時(shí)代鄰里商譽(yù)按年增長(zhǎng)312.5% 大并購(gòu)促增長(zhǎng)背后難掩收入失衡的焦慮

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月17日訊：對(duì)于時(shí)代鄰里來(lái)說(shuō)，2020年是并購(gòu)大年。在過(guò)去的一年里，時(shí)代鄰里外拓面積繼續(xù)增大、第三方占比提升、非住宅占比加大。不過(guò)業(yè)績(jī)大增的背后仍含隱憂。

營(yíng)收同比增長(zhǎng)62.6%

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從近日時(shí)代鄰里發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告（下稱“年報(bào)”）了解到，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.58億元，同比增長(zhǎng)62.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約2.4億元，同比增長(zhǎng)148.6%。同期毛利率增加2個(gè)百分點(diǎn)至30.2%、凈利率增加4.7個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。

圖為時(shí)代鄰里2020年業(yè)績(jī)公告截屏

物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收占比超八成

圖為時(shí)代鄰里2020年業(yè)績(jī)公告截屏

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)合計(jì)占總收入比例在81.4%，持續(xù)推動(dòng)了整體收入的增長(zhǎng)。而前期儲(chǔ)備面積不高的時(shí)代鄰里從2019年開(kāi)啟快節(jié)奏的并購(gòu)風(fēng)格，得以保持著物業(yè)管理服務(wù)收入起到整個(gè)收入的支柱地位。

占比30.5%的公服增在管面積僅貢獻(xiàn)了2.72%的收入

在規(guī)模方面，年報(bào)顯示，截至2020年12月31日止年度，時(shí)代鄰里在管項(xiàng)目共527個(gè)，總合約建筑面積11160萬(wàn)平方米，較截至2019年12月31日止年度增長(zhǎng)92.4%?？傇诠芙ㄖ娣e9870萬(wàn)平方米，其中有518個(gè)在管物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理在管總建筑面積逾6880萬(wàn)平方米，9個(gè)在管建筑面積約2990萬(wàn)平方米的城市公服項(xiàng)目。在第三方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展方面，截至2020年12月31日，時(shí)代鄰里在管的第三方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合約面積（含城市公服項(xiàng)目）增加至約7740萬(wàn)平方米。

按上圖中年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)四大業(yè)務(wù)分別同比增長(zhǎng)48.9%、53.3%、135.4%、187.3%。顯而易見(jiàn)，社區(qū)增值服務(wù)及其他專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的增長(zhǎng)較高，不此前這兩項(xiàng)收入的基數(shù)過(guò)小而顯得增幅大。數(shù)據(jù)顯示，城市公共服務(wù)項(xiàng)目由去年的810萬(wàn)平方米，擴(kuò)大了2.7倍至2990萬(wàn)平方米。但收入結(jié)構(gòu)看出城市公服項(xiàng)目盈利能力有限，30.5%的在管面積比例僅貢獻(xiàn)了2.72%的收入。

并購(gòu)未從根本改變收入剪刀差問(wèn)題：第三方項(xiàng)目收入貢獻(xiàn)率仍偏低

另外，隨著并購(gòu)第三方物業(yè)占比提升，時(shí)代鄰里對(duì)于時(shí)代中國(guó)的依賴度也有所下降。來(lái)自時(shí)代中國(guó)集團(tuán)的在管面積占比從上年的45.2%下降至31%，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管面積從去年的54.8%提高至69%。

圖為時(shí)代鄰里2020年業(yè)績(jī)公告截屏

值得注意的是，來(lái)自時(shí)代中國(guó)集團(tuán)與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的收入剪刀差仍然存在。其中，占比69%的第三方項(xiàng)目只產(chǎn)生了51.3%的收入比例。信息顯示，2020年時(shí)代鄰里通過(guò)并購(gòu)的面積約220萬(wàn)平方米，占物管總新增的70%。年報(bào)顯示，期內(nèi)，公司先后收購(gòu)廣州市浩晴物業(yè)、廣州耀城、上?？萍?1%、成都合達(dá)49%股權(quán)。

城市公共服務(wù)拉低毛利率

圖為時(shí)代鄰里2020年業(yè)績(jī)公告截屏

就利潤(rùn)率方面，時(shí)代鄰里2020年實(shí)現(xiàn)毛利率30.2%，較去年提高2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率13.5%較去年提高了4.7個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，仔細(xì)從毛利率方面了解，便可以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，按上圖年報(bào)數(shù)據(jù)，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別較上年取得2.4個(gè)百分點(diǎn)、1.7個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，而社區(qū)增值服務(wù)、其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)毛利率按年分別下跌4個(gè)百分點(diǎn)、1.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，公司表示主要是由于服務(wù)及產(chǎn)品組合變化所致。

追溯往期數(shù)據(jù)，其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)的毛利率從2018年的25.5%降到2019年的19.5%，再到2020年的18.2%，已實(shí)現(xiàn)三連降。

應(yīng)收款按年增長(zhǎng)168.9%

此外，年報(bào)顯示，2020年12月31日，時(shí)代鄰里的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)約人民幣5.74億元，較2019年12月31日的約人民幣2.14億元增加了約人民幣3.61億元或168.9%。公告中顯示，應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)主要產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及向時(shí)代中國(guó)集團(tuán)及第三方提供的其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

對(duì)于上述應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)的增長(zhǎng)，公司表示數(shù)據(jù)變動(dòng)與收入增長(zhǎng)趨勢(shì)一致。

商譽(yù)按年增長(zhǎng)312.48%

值得一提的是，由于時(shí)代鄰里過(guò)去的大并購(gòu)風(fēng)格反應(yīng)在2020年報(bào)中，2020年底的商譽(yù)為2.84億元，同比2019年的6884.1萬(wàn)元大幅增長(zhǎng)312.48%。商譽(yù)大增與物管公司給出的高溢價(jià)不無(wú)關(guān)系。

正如，2019年上市期間的時(shí)代鄰里董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事白錫洪如是表示，上市之后很大一部分資金會(huì)放在收并購(gòu)，會(huì)按照原來(lái)制定戰(zhàn)略深耕大灣區(qū)，同時(shí)向全國(guó)高增長(zhǎng)的城市、都市圈進(jìn)行布局，也會(huì)跟隨時(shí)代中國(guó)的發(fā)展足跡擴(kuò)大管理版圖。彼時(shí)還表示，“對(duì)于品質(zhì)好、有規(guī)模、財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定的標(biāo)的物，時(shí)代鄰里有非常大的興趣，將會(huì)進(jìn)行收并購(gòu)的安排。”

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/丁一）

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