個(gè)以剛需為主的城市。從成交總價(jià)段來看，100萬元以內(nèi)成交的二手房占比超過了50%，150萬元以內(nèi)占比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內(nèi)成交占比高達(dá)60.37%，120平方米以內(nèi)成交占比近9成（88.68%）。

渝北區(qū)以27.91%占比高居重慶二手房成交區(qū)域第一，渝北、南岸、江北、沙坪壩4個(gè)區(qū)域二手房成交總量占比近8成。渝北作為重慶向北10年城市發(fā)展最大的受益區(qū)域，二手房成交也是最活躍的區(qū)域。南岸區(qū)，江北區(qū)、沙坪壩區(qū)作為傳統(tǒng)的新老城結(jié)合區(qū)域，同樣也是二手房成交熱點(diǎn)區(qū)域。

“重慶二手房市場(chǎng)掛牌量激增，主要因?yàn)榻陙碇貞c改善性需求釋放，本地人換房需求旺盛，大量房源被掛出，以及2017年提出兩年限售房源解禁，大量房源集中進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房庫存持續(xù)累積?！敝T葛找房研究院分析師陳霄對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

被壓制的重慶樓市要回暖嗎？

轉(zhuǎn)機(jī)似乎出現(xiàn)了。

這首先在開發(fā)商拿地端有了體現(xiàn)。2020年12月，重慶誕生新地王，樓面地價(jià)為13549元/平方米，這宗土地東緊臨觀音橋商圈。

今年春節(jié)后開年第一拍，2月19日，佳兆業(yè)以8702元/平方米樓面價(jià)拿下大學(xué)城金陽第一農(nóng)場(chǎng)附近一塊地，溢價(jià)率57.6%，再次刷新了西永大學(xué)城樓面價(jià)紀(jì)錄。

同日，春風(fēng)地產(chǎn)在彩云湖拿下地塊，樓面價(jià)達(dá)到13257元/平方米，溢價(jià)率49%，這個(gè)樓面價(jià)能排重慶歷史第四高位。

在整個(gè)2月份，重慶土地市場(chǎng)共成交地塊為6宗，共計(jì)攬金34.806億元，總計(jì)成交面積為443.54畝，未來可建體量為45.95萬平方米，平均成交樓面價(jià)約為7956元/平方米。其中5宗二類純居住用地，占比為83%；4宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率約為35.4%。

這對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)提振。重慶二手房市場(chǎng)成交開始加快，價(jià)格也有一定上漲。1月份重慶二手房成交量同比增加39%；2月份成交量環(huán)比大幅回升170%，已接近去年高峰期水平。當(dāng)前重慶二手房均價(jià)11623元／平方米，環(huán)比上漲0.59%，同比上月上漲1.55%。

前述中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，去年底到今年，整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)不管是房?jī)r(jià)還是交易量都控制在5%以內(nèi)增加，整個(gè)市場(chǎng)都是在穩(wěn)定增長(zhǎng)。

“二手房庫存量高，并不意味著重慶二手房市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)，重慶房?jī)r(jià)仍處于穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，尤其是在近兩年來國(guó)家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟(jì)圈等規(guī)劃利好之下，重慶人口流入增加，整體來看重慶未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可期?！标愊稣J(rèn)為。

的確，無論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口增量來看，重慶都有很大潛力。

2020年重慶市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值25002.79億元，比上年增長(zhǎng)3.9%。在全國(guó)城市排行榜中位居第五，僅落后于第四名廣州約17億元。近10年間，中國(guó)人口凈流入超200萬有6座城市，依次是天津、廣州、成都、合肥、重慶和濟(jì)南。人口正是決定需求重要因素之一。重慶人口持續(xù)增加，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)需求上升，對(duì)城市房?jī)r(jià)影響不言而喻。

但重慶樓市發(fā)展模式有著屬于符合重慶的獨(dú)特風(fēng)格，供給總是比需求大一些，市場(chǎng)并不缺房子。

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